Ventajas y desventajas de invertir en socimis
Las socimis –sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario– han despuntado como vía de inversión inmobiliaria. Estas sociedades anónimas cotizadas se encargan de adquirir y gestionar activos inmobiliarios: sus ingresos proceden básicamente de alquilarlos. Inspiradas en los REIT estadounidenses –real estate investment trust–, las socimis ya son muy populares en nuestro país. De hecho, España es el segundo país del mundo con más entidades de este tipo.
Una de las razones es su atractivo tanto para grandes patrimonios como para particulares. Su objetivo es potenciar el mercado del alquiler, un terreno con mucho recorrido en España, donde las cifras son más bajas que en el continente. Además, como cualquier otro tipo de inversión, buscan ofrecer rentabilidades estables y asentarse como alternativa para quienes –cada vez más– ponen en el ojo en el inmobiliario.
Su marco jurídico es la Ley 11/2009, texto en el que se prevé, entre otras cosas, su régimen fiscal especial, el de sus socios o sus obligaciones de información. No obstante, debido a la rigidez de los requisitos en su regulación, la Ley 16/2012 introdujo modificaciones para incentivar que más sociedades se acogieran a este régimen especial.
Ventajas fiscales y requisitos
La ventaja más clara es, precisamente, su fiscalidad. La ley establece un régimen fiscal especial para las sociedades que opten por su aplicación, por el que tributarán a un gravamen del 0% en el impuesto sobre sociedades, que generalmente cuenta con un tipo ordinario del 25%. Sus ventajas fiscales van más allá, ya que tienen bonificado el 95% del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD). De todos modos, para acceder a este régimen fiscal privilegiado, las socimis deben cumplir una serie de requisitos.
El primero de ellos tiene que ver con un requisito de permanencia. Así, la ley obliga a que los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad se mantengan arrendados al menos durante tres años. Si en vez de adquiridos han sido promovidos por la socimi, el periodo aumenta a siete años. Otra de las exigencias más importantes casa también con el objetivo de las socimis de impulsar el mercado del alquiler: al menos el 80% de sus inversiones deben ir destinadas a bienes inmuebles dedicados al arrendamiento. Eso sí, no tiene por qué ser alquiler residencial, sino que también incluye al sector oficinas, al retail o al logístico.
Las socimis ofrecen una muy buena ventaja en términos de liquidez en comparación con otras alternativas, ya que la desinversión es muy rápida. Es importante también la distribución de beneficios. Se deberán repartir entre los inversores al menos el 90% de las rentas del alquiler, el 50% de los beneficios obtenidos por la transmisiones de inmuebles y el 100% de los que provengan de dividendos de participaciones aptas. Asimismo, el capital social de la socimi debe ser al menos de cinco millones de euros y sus reservas legales no deben superar el 20% de este.
Desventajas de invertir en socimis
Como cualquier vehículo de inversión, las socimis también implican determinados riesgos y desventajas. Más allá de que el valor de los inmuebles puedan fluctuar con el mercado inmobiliario, las socimis, al ser cotizadas, se exponen a las variaciones de los valores. Además, al contar con bienes inmuebles que respaldan sus capacidades de deuda, están expuestas también a las presiones sobre los tipos de interés.
Las socimis cuentan también con un capital flotante reducido –en España debe ser al menos el 25% del capital social–, lo que implica que el porcentaje de acciones que puede ser negociado en Bolsa es también pequeño. Por último, la gestión de las socimis, en contraste con otros tipos de fondos de inversión o inversiones indirectas, suele ser cara. A todo ello se suman los problemas de rigidez de su figura jurídica, que ya surgieron en los primeros años desde su regulación.
Todo ello hace que siempre sean la mejor opción, sobre todo en el caso de los pequeños ahorradores que necesitan fórmulas flexibles y ágiles. En su lugar, modelos de inversores como el crowdfunding inmobiliario se erigen como una alternativa para la inversión inmobiliaria a partir de pequeñas cantidades, exenta de la rigidez de las socimis y donde son los propios inversores los que deciden en qué activos deciden participar.
