Adaptis: quando um projeto não corre como o esperado

Na Urbanitae insistimos sempre que o investimento imobiliário, tal como qualquer outro investimento, envolve riscos. Nem todos os projetos cumprem as previsões iniciais e, por vezes, o resultado pode afastar-se bastante do esperado. Foi o que aconteceu com o Adaptis, uma promoção de 20 moradias unifamiliares em Valladolid, lançada em 2021 e encerrada em julho de 2025 com uma rentabilidade final de 0%.

Embora não seja o desfecho desejado –a previsão inicial apontava para uma rentabilidade bruta de 40% e uma TIR de 18%–, o projeto deixa uma leitura relevante: graças à gestão constante da Urbanitae em conjunto com o promotor, conseguiu-se preservar integralmente o capital dos investidores e evitar perdas.

O que aconteceu no Adaptis?

O projeto começou em 2021 com licença em vigor e um calendário previsto de 26 meses. No entanto, ao longo do desenvolvimento foram-se acumulando contratempos que duplicaram o prazo até aos 53 meses:

• Subida dos custos e falta de fornecimentos: a pandemia e a crise geopolítica encareceram os materiais e provocaram atrasos nas entregas.
• Mudança de construtora: em 2022, a empreiteira inicial (CHR) entrou em processo de insolvência. Foi necessário relançar a obra com uma nova construtora (ACR), o que implicou mais tempo e custos adicionais significativos.
• Desfasamento comercial: apesar dos esforços de marketing e da disponibilização de um apartamento modelo, as vendas não avançaram ao ritmo esperado. Em 2023 apenas se tinham assinado pré-vendas de 23 das 33 habitações, o que obrigou a aplicar descontos nas fases finais.
• Aumento dos custos financeiros: a subida das taxas de juro e o prolongamento do calendário aumentaram as despesas financeiras e de gestão.

No conjunto, as receitas superaram ligeiramente o previsto, mas os custos adicionais de construção, financiamento e comercialização absorveram totalmente as margens. A consequência: um retorno final de 0%.

A gestão como elemento diferenciador

Em situações como esta, a prioridade absoluta da Urbanitae é a proteção do capital do investidor. Desde a escritura da última habitação em março de 2025, todas as negociações foram orientadas para garantir a liquidação em condições razoáveis e evitar que a sociedade veículo ficasse bloqueada com provisões superiores a 200.000 euros, que poderiam atrasar anos a devolução.

O resultado não foi o esperado, mas reflete o compromisso da Urbanitae em acompanhar cada projeto desde o primeiro dia até ao fecho final, procurando sempre minimizar riscos e assegurar a saída mais ordenada possível. Após inúmeras gestões, optou-se por uma saída sem lucro –é verdade–, mas também sem risco para os investidores.

Aprendizagens para o futuro

Adaptis é um exemplo de como fatores externos –pandemia, crise de materiais, inflação na construção– podem afetar mesmo projetos bem estruturados. Mas também demonstra como uma gestão rigorosa permite limitar os danos e proteger o essencial: o capital.

Na Urbanitae continuamos a reforçar os nossos critérios de seleção e controlo, incorporando cada experiência para melhorar no futuro. Porque investir envolve riscos, mas também aprendizagens que nos permitem crescer como plataforma e como comunidade de investidores.