Alquiler asequible: el modelo de Viena que funciona
Last Updated on 13 octubre 2025 by Equipo Urbanitae
Son cada vez más las ciudades europeas las que experimentan dificultades a la hora de acceder a viviendas dignas y asequibles. En el caso de los jóvenes europeos, el 30% de ellos reside con sus padres debido a la imposibilidad de acceder a una vivienda. En España la cifra crece, alcanzando el 48%, según datos de Eurostat.
Una de las explicaciones de este fenómeno está en los precios de los alquileres, que en 15 años han ido disparándose en Europa hasta crecer casi un 27%, como indica el mismo organismo. Sin embargo, Viena es la gran excepción. Aunque parezca una utopía, la capital austriaca se erige como la ciudad con la vivienda de alquiler más asequible, con un precio por metro cuadrado medio de 8 euros, incluso con gastos incluidos, tal y como explica Wiener Wohnen, la mayor empresa pública de vivienda en Europa. Una cifra que llama la atención, por ejemplo, si la comparamos con los 20,9 euros en la Comunidad Madrid, un 161% más.
¿Cómo es esto posible? El modelo de alquiler público vienés ha sido resultado de 100 años de tradición socialdemócrata y el planteamiento de una infraestructura pensada por y para los ciudadanos, permitiendo así que cerca del 60% de su población resida en vivienda municipal o subvencionada.
Vivienda asequible dirigida a crear comunidad
El modelo vienés surge de las políticas públicas desarrolladas durante los años veinte del siglo XX, cuando comenzaron a crearse los primeros edificios municipales de vivienda pública, también llamados Wohnhausanlage. Tras la guerra, la ciudad quedó devastada, generando una fuerte crisis de vivienda, siendo una de las prioridades para el Partido Socialdemócrata de Austria, quien ideó las nuevas políticas, marcando así el inicio de la “Viena Roja”.
De este modo, entre 1923 y 1934 se construyeron más de 65.000 viviendas que ofrecían estancias de calidad con precios asequibles e incluso espacios ajardinados. Este planteamiento no se abandonó pese a los cambios políticos, logrando que cooperativas y asociaciones sin ánimo de lucro gestionen la mayoría de este tipo de edificaciones.
La idea estaba clara: convertir la vivienda en un derecho con precios estables, algo que los austriacos han sabido mantener desde entonces. Hoy, la ciudad mantiene el 43% del parque residencial bajo gestión pública,logrando que sea el Ayuntamiento de Viena quien administra cerca de 220.000 residencias, según confirma la página oficial de la ciudad.
Karl Marx-Hof y otros ejemplos emblemáticos
El ejemplo más característico del urbanismo social vienés es el Karl Marx-Hof: construido entre 1927 y 1930, fue el primer conjunto residencial que aplicaba la nueva planificación estructural, con espacios donde se crea comunidad y se mantiene el funcionalismo y la calidad de vida.
Un total de 1,2 km de largo y más de 1.300 viviendas lo convierten en uno de los bloques residenciales más grandes del mundo, albergando bibliotecas, guarderías, jardines interiores e incluso su propio museo municipal.
Después de su construcción, Viena no abandonó su compromiso con la vivienda asequible, creando años más tarde otro de los ejemplos más icónicos, el Wohnpark Alterlaa. Construido entre 1975 y 1986 y con capacidad para 10.000 personas es otro de los ejemplos que fueron planteados para promover la dignidad y funcionalidad.
Cómo gestionan en el alquiler asequible en Viena
El acceso a este tipo de residencias es gestionado por la agencia Wohnberatung Wien, que se traduce al castellano como Asesoría de Vivienda de Viena. Fue establecida como la única vía de acceso para entrar en el sistema vienés de alquiler asequible al estar directamente vinculada con el consistorio local.
Para poder acceder al proceso se requiere cumplir con una serie de requisitos básicos, entre ellos: tener al menos 17 años, llevar empadronado en Viena al menos 2 años, contar con nacionalidad austriaca o permiso de residencia, encontrarse en necesidad de una vivienda y no superar unos límites de ingresos, establecidos en 53.000 euros brutos al año, en caso de tratarse de una persona o 79.000 en caso de ser una pareja.
Otro de los grandes beneficios que ofrece el sistema es la posibilidad de mantener el contrato de por vida, e incluso la posibilidad de que los hijos puedan heredarlo. Además, en el caso de que el inquilino logre mejorar su capacidad económica, no se arriesga a perder el derecho a residir bajo este sistema, permitiendo que el beneficio no sea únicamente temporal y se garantice la estabilidad residencial.
Aprendizajes: planificación urbana y políticas públicas
La combinación de unas políticas públicas unido a una planificación urbanística eficaz ha sido determinante, logrando que el control y la gestión del parque de vivienda se dé directamente desde el Ayuntamiento de Viena, lo que permite que se estabilice la oferta y la demanda, regulando los precios y ofreciendo accesibilidad a los ciudadanos.
Según datos de diversos organismos como el Tribunal de Cuentas o la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), España se encuentra entre los países europeos que menos inversión destinan a viviendas de protección social, siendo esta cinco veces inferior a la de sus homólogos europeos.
Además, solo el 1,6% de los hogares representa el alquiler asequible en España, cifra que se acerca al caso de Madrid, que, al contrario que Viena, dispone de un parque público limitado que apenas llega a las 9.000 viviendas sociales de alquiler, menos de un 1,5% del total residencial en la región, y aún así es la región española con más unidades. En Barcelona, la segunda urbe del país, la situación no es muy diferente, y la oferta incluso ha disminuido un 2,7%. ¿Cómo podría, entonces, trasladarse este ejemplo a España? Destinando una mayor inversión a la construcción y mantenimiento de vivienda pública, con planes como el PERTE de industrialización de vivienda, el incremento de la inversión estatal por parte del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones y una mayor financiación privada a proyectos inmobiliarios.
Aquí es donde entidades como Urbanitae juegan un papel fundamental, canalizando financiación hacia promotores, constructores y desarrolladores que necesitan un impulso financiero. A través de su plataforma de inversión colaborativa, la compañía facilita el acceso a capital privado para proyectos, ya sean residenciales, tanto vivienda protegida o no, como comerciales que, en muchos casos, pueden quedar fuera del circuito de crédito adicional.
