Investimento imobiliário em Tarragona: TIR final de 10,20% no Cunit III
Concluímos o reembolso do projeto Cunit III, um projeto de dívida imobiliária desenvolvido em conjunto com o promotor Construverty, com o qual já tínhamos colaborado anteriormente em Cunit e Cunit II, ambos com resultados alinhados com as previsões iniciais.
Neste terceiro projeto, o resultado final foi melhor do que o esperado, tanto em termos de rentabilidade como de retorno anualizado para os investidores, com um desvio muito contido no prazo.
No total, os investidores recuperaram 122,94% do capital investido, o que equivale a uma rentabilidade total de 22,94% e a uma TIR final de 10,20%, ligeiramente acima da estimativa inicial.
Em que consistia o projeto Cunit III?
O Cunit III foi estruturado como um projeto de dívida, através da concessão de um empréstimo ao promotor para financiar a construção de um edifício multifamiliar com 18 habitações na localidade de Cunit (Tarragona), na faixa costeira situada entre o sul de Barcelona e o norte da província de Tarragona.
A promoção incluía habitações com amplos terraços, piscina comunitária e zonas ajardinadas, numa localização muito próxima da praia e com uma procura residencial consolidada tanto para primeira como para segunda residência.
Quando o projeto foi aberto ao investimento na Urbanitae, apresentava vários elementos que contribuíam para reduzir os riscos habituais neste tipo de promoções:
- Era o terceiro projeto financiado com a Construverty na mesma zona.
- Os projetos Cunit e Cunit II tinham evoluído conforme o previsto.
- O projeto já dispunha de licença de obras.
- 50% das habitações estavam vendidas desde o início.
Este ponto de partida permitia limitar os principais riscos de uma promoção de obra nova: urbanístico, de execução e de comercialização.
Condições iniciais do empréstimo
O empréstimo foi concedido nas seguintes condições:
- Prazo estimado: 24 meses
- Taxa de juro: 10% ao ano
- Rentabilidade total estimada: 20%
Como é habitual nos projetos de dívida, o contrato contemplava a possibilidade de prolongar o prazo se fosse necessário, aplicando nesse caso os juros de mora previstos, com o objetivo de proteger o investidor perante possíveis atrasos.
Reembolso em 25 meses
Por fim, o projeto foi reembolsado num prazo de 25 meses, apenas um mês acima do previsto inicialmente. Esta ligeira extensão esteve ligada ao processo final de entrega e escritura das habitações, que se prolongou mais do que o esperado.
Tal como comunicámos aos investidores no boletim do passado mês de novembro, embora a maioria das unidades já tivesse sido entregue, ainda havia algumas pendentes de escritura. Por este motivo, a liquidação do empréstimo foi adiada até concluir a entrega total da promoção, prevista ao longo do mês de dezembro.
Durante esse período adicional, o empréstimo continuou a gerar os juros de mora estabelecidos em contrato, o que explica que a rentabilidade final tenha sido superior à inicialmente estimada.
Resultados finais: 22,9% de rentabilidade
O resultado definitivo do projeto foi o seguinte:
- Prazo estimado: 24 meses
- Prazo final: 25 meses
- CoC estimado: 20,00%
- CoC final: 22,94%
- TIR estimada: 10,00%
- TIR final: 10,20%
O desvio no prazo foi mínimo e traduziu-se num melhor resultado para o investidor, tanto em retorno total como em rentabilidade anualizada.
Trajetória consistente
O reembolso do Cunit III consolida a relação da Urbanitae com a Construverty, um promotor com experiência comprovada na zona e com o qual os projetos Cunit e Cunit II já tinham mostrado uma execução de acordo com o previsto.
Este terceiro projeto confirma que, quando convergem uma estrutura de dívida bem definida, um promotor com conhecimento do mercado local e uma promoção com tração comercial desde o início, desvios razoáveis de prazo podem ser geridos adequadamente e, em alguns casos, até melhorar o resultado final para os investidores.
Continuamos a apostar num modelo de financiamento baseado na seleção rigorosa de projetos, no acompanhamento contínuo e na máxima transparência, também no momento-chave do reembolso.
