Fiscalidad y vivienda: ¿una barrera para la inversión inmobiliaria?
Last Updated on 18 junio 2025 by Urbanitae
La fiscalidad sobre la vivienda en España se ha convertido en un asunto de creciente preocupación tanto para los ciudadanos como para los inversores, ya que la elevada carga impositiva, que supera ampliamente la media europea, plantea desafíos significativos para el acceso a la vivienda y para la atracción de inversión inmobiliaria. En un contexto donde se prevé la necesidad de construir millones de viviendas adicionales para satisfacer la demanda, resulta urgente analizar en profundidad cómo la fiscalidad actual puede estar actuando como una barrera para el desarrollo de un mercado más accesible y dinámico, y qué medidas podrían adoptarse para compatibilizar la necesidad de ingresos públicos con el impulso a la financiación inmobiliaria y al derecho a la vivienda.
España se sitúa entre los países con una fiscalidad más alta
España se encuentra a la cabeza en cuanto a presión fiscal sobre la vivienda dentro del entorno europeo, según recoge el Instituto de Estudios Económicos (IEE) en su último informe, que señala que la presión fiscal efectiva sobre la vivienda alcanza el 30,3%, lo que supone casi cinco veces más que la media de la Unión Europea, situada en el 6,5%. Esta carga se distribuye a lo largo de todo el ciclo inmobiliario: desde el momento en que se compra y se mantiene en propiedad, hasta cuando se vende o se pone en alquiler.
Según Luis Garvía, economista y doctor en Finanzas de ICADE, “los impuestos sobre la compraventa (como el ITP o el IVA en obra nueva), los gastos notariales, el AJD y la plusvalía municipal se suman a una carga total que puede superar fácilmente el 10–15% del valor del inmueble. Esto no solo desincentiva al comprador medio, sino que distorsiona decisiones de inversión en ciclos bajistas”.
Además, según el IEE, esta elevada fiscalidad genera efectos distorsionadores que afectan negativamente a la oferta, la inversión en vivienda y el acceso a la misma, comprometiendo la eficiencia del mercado inmobiliario español. A ello se suma, según Garvía, “la inseguridad jurídica por cambios normativos autonómicos o locales y la incertidumbre fiscal, como el tratamiento de las SOCIMIs o nuevas figuras como el ‘impuesto a la vivienda vacía’, que reducen el atractivo del sector como activo financiero a largo plazo”.
Por otro lado, la incertidumbre fiscal también desincentiva la inversión, ya que algunas propuestas recientes planteadas en el Congreso han sugerido imponer un recargo del 100% del valor del inmueble a los no residentes extracomunitarios que compren vivienda en España. En este sentido, el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) ha presentado recientemente su valoración respecto al paquete de propuestas, advirtiendo que su efectividad sería limitada, al centrarse en un segmento reducido del mercado inmobiliario y dejar fuera las compras de obra nueva o realizadas directamente a promotores.
Efectos de la fiscalidad en el acceso la vivienda y la inversión
La elevada fiscalidad no solo afecta al inversor, sino también al ciudadano de a pie que aspira a acceder a una vivienda, ya que el sobrecoste fiscal reduce el poder adquisitivo de las familias y retrasa la edad de emancipación, especialmente entre los jóvenes. El Banco de España ha advertido en diversos informes que el acceso a la vivienda se está convirtiendo en un problema estructural en España, afectando tanto al mercado de compra como al de alquiler.
Para Garvía, “la fiscalidad actual tiende a penalizar más proporcionalmente a los jóvenes y clases medias”. Argumenta que el ITP es un porcentaje fijo, sin progresividad, que las deducciones fiscales para vivienda habitual han desaparecido salvo en regímenes antiguos, y que la falta de vivienda pública redistributiva ha sido sustituida por subsidios a la demanda “que acaban inflando los precios”. Esto, concluye, “genera un efecto perverso: se ayuda menos a quien más lo necesita y se perpetúa la desigualdad intergeneracional”.
El informe del Banco de España recoge que el impacto es doble: por un lado, los altos impuestos sobre la construcción y transmisión de vivienda reducen la oferta, y por otro, los propietarios trasladan esa carga a los inquilinos, encareciendo los alquileres. Esta carga fiscal merma significativamente la rentabilidad de la inversión en vivienda, especialmente en los proyectos orientados a rentas medias y bajas, que ya operan con márgenes ajustados. Como consecuencia, los promotores e inversores optan por centrarse en promociones más rentables, dirigidas a quienes pueden pagar más, lo que deja aún más desatendida la oferta de vivienda asequible y hace que sea cada vez más difícil encontrar soluciones para la mayoría de la población.
