Estas son las claves para entender la contratación de una hipoteca

27 marzo 2025

La contratación de una hipoteca en el mercado inmobiliario español se ha visto favorecida en los últimos meses por un importante desarrollo y crecimiento, impulsado principalmente por la estabilidad inflacionaria. Esta situación se ha reforzado con la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de comenzar a reducir los tipos de interés.

Esta combinación de factores ha mejorado las condiciones de financiación, disponiendo un camino más afable al crédito y facilitando el acceso a la compraventa de viviendas, que en 2024 registró un alza del 5%, y el aumento de la firma de hipotecas, que creció un 11,2% alcanzando las 423.761 firmas. Sin embargo, antes de lanzarse a contratar una, es recomendable considerar múltiples aspectos para poder tomar la decisión más acertada.

Por ejemplo, el Banco de España recuerda entre sus recomendaciones conocer a fondo todas las condiciones y medir los costes reales y finales que pueden verse implicados en el proceso. Además, aconseja considerar las cuotas y las posibles mejoras de condiciones que ofrecen los bancos.

¿Qué tener en cuenta antes de la contratación de una hipoteca?

Antes de valorar diferentes opciones es importante comprender los aspectos que intervienen en la contratación de una hipoteca. Este proceso no se debe ver como un mero trámite ya que conforma una de las decisiones más importantes de nuestra vida. Por ello, entender los conceptos será clave para evitar elegir un producto que no se adecue a nuestras necesidades reales o a nuestras capacidades económicas.

En este sentido, es importante comparar y estudiar minuciosamente todas las opciones disponibles: una misma fórmula no será válida para todos, por lo que debemos realizar estudios personalizados y acordes con la situación financiera de cada uno. Por otro lado, se recomienda analizar el coste total, comprendiendo todos los gastos y comisiones que se engloban en el proceso.

Diferentes tipos de hipotecas

Tipo fijo. No emplea el índice de Euríbor para calcular su tipo de interés, ni ningún otro índice de referencia, con lo cual no se ve afectado por las subidas o bajadas que estos experimenten. El interés empleado se calcula en el momento de la firma, manteniéndose estable a lo largo de la vida de la hipoteca y sus cuotas solo se pueden ver afectadas en caso de que se incumplan las condiciones pactadas. En la actualidad, con los tipos aún en positivo, el interés medio se sitúa, a cierre de 2024, en el 3,25%, aunque varía según la entidad y las bonificaciones aplicables.

Tipo variable. En el caso de las hipotecas variables, su tipo de interés fluctúa en el tiempo siguiendo la evolución del Euríbor. Además, se compone por un diferencial fijo establecido por cada entidad bancaria y expresado en porcentaje que se suma al tipo de interés variable, dando el porcentaje anual final. Este tipo de hipoteca es ser la más elegida en entornos de tipos bajos, ya que suele presentar condiciones de contratación más asequibles que una de tipo fijo. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la hipoteca se irá actualizando según el Euríbor: si el índice está bajo, nos beneficiaremos, pero si está alto, podemos llegar a duplicar nuestra cuota mensual, derivando en posibles problemas de liquidez.

Tipo mixto. Esta se caracteriza porque unifica los dos tipos anteriores. Durante la primera parte del préstamo la cuota mensual es de tipo fijo, para luego pasar al tipo variable.

Gastos y conceptos relevantes

TIN o tipo de interés nominal. También conocido como TIN, es el coste que cobra cada banco por ofrecer el préstamo durante un periodo concreto sin incluir comisiones o gastos adicionales. Se muestra en porcentaje y se relaciona de forma habitual con el TAE, aunque no son lo mismo. Este dato se pacta de forma previa y es de carácter fijo.

TAE o tasa anual equivalente. Indicador en porcentaje del coste efectivo de la hipoteca, que engloba los intereses que tendrá que pagar el comprador. Sirve para conocer el coste real que el comprador deberá abonar, incluyendo comisiones y gastos adicionales. Se trata de un dato útil para comparar entre varias hipotecas dado que todas las entidades deben calcularlo de la misma forma.

