El envejecimiento de la población es una tendencia global. Que la población de 65 años o más sea cada vez más numerosa es una buena noticia, pero plantea desafíos. Uno de ellos toca de lleno el inmobiliario: proveer a nuestros mayores de alojamientos en los que puedan desplegar su autonomía y que atiendan sus necesidades conforme estas se hagan mayores. Por eso en 2024 podríamos ver el despegue de la inversión inmobiliaria en senior living.
Lo primero que debemos aclarar es qué es el senior living. En esencia, esta denominación abarca una gama amplia de alojamientos para la población mayor. El senior living incluye las residencias de la tercera edad, pero no se limita a ellas. Desde las cooperativas a las viviendas con zonas comunes, pasando por los resorts y los apartamentos con ciertos servicios médicos, el senior living es un sector en pleno desarrollo.
La población senior crecerá un 40% en 15 años
La principal razón es, como sabemos, el aumento de la población mayor. Un reciente informe de la consultora Atlas RE Analytics proyecta un crecimiento medio en España del 40% para esta cohorte de población. Por lo general, el crecimiento es más acusado en el sur de España, donde rondan el 50%, y en los archipiélagos, que rozan o superan el 60%.
Además, este segmento poblacional goza, en general, de un nivel de renta comparativamente alto. La renta media de los senior es la que más ha crecido entre 2008 y 2022, y ya se acerca al tramo de 30-64 años.
Hay que recordar que España es, además, uno de los destinos de jubilación más cotizados. Así, en zonas como Alicante o Málaga la población senior extranjera ronda ya el 20% del total. En total, Atlas cifra en cerca de 415.000 los seniors de origen extranjero que actualmente viven en España.
Madrid y Barcelona, a la cabeza
Como cabría esperar, las dos grandes capitales concentran la mayor demanda senior en España, con más de 1 millón de personas de 65 o más años en ambos casos. Ahora bien, es Zaragoza la ciudad que cuenta con seniors de mayor poder adquisitivo, en media. Valencia y Sevilla completan el top 5.
Hoy día, en toda España son un total de 50 los activos senior living operativos. Ello equivale a un total de 3.785 unidades residenciales. De nuevo, Madrid (13) y Barcelona (11) lideran la tabla. Actualmente hay otros 17 activos en proyecto, que añadirán al total otras 3.300 unidades residenciales: más de la mitad de ellas estarán situadas en la provincia de Málaga.
Tres modelos de negocio y un futuro prometedor
El informe de Atlas RE Analytics identifica tres líneas de negocio. El primero y el que, según los autores, tiene mayor recorrido, es el de las estancias largas basadas en el alquiler, con rentas entre los 1.500 y los 6.000 euros al mes. Un segundo modelo es el del alquiler de corta y media duración, preferido por los seniors internacionales, y más parecido al modelo de negocio hotelero.
En el tercer modelo el senior paga un precio muy inferior al de mercado para usar la vivienda el tiempo que le sea posible. Tras este periodo, el propietario recupera el usufructo de la vivienda. Y, finalmente, la hipoteca inversa, que permite a los mayores de 65 percibir una renta mensual en función del valor de su vivienda y sin renunciar a ella.
En todo caso, el informe de Atlas concluye que el senior living tiene por delante una amplia trayectoria. 2024 podría ser el año de la inversión inmobiliaria en senior living por varias razones: las dinámicas poblacionales y el atractivo de España para la demanda de seniors internacional.
