Los resultados de Urbanitae, el mejor reflejo de la fortaleza de la inversión alternativa

El director de Clientes Institucionales de Urbanitae, José María Gómez-Acebo, hace un primer balance de resultados y de la marcha de las inversiones desde que la plataforma de financiación participativa comenzara a operar en 2019, tras la obtención de la autorización de la CNMV. La cartera de inversiones de Urbanitae, pese a la pandemia y a las continuas disfunciones del mercado, ha salido indemne y eso es, sin duda, la mejor señal de la buena salud del crowdfunding inmobiliario. No hay razones para esperar pérdidas totales o parciales en el capital invertido por los inversores en ningún proyecto de los actualmente activos en la plataforma.

Urbanitae fue fundada en el año 2017. En junio de 2019 obtiene su autorización por parte de CNMV para operar bajo el régimen de las PFP (plataformas de financiación participativa). Desde esa fecha, y a razón de 1-2 nuevas operaciones al mes (y pese al lastre por el impacto de la aparición de la covid-19 y todo lo que generó –confinamientos, restricciones a la movilidad, etc.–), los primeros resultados consolidados son alentadores y confirman el potencial de su estrategia de inversión.

Vamos a hacer un primer balance de la marcha de las inversiones y de la fidelidad de los resultados a las estimaciones. Es evidente que la mayor parte de las inversiones (con un periodo de duración medio entre 1 y 3 años) siguen en curso, pero ya hay seis proyectos liquidados, y eso permite extraer los primeros datos.

Urbanitae estructura sus proyectos bajo dos formatos:

• Equity/plusvalías. El inversor entra como accionista en la sociedad vehículo que desarrollará el proyecto. La rentabilidad que obtenga será el resultado de la operación, será abonada vía dividendos; por tanto, está sujeta a variaciones en función de cómo resulten finalmente las cifras del plan de negocio (ingresos, gastos).
• Deuda. El inversor es prestamista a la sociedad vehículo, a un tipo de interés fijo predeterminado, y recibe el retorno de su inversión en el plazo y la cuantía establecidos. Para garantizar el cumplimiento del contrato, se constituye hipoteca sobre el activo que se financia y se pignoran las acciones de la sociedad vehículo.

Teniendo en cuenta esas dos categorías, este es el resultado hasta la fecha:

Rentabilidad total (cash on cash)

1. Los dos proyectos de deuda liquidados (100%), como cabe esperar, han igualado la rentabilidad total (cash on cash) estimada.
2. En los proyectos de equity/plusvalía es donde, por su propia naturaleza, cabe esperar más variaciones. De los cuatro proyectos de este tipo liquidados, dos de ellos (50%) mejoraron la rentabilidad esperada, y en otros dos (50%) esta fue inferior a la presupuestada, aunque en ambos casos con rentabilidad del 10% o superior.
3. En los dos casos en los que la rentabilidad estuvo por debajo, esto se compensó con un acortamiento muy significativo del plazo.

Plazo

• Cinco de los seis proyectos completados (83%) ha liquidado antes del plazo estimado.
• El que lo hizo con retraso ha conseguido una rentabilidad mayor que la estimada y, como consecuencia, el retorno anualizado (TIR) ha sido incluso superior al estimado.

Rentabilidad anualizada (TIR)

• La rentabilidad anualizada media de los proyectos liquidados ha sido del 23%.
• Se ha mejorado un 47% la rentabilidad real respecto a la rentabilidad media que se estimó en origen para dichos proyectos (que era de un 16%).
• Todos los proyectos han alcanzado una rentabilidad de doble dígito (10% o superior).

¿Y cuál es la situación del resto de la cartera? Actualmente hay 26 proyectos en curso. 17 de ellos de equity/plusvalías (65%) y nueve de préstamo (35%). La rentabilidad media anualizada de los proyectos en cartera es del 15% en equity/plusvalías y del 12% en deuda.

Préstamo/deuda

• Los nueve proyectos de préstamo se están desarrollando según lo esperado y no se anticipan retrasos ni incumplimientos en el servicio de la deuda pactada; al contrario, cabe esperar que alguno de los proyectos cancele de forma anticipada.

‘Equity’/plusvalías

• De los 17 proyectos de plusvalías, solo hay uno que debería haber liquidado ya pero sigue en curso. El retraso es atribuible a la llegada tardía del préstamo promotor debido a la pandemia; en todo caso, las obras en ese proyecto avanzan ahora a buen ritmo (se espera que termine en diciembre) y ya están todos los pisos vendidos.
• Hay tres proyectos más con retrasos. Son proyectos formulados y financiados antes del inicio de la pandemia, y en los tres casos la causa hay que atribuirla directamente a la covid, que ha lastrado su evolución (retrasos en licencia o ventas). Pero el resto de los números del plan de negocio no se han alterado, y se mantienen las previsiones de ingresos y gastos. Como la sociedad vehículo no tiene gastos operativos ni deuda financiera, ese retraso va a provocar una llegada tardía de los beneficios del proyecto, pero no su disminución, si las cosas siguen como esperamos.
• Los 13 proyectos restantes continúan su desarrollo, y no se detectan incidencias en plazos o costes que inviten a modificar las previsiones en cuanto a cierre y rentabilidad.

Analizando en detalle la marcha de los proyectos, no hay razones para esperar, en ningún proyecto, pérdidas totales o parciales en el capital invertido por los inversores. Y no podemos obviar que los primeros fueron planteados en periodo prepandemia y, por tanto, no se podía prever todo lo que iba a generar la covid-19 en cuanto a disfunciones del mercado, cambio de hábitos de compra y retrasos administrativos. Que la cartera de inversiones haya salido relativamente indemne de todo ello es la mejor señal de la fortaleza del modelo de inversión que ofrece Urbanitae.