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“La financiación participativa seguirá en nuestra hoja de ruta”

Directivos Real Estate

Entrevistamos a Fernando García Romero, CEO de Iniciativas Inmobiliarias.  

Iniciativas Inmobiliarias es una promotora que atesora una trayectoria de más de 50 años en el sector inmobiliario, superando las 12.000 viviendas entregadas. Unas cifras que consolidan su liderazgo en la provincia de Cádiz y una destacada presencia en Andalucía occidental, donde también ha sido pionera en apostar por el crowdfunding inmobiliario como alternativa de financiación. Recientemente, ha efectuado la devolución del capital de “Terrazas de La Laguna”, su primer proyecto residencial en el que participan 35 inversores minoristas gracias a este modelo; y lo ha hecho con mes y medio de antelación y mejorando la rentabilidad. Además, tiene en marcha otras dos operaciones, una en Jerez de la Frontera, con el respaldo de 179 inversores; y otra en Puerto Real, a la que han acudido 455 inversores. En esta entrevista, Fernando García Romero, CEO de Iniciativas Inmobiliarias, nos cuenta más sobre la compañía y su experiencia con la financiación participativa.

Con más de 12.000 viviendas entregadas, Iniciativas Inmobiliarias puede presumir de ser un referente de la promoción residencial en Andalucía. ¿Cuál es la propuesta de valor de la compañía y en qué se diferencia del resto del mercado?

Nuestra ventaja competitiva diferencial es tener integrados todos los eslabones de la cadena de valor de la promoción inmobiliaria (desarrollo de suelo, comercializadora, estudio de arquitectura e ingeniería, constructora, gestora y empresa de posventa), dentro de una misma marca. Esta característica diferencial es la base de la propuesta de valor que ofrecemos a nuestros dos perfiles de cliente: el corporativo y el final.

Para el cliente corporativo, nuestra propuesta de valor es poder ofrecer un servicio integral 360º o a la carta para otros promotores, tenedores de activos o gestoras de fondos. Mientras que para el cliente final, tal y como dice nuestro lema “Casas que se adaptan a ti“, ofrecemos un servicio de personalización con un alcance mucho mayor que el resto de empresas gracias a esta integración de servicios.

Como empresa tengo que destacar la gran experiencia y capacidad de un equipo de personas con perfiles multidisciplinares y muy versátiles que hacen que a nuestra marca se le reconozca como una marca de garantías.

Dentro de su apuesta por la innovación, Iniciativas Inmobiliarias ha creado una línea de inversión en proptech. ¿Por qué esta apuesta y cuáles son los proyectos que tienen en marcha?

El porqué de esta apuesta es sencillo: explorar para poder explotar nuevas líneas de negocio o mejorar las ya existentes forma parte de nuestra estrategia de crecimiento, y es fácil cuando todas las personas que formamos parte del equipo compartimos esta visión.

Actualmente, tenemos tres iniciativas en marcha:

-Comercialización digital: Hemos invertido en una comercializadora digital para poder ofrecer a nuestros clientes de reposición un mejor servicio a la hora de ayudarles con la venta o el alquiler de la vivienda que han adquirido con nosotros.

-Crowdfunding: Hace un año que exploramos este modelo de negocio a través de una alianza con Urbanitae.

-Blockchain: Estamos buscando la forma de implementar esta tecnología en nuestra cadena de valor y proyectos de inversión, dado su enorme potencial.

Estamos buscando la forma de implementar tecnología blockchain en nuestra cadena de valor y proyectos de inversión”.

La compañía también se decanta por una “construcción industrializada”. ¿En qué consiste este planteamiento?

La constructora que forma parte de Iniciativas Inmobiliarias lleva ya tres años construyendo para terceros con un novedoso sistema constructivo modular autoportante, que acorta los plazos de obra en la etapa inicial del proyecto. Este sistema ha tenido muy buena acogida en modelos de negocio que buscan adelantar los plazos de inicio de explotación del activo (residencias de estudiantes, BTR –build to rent o construcción dedicada al alquiler–, hoteles). En 2022 esperamos arrancar nuestra primera promoción industrializada para un pequeño proyecto BTR de nuestra línea patrimonial.