Índice de referencia. El euríbor es el acrónimo de «European Interbank Offered Rate» y es el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas a tipo variable. Sus recientes bajadas han sido determinantes en el mercado inmobiliario, generando un pronóstico positivo y permitiendo que se abaraten las cuotas de las hipotecas.

Comisiones de apertura. Esta comisión es un porcentaje que algunas entidades bancarias suman al total de la hipoteca a la hora de concederla. En ocasiones es el propietario el que se debe hacer cargo de este coste, que, por lo general, representa un coste de entre el 0,1% y el 2% del capital prestado.

Plazo de amortización. Este se refiere al plazo de tiempo en el que se devuelve el préstamo, teniendo en cuenta que puede variar en función de la financiación que se haya pactado. En el caso de la hipoteca a tipo fijo es un periodo más corto, suele ser como máximo de 20 años, en comparación con el tipo variable, que suele ser habitual que ronde los 30 o 40 años. Existen varios tipos: por un lado, las parciales anticipadas, con intención de reducir la deuda final o el número de años. Al modificar el importe final sobre el que se calcula el tipo de interés, se modifican y reducen también las cuotas mensuales. Por otro lado, las totales, que suponen la liquidación total de la deuda pendiente. En ambos casos se tendrán que considerar las comisiones que generan estas acciones.

Bonificación en hipotecas. Este es uno de los aspectos más relevantes a la hora de elegir entidad bancaria para nuestra hipoteca. Se trata de un descuento o bonificación en el tipo de interés en función de los productos bancarios que el hipotecado elija al contratarla. La bonificación dependerá del número de productos que se contraten, como un seguro de vida o de hogar, pudiendo alcanzar una reducción significativa. bonificaciones que ofrezca nuestra entidad bancaria.

Gastos de tasación. La tasación es una estimación para establecer el valor de la vivienda y que la entidad bancaria pueda conocer cuál es el riesgo que ésta asume con la concesión de la hipoteca. En caso de que la tasación sea inferior al precio de compra, el banco puede rechazar o limitar la cantidad del préstamo, lo que puede desembocar en que el comprador tenga que aportar mayor capital propio para la compra. En caso contrario, si la tasación supera el valor de compra es probable que el comprador pueda obtener un préstamo de hasta el 80% del precio de compra. El proceso se lleva a cabo mediante una sociedad/o empresa de tasación y su coste es asumido por el propietario.

Gastos registrales. Se trata de los gastos para pagar al Registrador de la Propiedad, primero por la información de la vivienda y segundo por la inscripción que conlleva la vivienda o el inmueble hipotecado. Su coste lo asume la entidad bancaria desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

Gastos notariales. Existen varios tipos de procesos notariales. Cuando se realiza la firma y estructuración del contrato, es decir, cuando el notario da fe pública de las escrituras y del préstamo hipotecario, será el banco quien se haga cargo de su coste. Si el propietario pide a la notaría una copia de la escritura del préstamo hipotecario, será éste quien se haga cargo de los costes.

Gastos de gestoría. Este se realiza para inscribir las escrituras del inmueble en el Registro de Propiedad. Este paso se releva a los trámites puramente administrativos y su coste lo asume la entidad bancaria con la que se realice la hipoteca.

Otros conceptos de interés

Período de carencia. Es el periodo en el cual el propietario puede abonar una cuota mensual inferior, una vez formalizada la hipoteca, pagando únicamente intereses. Suele emplearse en caso de dificultades de pago, aunque es importante entender que los intereses se acumularán, generando mayor deuda.

Comisión de subrogación. La subrogación se da cuando el propietario decide cambiar la entidad bancaria con la que tiene contratado el préstamo. Este tipo de comisión, que hasta 2025 se conformaba como un proceso gratuito, se da por la cancelación del préstamo y se debe abonar a la entidad anterior.