En este contexto, el modelo build to rent se enfrenta a un conflicto estructural, tal y como señala Garvía: “por un lado, se quiere fomentar el alquiler accesible, pero por otro, se grava al promotor con IVA, IBI, impuestos de sociedades y a menudo con limitaciones en la actualización de rentas. Esto erosiona la rentabilidad esperada y reduce su viabilidad financiera, especialmente en mercados intermedios o con regulación rígida”.
Factores adicionales que agravan la situación
A la elevada fiscalidad se añaden otros factores que agravan la crisis de acceso a la vivienda, como la inflación, que ha incrementado los costes de construcción y materiales, encareciendo tanto la obra nueva como las reformas. Según el último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda libre se incrementó un 12,2% interanual en el primer trimestre de 2025, la mayor subida desde 2007. A esta compleja situación se suma, además, la lentitud y la rigidez de los trámites urbanísticos, que actúan como un auténtico freno para la puesta en marcha de nuevas promociones y desarrollos residenciales, generando así importantes demoras que dificultan la capacidad del sector para adaptarse a las necesidades del mercado
En este sentido, el Consejo General de Economistas (CGE) ha señalado recientemente que la falta de suelo finalista, unida a la rigidez administrativa y la inseguridad jurídica, limita gravemente la capacidad del sector para responder a la demanda existente. Este cuello de botella en la oferta hace que cualquier aumento en los costes, como el tributario, tenga un efecto inmediato en el precio.
¿Qué propuestas hay sobre la mesa para paliar la situación?
En la actualidad, existen diversas propuestas sobre la mesa para reducir el impacto fiscal y mejorar el acceso a la vivienda. En la XXVIII Conferencia de Presidentes celebrada el pasado 6 de junio, el Gobierno central propuso triplicar la financiación pública en vivienda hasta alcanzar los 7.000 millones de euros entre 2026 y 2030, además de blindar la calificación de vivienda protegida a largo plazo y crear una base de datos pública sobre precios inmobiliarios.
Por su parte, la oposición ha defendido rebajar el IVA al 4% para la compra y rehabilitación de viviendas, facilitar el acceso al suelo para la construcción de vivienda asequible, así como derogar la actual Ley de Vivienda para sustituirla por un marco más orientado al fomento de la inversión y la oferta.
Desde el ámbito académico, el Instituto de Estudios Económicos ha planteado que es necesario eliminar aquellos impuestos que desincentivan o distorsionan la inversión en vivienda. Además, propone repensar toda la estructura fiscal que afecta al sector inmobiliario para que sea más eficiente, es decir, que cumpla su función recaudatoria sin entorpecer el mercado, y también más justa, especialmente con quienes buscan acceder a una vivienda en propiedad por primera vez.
Por último, la reforma de la Ley del Suelo es otra de las grandes demandas del sector, con el objetivo de agilizar licencias, aumentar la oferta de suelo urbanizable y ofrecer mayor seguridad jurídica a los promotores.
Luis Garvía apuesta por un enfoque integral y progresivo: “Es necesario reducir los impuestos transaccionales para primeras viviendas y proyectos de alquiler a largo plazo, establecer un sistema fiscal verdaderamente progresivo con deducciones en función del esfuerzo relativo, y garantizar estabilidad normativa, evitando cambios fiscales retroactivos”. Además, destaca la importancia de “incentivar la rehabilitación y la eficiencia energética, no solo la obra nueva, y de financiar la vivienda pública desde presupuestos generales, en lugar de hacerlo a través de fiscalidad indirecta al comprador”.
En cuanto a referencias internacionales, Garvía señala que “aunque en términos absolutos España no es el país más gravoso, sí es menos predecible y más fragmentado, con 17 comunidades y múltiples municipios con políticas distintas, lo que disuade a ciertos inversores”. Como modelos a seguir, menciona a “Alemania, Países Bajos y Austria, países donde se combinan seguridad jurídica, incentivos a largo plazo y colaboración entre sector público y privado para ofrecer soluciones efectivas sin distorsionar el mercado”.
