O mercado residencial de nova construção em Espanha transformou-se nos últimos anos. O seu crescimento é cada vez maior, mas ainda insuficiente em relação ao número de agregados familiares que se formam. O INE quantificou em 135.052 as vendas de apartamentos novos em 2024, o que representa um dos melhores números de vendas deste tipo de ativos na última década.
Além disso, durante este período, o número de habitações em construção, segundo dados da Tinsa, aumentou 16,7%, embora de forma desigual a nível geográfico. Um dinamismo que não é capaz de satisfazer a atual procura, concentrada em zonas de grande atividade económica como Madrid ou Barcelona, e noutras onde se acrescenta o fator turístico, como Málaga, Valência, Alicante ou Ilhas Baleares, entre outras.
O Banco de Espanha calcula que em Espanha são necessárias cerca de 600.000 habitações para satisfazer as necessidades atuais dos novos agregados familiares. María Matos, diretora de estudos da Fotocasa, explica que “há uma grande escassez de nova construção em comparação com a procura, que é altíssima”. Acrescenta ainda que “o preço do solo também é elevado e enfrenta outros obstáculos como a excessiva burocracia ou o aumento do custo dos materiais desde a pandemia”. Esta subprodução de habitações cria um estrangulamento para os compradores.
Esforço de compra
Tal como reflete a análise da Tinsa, este contexto tem inevitavelmente um reflexo no preço médio das habitações novas, que se situa nos 2.528 euros por metro quadrado. Números que superam consideravelmente o custo das casas em segunda mão, que é de 1.750 euros.
Segundo o último estudo da empresa de avaliação, no caso das novas construções, os espanhóis destinam quase metade do rendimento ao pagamento da hipoteca, concretamente 49%. A percentagem difere bastante da que é exigida para as habitações em segunda mão, que corresponde a 36%. No entanto, apesar do esforço que representa para as famílias médias o acesso a este tipo de ativos, a organização sublinha que quase a totalidade do que se constrói é vendido.
Boom do segmento premium no setor residencial de nova construção
A situação do mercado tem também como consequência uma evolução no perfil de quem procura imóveis de nova construção. Trata-se agora de “perfis com maior capacidade de compra, como rendimentos elevados, estrangeiros e pessoas coletivas”, indica Cristina Arias, diretora de estudos da Tinsa.
E, apesar da escalada dos preços destes imóveis, a imobiliária Spain Sotheby’s International Realty estima um crescimento de 35% na compra e venda de habitação de luxo para este ano. Um segmento que já representa 25% das promoções de nova construção, e 15% do total do mercado imobiliário espanhol.
As promoções premium crescem em localizações como a Costa del Sol, as Ilhas Baleares ou nas grandes capitais espanholas. Madrid, em concreto, consolidou-se como um dos destinos mais atrativos para o investimento imobiliário de luxo na Europa, com um aumento de 10% no preço face ao ano anterior, apenas atrás de Londres e Paris.
Uma projeção que ultrapassa fronteiras, como revela Paolo Giabardo, CEO da LuxuryEstate.com, em declarações ao THE OBJECTIVE, afirmando que “a capacidade do mercado espanhol para gerar uma valorização do valor a longo prazo também alimentou o interesse estrangeiro”. Demonstra ainda otimismo quanto ao futuro deste mercado em Espanha, sublinhando que o país “continuará a demonstrar a sua força e atratividade internacional, reforçando o seu estatuto como destino principal não só para aquisição de imóveis, mas também para realizar investimentos com verdadeiro valor e potencial futuro”.
O futuro da nova construção tem, por agora, um claro protagonista. O Relatório Trinity, elaborado pela associação Asprima, indica que nos próximos anos, Madrid tornar-se-á o principal centro impulsionador com mais de 30 operações urbanísticas e capacidade para construir 278.000 habitações.
