Supermercados, objeto de deseo inmobiliario
Los supermercados se han convertido en uno de los activos inmobiliarios más deseados por los inversores. En el segundo trimestre del año, el retail concentró 2.508 millones de euros de inversión, un 55% del volumen total desembolsado en real estate. Las tipologías de hipermercados y supermercados fueron las más demandadas, como muestra el informe Mercado de inversión en España de la consultora BNP Paribas Real Estate.
En concreto, el segmento de la alimentación mantiene la tendencia alcista iniciada durante la pandemia de la covid-19 y consolida su atractivo como un producto de inversión seguro y estable. En 2020 marcó la cifra más alta de su serie histórica con una inversión de 675 millones de euros y en 2021 alcanzó la segunda más alta con 452 millones de euros de inversión, más de la mitad del total de inversión en retail tradicional, como señala el informe La distribución alimentaria en España, elaborado por la consultora Savills.
En 2021, el 98% de esa inversión correspondió a porfolios de supermercados, cuyo importe medio desembolsado ascendió a 4,3 millones de euros por activo. La fórmula más habitual de las operaciones fue el formato sale-and-leaseback, que represento el 43% de la inversión.
En lo que llevamos de 2022, una de las operaciones más importantes en este segmento ha sido la compra por parte de MDSR Investments de cinco centros de Carrefour en España por aproximadamente 156 millones de euros. Con esta adquisición, el fondo israelí afianza su presencia en el retail español, tras la adquisición a finales de 2021 de un total de 27 supermercados operados por Mercadona en concepto sale-and-leaseback, a través del cual la cadena continúa como arrendataria del inmueble.
Perfil del inversor en supermercados
El estudio de Savills destaca que el perfil del comprador de este tipo de activo es muy variado e incluye inversores institucionales y privados. No obstante, en 2021, el 98% de la inversión en supermercados fue efectuada por fondos, el 57% de ellos de origen americano. Con respecto a los vendedores, un 44% fueron operadores de alimentación y un 35%, socimis.
Paul Santos, director de inversiones en retail de la consultora CBRE, señala en El País que el interés de los fondos de inversión por la compra de tiendas de alimentación se ha disparado porque, ante la inflación, se aseguran las rentas con un sector esencial para la economía que crece en ventas. Además, con la inversión en estos activos evitan la incertidumbre que puedan generar otros productos del sector, como es el caso de los centros comerciales.
En este sentido, Savills sostiene que, durante los dos últimos años, la capacidad de negociación de los propietarios de activos de distribución se ha reducido. Por un lado, los operadores de alimentación son conscientes de su atractivo y son más rígidos en las negociaciones, y, por otro, la propia saturación del mercado obliga a ser más selectivo al elegir las ubicaciones. Así, los supermercados mejor situados alcanzan rentas superiores a los 10 euros por metro cuadrado al mes, un punto por encima de la media nacional.
Tendencias en el sector de la distribución
En España, el número de establecimientos de gran consumo (supermercados, hipermercados y autoservicios) abiertos a finales de 2021 se situaba en los 25.107. Es decir, que este tipo de superficies se ha incrementado en un 4% entre 2019 y 2021 –los dos primeros años de pandemia–, según el I Informe de la Distribución Alimentaria de Proximidad en España, elaborado por la patronal de distribución Asedas.
El análisis de Savills afirma que los supermercados evolucionan más allá de ser únicamente un lugar de compras incorporando las últimas tecnologías, con el objetivo de personalizar la oferta al consumidor y guiar al cliente en su visita. Así, aspectos como la inmediatez, la conveniencia, la diferenciación, la sostenibilidad y la especialización marcarán el futuro de la distribución en España.
Uno de los últimos modelos que ha aterrizado en nuestro país son los supermercados inteligentes Ghop, una tienda de construcción modular sin personal presencial y disponible al público las 24 horas, los siete días de la semana. Por el momento, la compañía cuenta con dos establecimientos en Madrid, uno en el centro comercial Moraleja Green de Alcobendas y otro en el distrito de Villaverde.
