O segmento industrial e logístico continua a consolidar-se como um dos pilares do mercado imobiliário ibérico. É o que revela o mais recente relatório da CBRE Property Management, relativo ao primeiro trimestre de 2026, que analisa o comportamento operacional dos ativos industriais e logísticos geridos pela empresa em Espanha e Portugal a partir de indicadores como ocupação, rendas, duração dos contratos e composição setorial.
O estudo baseia-se numa amostra comparável de 5.198.349 metros quadrados distribuídos por 247 ativos, o que representa mais de 75% da GLA sob gestão da CBRE em ambos os países. Não se trata, portanto, de uma fotografia completa de todo o mercado ibérico, mas sim de uma amostra altamente representativa do portefólio gerido pela empresa, útil para compreender como o segmento se está a comportar do ponto de vista operacional.
Espanha mantém uma ocupação muito elevada
Em Espanha, o relatório analisa 191 ativos que totalizam 4.001.077 metros quadrados de superfície comparável. Os dados refletem uma base operacional muito sólida, com uma ocupação de 93,7%, o que confirma a força da procura por este tipo de ativos dentro da amostra analisada.
Outro indicador particularmente relevante é o WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term, ou duração média ponderada dos contratos em vigor), que em Espanha se situa nos 7,4 anos. Este dado sugere uma estrutura contratual bem distribuída no tempo e proporciona uma visibilidade relativamente elevada sobre os rendimentos futuros dos ativos. A renda líquida média atinge os 4,4 €/m², enquanto a dívida associada ao portefólio analisado ronda os 3%, um nível contido que reforça a perceção de estabilidade financeira.
A CBRE destaca também que, nos últimos 12 meses, a atividade contratual se distribuiu de forma equilibrada entre novos contratos e renovações, com operações concentradas em pouco mais de um quarto do parque analisado. A duração média dos novos contratos supera os 7 anos, enquanto as renovações se mantêm acima dos 3 anos, contribuindo para sustentar a estabilidade dos rendimentos no médio prazo.
Do ponto de vista setorial, a superfície ocupada em Espanha concentra-se principalmente em transporte e distribuição, que representa 45,7% do total. Seguem-se os setores de supermercados, bricolage e equipamentos para o lar, com 11,5%, e o grupo de outros setores, com 8,5%. Esta distribuição reflete o peso estrutural da logística ligada à distribuição e ao consumo no mercado industrial espanhol.
Portugal combina elevada atividade e maior diversificação setorial
Em Portugal, o relatório analisa 56 ativos com uma superfície total de 1.197.272 metros quadrados. A ocupação situa-se nos 90,3%, confirmando também um elevado grau de atividade, embora com alguma margem operacional adicional face a Espanha.
O WAULT atinge os 4,8 anos, enquanto a renda líquida média se fixa nos 4,1 €/m². Neste caso, o nível de dívida sobe para 3,5%, ainda dentro de parâmetros prudentes. Em termos de atividade contratual, a dinâmica é semelhante à espanhola: os novos arrendamentos superam os 7 anos de duração média, e as renovações rondam os 3,1 anos, o que combina estabilidade contratual com capacidade de adaptação às necessidades dos utilizadores.
Onde surge uma diferença mais visível é na composição setorial da procura. Embora transporte e distribuição continue a ser o principal segmento, com 39,9% da superfície ocupada, em Portugal existe um maior peso relativo das cadeias de retail, que representam 19,6%, e dos setores de supermercados, bricolage e equipamentos para o lar, com 9%. Isto aponta para uma maior diversificação setorial na utilização dos ativos logísticos e industriais analisados.
Um segmento com visibilidade operacional e contratos longos
Para além da comparação entre ambos os mercados, o relatório deixa uma ideia clara: dentro da amostra analisada pela CBRE, o segmento industrial e logístico oferece uma base operacional resiliente, com elevados níveis de ocupação, contratos relativamente longos e níveis de dívida controlados.
Isto não significa que todo o mercado funcione da mesma forma nem que o segmento esteja livre de riscos. Mas sugere que, num contexto em que muitos investidores privilegiam a visibilidade dos rendimentos e a estabilidade contratual, este tipo de ativos continua a apresentar características particularmente valorizadas: elevada ocupação, uma base de utilizadores ligada ao transporte, distribuição e consumo, e uma estrutura de vencimentos que favorece a previsibilidade.
Solidez e qualidade
O arranque de 2026 confirma que o segmento industrial e logístico continua a ser um dos mais sólidos do imobiliário ibérico, pelo menos do ponto de vista operacional refletido na amostra comparável da CBRE Property Management. Em Espanha, essa solidez traduz-se numa ocupação de 93,7% e num WAULT de 7,4 anos; em Portugal, numa ocupação de 90,3% e numa maior diversificação setorial.
Num mercado em que a qualidade do rendimento e a estabilidade do ativo têm um peso crescente, a logística e o industrial continuam a oferecer uma proposta atrativa para proprietários e investidores. A chave, como quase sempre no imobiliário, não está apenas no segmento, mas também na qualidade dos ativos, na composição dos seus inquilinos e na real solidez operacional que conseguem sustentar.