La larga tradición de Iniciativas Inmobiliarias en el sector inmobiliario no ha sido en absoluto una barrera para que confíe en nuevos modelos de financiación como el crowdfunding. ¿Qué valoración hacen de esta vía para obtener liquidez que es al mismo tiempo alternativa y complementaria a la banca?

La valoración es positiva. Como dije antes, primero exploramos para valorar si el modelo es explotable o no. Eso hicimos hace un año con un pequeño proyecto en Rota y un capital acotado en formato deuda; estudiamos todo el proceso completo y las posibilidades de este modelo de financiación o captación de equity. Las conclusiones fueron positivas y decidimos dar entrada a inversores a través de crowdfunding en una cuota pequeña de nuestro portfolio de proyectos.

Respecto a la complementariedad con la banca, son modelos perfectamente alineados. La financiación bancaria tiene garantía hipotecaria con unos tipos de interés bajos y el crowdfunding inmobiliario de equity busca altas rentabilidades a cambio de asumir un riesgo más alto al invertir en desarrollos inmobiliarios como promotor. Cada uno tiene claro su rol, el banco es prestamista y el otro inversor a través de crowdfunding. Cuando se entregan las viviendas, primero cobra el banco y luego el inversor recupera su aportación y recibe su dividendo.

Como alternativa a la banca, el crowdfunding en modelo de deuda lo veo para proyectos pequeños, proyectos que estén fuera del radar del banco o que no encajen en sus criterios de riesgos. El coste de esta alternativa de financiación es más alto que el de la banca, por lo que el margen de estos proyectos debe ser holgado para poder absorber el incremento de costes financieros.

Su visión de este modelo está avalada por la experiencia. A través de Urbanitae han desarrollado tres proyectos de financiación que, conjuntamente, han levantado más de 1,6 millones de euros y 669 inversiones. ¿Qué aspectos destacan de la colaboración con nuestra plataforma?

Destacaría tres aspectos que valoro mucho:

-Agilidad en el análisis de las operaciones: Hemos sido capaces de publicar un proyecto con solo dos semanas de trabajo conjunto entre ambas empresas.

-Seguridad en la captación de los fondos: Urbanitae cuenta con una gran base de inversores que crece cada día, por lo que el porcentaje de éxito en la captación de fondos es muy alto.

– Foco y especialización en residencial:  Mejora el análisis de riesgos de sus proyectos para tranquilidad de su base de inversores.

“Urbanitae cuenta con una gran base de inversores que crece cada día, por lo que el porcentaje de éxito en la captación de fondos es muy alto”.

El primero de los proyectos, “Terrazas de La Laguna”, un residencial formado por 14 viviendas en el municipio de Rota, ya ha completado la devolución del capital con un notable éxito con respecto a las previsiones. ¿Cuáles son las claves de esta oportunidad en la que participaron 35 inversores?

Para nosotros el residencial de Rota fue nuestro “proyecto piloto”. Cuando tuvimos nuestra primera reunión con Urbanitae, en septiembre de 2020, no entendían muy bien las razones por las que queríamos dar fondos a este proyecto ya que estaba al 90% ejecutado, financiado y 100% vendido. Les explicamos que al ser nuestra primera experiencia queríamos analizar todo el ciclo completo del crowdfunding, en un plazo muy corto, con el fin de tener una visión global y conocer bien cómo funcionaba el proceso. Para la mayoría de los 35 inversores también fue su primera experiencia y no ha podido ser más positiva.

En cuanto a planes futuros, ¿en qué proyectos está actualmente inmersa Iniciativas Inmobiliarias? ¿Está la financiación participativa en la futura hoja de ruta?

En la actualidad estamos gestionando una cartera de proyectos que engloban más de 1.000 viviendas en diferentes estados de gestión (construcción, comercialización o en gestión urbanística), y en diferentes modelos de promoción (directa propia o con inversores o en régimen de cooperativa), repartidas por varios municipios de la provincia de Cádiz y Sevilla.

Por resaltar algún proyecto, estamos muy ilusionados con una promoción que sacaremos a principios de año en el centro de Jerez, en un suelo que nos adjudicamos en un proceso de subasta. También lanzaremos otra promoción a principios de año en un nuevo sector de El Puerto de Santa María que estamos desarrollando en alianza con un fondo de inversión. La financiación participativa seguirá en nuestra hoja de ruta y ya tenemos seleccionado el primer proyecto de 2022 que publicaremos en Urbanitae sobre marzo o abril.

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