O crowdlending imobiliário permite que vários investidores financiem coletivamente um empréstimo concedido a uma empresa ou promotor. Em troca, adquirem o direito a recuperar o capital e a receber os juros estabelecidos no contrato, desde que o mutuário cumpra as suas obrigações.
Conhecer antecipadamente a taxa de juro e o prazo previsto não torna o investimento seguro. A questão decisiva é se o promotor conseguirá reembolsar o empréstimo, de onde virá o dinheiro e que proteção real existe se o projeto não avançar como estava previsto.
O que é o crowdlending imobiliário
O crowdlending é uma modalidade de financiamento participativo baseada em empréstimos. A plataforma liga empresas que procuram financiamento a investidores dispostos a aportar capital.
Numa operação imobiliária, o empréstimo pode ser utilizado para financiar, entre outras necessidades:
- a compra de um ativo ou de um terreno;
- custos prévios ao empréstimo bancário;
- a construção ou reabilitação;
- um refinanciamento;
- ou uma necessidade temporária de tesouraria.
O contrato estabelece o juro, o vencimento e as condições de reembolso. Os pagamentos podem ser realizados periodicamente ou concentrar-se no final da operação, juntamente com o capital principal.
Crowdlending e equity não são a mesma coisa
Crowdlending e equity são duas modalidades de financiamento participativo, mas colocam o investidor em posições diferentes.
Nos projetos de dívida, o investidor atua como credor. O juro e as condições de reembolso são fixados contratualmente, embora o seu recebimento dependa da capacidade de pagamento do mutuário.
Nos projetos de equity ou mais-valia, o investidor participa no capital da sociedade que desenvolve a operação. Não existe uma rentabilidade fixada antecipadamente: o resultado depende dos rendimentos, dos custos e do prazo real do projeto.
A dívida costuma oferecer maior visibilidade sobre o retorno contratual, mas não é necessariamente menos arriscada em todos os casos. Um empréstimo subordinado e sem garantias pode apresentar uma proteção limitada, enquanto o risco de uma operação de equity dependerá do seu preço de entrada, avanço, pré-vendas e estrutura.
O que significa uma plataforma estar regulada
O financiamento participativo empresarial está sujeito a um quadro europeu comum que estabelece requisitos de autorização, informação, supervisão e proteção do investidor.
Antes de investir, convém verificar que o prestador consta dos registos oficiais da Comissão Nacional do Mercado de Valores — CNMV, seja como entidade autorizada em Espanha ou como prestador europeu habilitado a prestar serviços no país.
Estar regulado significa que a plataforma está sujeita a determinadas obrigações. No entanto, não implica que a CNMV aprove cada projeto, garanta a sua rentabilidade ou responda por eventuais perdas.
Estes investimentos também não são depósitos bancários nem estão cobertos pelo Fundo de Garantia de Depósitos. A regulação melhora a informação e estabelece salvaguardas, mas não elimina o risco económico de cada operação.
A fonte de reembolso é o primeiro critério
Antes de olhar para o juro, convém responder a uma pergunta: de onde virá o dinheiro para reembolsar o empréstimo?
As fontes habituais de reembolso podem ser:
- a venda de habitações;
- o refinanciamento através de um empréstimo bancário;
- a venda do ativo financiado;
- os rendimentos gerados pela sua exploração;
- os recursos do promotor;
- ou uma combinação de várias vias.
Uma garantia hipotecária pode aportar proteção, mas não substitui uma fonte de reembolso viável. Se o plano depender da venda de um ativo a um preço difícil de alcançar ou da obtenção de um financiamento ainda não aprovado, o empréstimo pode atrasar-se mesmo que exista uma garantia.
Também convém rever o avanço do projeto, as licenças, as pré-vendas, a contribuição de fundos próprios do promotor e a sua experiência em operações semelhantes.
Ranking, garantias e rácios do empréstimo
Nem todas as dívidas são pagas pela mesma ordem. A dívida sénior tem prioridade sobre as posições subordinadas. Por isso, um empréstimo júnior ou uma hipoteca de segundo grau apresentam um risco diferente de uma dívida garantida em primeiro grau.
Entre as garantias possíveis encontram-se:
- hipoteca sobre um ativo;
- penhor de ações ou contas;
- garantias corporativas;
- avales;
- e controlo dos fluxos gerados pelo projeto.
A sua existência não assegura a recuperação. Também importam o seu ranking, a sua correta constituição, o valor real do ativo e o tempo e os custos necessários para as executar.
