“No hay burbuja inmobiliaria, pero los precios no pueden subir eternamente”
Last Updated on 24 septiembre 2025 by Equipo Urbanitae
Urbanitae encara un cierre de año clave. La plataforma de crowdfunding inmobiliario afronta los últimos meses de 2025 con una intensa actividad de proyectos y el reto de consolidar su expansión internacional. Su CEO, Diego Bestard, repasa en esta entrevista los desafíos de un mercado con precios en máximos, la evolución de las rentabilidades y el papel que jugarán los nuevos productos y mercados de la compañía.
La recta final del año es clave para Urbanitae. ¿Qué pueden esperar los inversores en lo que queda de 2025?
El último trimestre del año suele concentrar más de la mitad del volumen financiado. En septiembre ya hemos lanzado varios proyectos y antes de final de mes sumaremos hasta siete operaciones más. Octubre, noviembre y diciembre seguirán el mismo ritmo. Esto no significa que forcemos los plazos: la urgencia la marca el promotor, no nosotros. Nunca escatimamos en análisis, siempre hacemos la due diligence con empresas externas y el comité de inversión es cada vez más exigente. Hemos estudiado el triple de operaciones que en 2024 y aprobado un número similar. Eso demuestra que estamos priorizando la calidad sobre la cantidad.
Algunos inversores se quejan de que la publicación de proyectos es demasiado rápida. ¿Cómo lo gestionáis?
Es cierto que en ocasiones hemos publicado operaciones en días consecutivos, pero se debe a la necesidad del promotor de cerrar la financiación. No es nuestra intención acelerar artificialmente el proceso. Siempre damos al menos 48 horas de preaviso y solemos dejar varios días para que los inversores estudien la operación. Además, organizamos webinars, elaboramos vídeos y publicamos información detallada para que puedan analizar cada proyecto con calma. Nuestro compromiso es que el inversor tenga tiempo y recursos suficientes para decidir.
“No hemos perdido capital en ningún proyecto, incluso en un escenario histórico”
¿Cómo describirías la situación actual del mercado inmobiliario español?
Seguimos con un desequilibrio claro: mucha demanda y poca oferta. Eso hace que lo que sale al mercado se venda, aunque los precios sean cada vez más altos. Esto está expulsando a parte de la demanda local en zonas de fuerte presión internacional. ¿Estamos en una burbuja? Yo no lo creo. El sector no está sobreapalancado y se construye por debajo de la demanda. Los precios no pueden subir eternamente, pero tampoco preveo un desplome como en 2008. Lo más probable es que veamos una estabilización y que la inflación ajuste los valores reales en los próximos años.
Con tanto apetito inversor, ¿están bajando las rentabilidades?
En deuda sí puede haber presión a la baja. Hoy ofrecemos entre un 10% y un 12%, pero es previsible que veamos más operaciones en torno al 8%. Aun así, son tipos muy atractivos en comparación con la media europea. En equity la lógica es distinta: ahí asumimos el riesgo industrial de promover y la rentabilidad objetivo está entre el 15% y el 20% anualizados. Por debajo de esos niveles no tendría sentido invertir. Si el mercado no permitiera alcanzarlos, dejaríamos de hacer equity y buscaríamos otras alternativas.
Algunos proyectos recientes han devuelto rentabilidades por debajo de lo previsto. ¿Qué ha ocurrido?
Se debe a factores extraordinarios: la guerra de Ucrania, el encarecimiento de materiales, las disrupciones logísticas de la covid o la subida de tipos de interés. Todo ello retrasó obras y elevó costes. Aun así, quiero destacar que no hemos perdido capital en ningún proyecto. Hemos tenido retrasos y menores beneficios, pero siempre hemos devuelto el dinero invertido. Si el peor escenario es empatar, creo que es una gran noticia. De hecho, la TIR media acumulada en nuestros proyectos devueltos sigue siendo del 13%. Eso demuestra que el modelo funciona incluso en circunstancias adversas.
“Si el peor escenario para un inversor es recuperar su dinero, ojalá siempre sea así”
Urbanitae estará en The District a partir del próximo día 30 de septiembre. ¿Qué esperas de este evento?
Es un entorno natural para nosotros: un punto de encuentro entre inversores y promotores. Participaremos en varias mesas de debate sobre inversión, fintech e innovación en el sector inmobiliario. Para Urbanitae es una oportunidad de reforzar vínculos con actores clave y compartir nuestra visión.
¿Qué novedades prepara Urbanitae a nivel internacional y de producto?
Italia será nuestro próximo mercado, con un primer proyecto que esperamos lanzar en breve. En Francia también estamos muy avanzados: acabamos de incorporar a un director para ese país y ya estudiamos varios proyectos. Somos muy cautos: preferimos ir despacio, asegurando garantías, antes que dar un paso en falso. En paralelo, impulsamos proyectos no residenciales –hoteles, coliving, residencias de estudiantes– y seguimos consolidando Urbanitae Academy y Direct Investments, que ya nos dan mucho recorrido.