Dois rácios ajudam a contextualizar o nível de dívida:
- O LTV, ou relação empréstimo-valor, compara o montante financiado com o valor do ativo.
- O LTC, ou relação empréstimo-custo, compara o empréstimo com o custo total do projeto.
Um rácio mais baixo pode deixar uma maior margem de proteção, mas não deve ser analisado de forma isolada. A avaliação pode mudar, o ativo pode ser pouco líquido e os custos do projeto podem desviar-se.
Como escolher uma plataforma
A rentabilidade anunciada não deveria ser o único critério. Convém analisar:
- autorização e supervisão;
- clareza da documentação;
- processo de seleção e análise de projetos;
- experiência da equipa;
- acompanhamento das operações;
- gestão de atrasos e incumprimentos;
- comissões;
- e possíveis conflitos de interesse.
O histórico também deve ser interpretado com cuidado. Não basta conhecer a rentabilidade média dos projetos encerrados. É mais útil rever:
- quantas operações venceram;
- quantas foram pagas dentro do prazo;
- quantas estão atrasadas;
- que capital foi recuperado depois de um incumprimento;
- quanto durou o processo;
- e que perdas definitivas ocorreram.
Uma plataforma jovem ou com poucos projetos encerrados pode ainda não ter atravessado um ciclo suficientemente longo para avaliar o seu comportamento real.
Como diversificar em crowdlending
Repartir o capital por vários empréstimos pode reduzir o impacto de um problema individual, mas não basta contar operações.
Uma carteira formada por dez projetos do mesmo promotor, na mesma cidade e dependentes da venda de habitação nova continua concentrada em fatores comuns.
A diversificação deve contemplar:
- promotores;
- localizações;
- finalidades do empréstimo;
- rankings e garantias;
- fontes de reembolso;
- e vencimentos.
Também pode ser útil investir através de um plano de investimento constante, em vez de comprometer todo o capital de uma só vez. Isto reduz a dependência de um único momento de entrada, embora não elimine o risco se os novos investimentos forem muito semelhantes.
Escalonar os vencimentos ajuda a evitar que todo o reembolso dependa de uma única data. No entanto, os prazos são estimados: podem ocorrer amortizações antecipadas, prorrogações ou atrasos.
Os principais riscos
O crowdlending imobiliário implica vários riscos:
- Incumprimento: o mutuário não reembolsa o capital ou os juros.
- Atraso: o vencimento é alargado ou o projeto precisa de mais tempo.
- Iliquidez: normalmente não existe uma saída simples antes do vencimento.
- Garantia: o ativo não cobre a dívida ou a sua execução é lenta.
- Concentração: demasiada exposição depende do mesmo risco.
- Operacional e urbanístico: licenças, obras, custos ou vendas evoluem pior do que o previsto.
O juro anunciado também não coincide necessariamente com a rentabilidade final. O resultado líquido pode ser afetado por atrasos, comissões, impostos, amortizações antecipadas ou períodos em que o capital permanece sem reinvestir.
Fiscalidade básica em Espanha
Para uma pessoa singular residente em Espanha, os juros obtidos através de empréstimos costumam tributar como rendimentos de capitais mobiliários e integram-se, em termos gerais, na base da poupança.
Segundo a estrutura da operação, pode ser aplicada uma retenção antes do pagamento. A plataforma costuma fornecer informação fiscal, mas cabe ao investidor verificar os dados e incorporá-los corretamente na sua declaração.
As operações com mutuários estrangeiros ou os créditos que se tornem incobráveis podem exigir uma análise adicional. A fiscalidade depende das circunstâncias pessoais e da legislação aplicável em cada momento.
Na dívida, a capacidade de reembolso importa mais do que o juro
Na Urbanitae, os projetos de dívida permitem financiar coletivamente empréstimos a promotores imobiliários, habitualmente a partir de 500 euros. O juro, o prazo estimado e a estrutura são conhecidos antes de investir, mas o reembolso depende do desenvolvimento da operação e da capacidade de pagamento do mutuário.
Por isso, investir em crowdlending não consiste em escolher o projeto com a percentagem mais elevada. Consiste em compreender quem deve devolver o dinheiro, de onde ele virá, que posição ocupa o empréstimo e o que aconteceria se o plano inicial não fosse cumprido.
A plataforma, as garantias e a diversificação podem ajudar a gerir o risco. Nenhuma delas substitui a análise nem assegura a recuperação do capital.
