Chaves para entender a contratação de um empréstimo hipotecário
A contratação de um empréstimo hipotecário no mercado imobiliário espanhol tem sido favorecida nos últimos meses por um importante desenvolvimento e crescimento, impulsionado principalmente pela estabilidade inflacionária. Esta situação foi reforçada com a decisão do Banco Central Europeu (BCE) de começar a reduzir as taxas de juro.
Esta combinação de fatores melhorou as condições de financiamento, proporcionando um caminho mais acessível ao crédito e facilitando o acesso à compra e venda de habitações, que em 2024 registou um aumento de 5%, bem como o crescimento da assinatura de hipotecas, que subiu 11,2%, atingindo as 423.761 assinaturas. No entanto, antes de avançar com a contratação, é recomendável considerar vários aspetos para tomar a decisão mais acertada.
Por exemplo, o Banco de Espanha recomenda conhecer em detalhe todas as condições e avaliar os custos reais e finais que podem estar envolvidos no processo. Além disso, aconselha a considerar as prestações e as possíveis melhorias de condições oferecidas pelos bancos.
O que ter em conta antes da contratação de um empréstimo hipotecário?
Antes de analisar diferentes opções, é importante compreender os aspetos que intervêm na contratação de um empréstimo hipotecário. Este processo não deve ser encarado como um simples procedimento, pois constitui uma das decisões mais importantes da nossa vida. Por isso, compreender os conceitos será essencial para evitar escolher um produto que não se adeque às nossas necessidades reais ou à nossa capacidade financeira.
Neste sentido, é fundamental comparar e estudar minuciosamente todas as opções disponíveis: uma mesma fórmula não será válida para todos, pelo que devemos realizar estudos personalizados e adequados à situação financeira de cada um. Por outro lado, recomenda-se analisar o custo total, compreendendo todas as despesas e comissões incluídas no processo.
Diferentes tipos de hipotecas
- Taxa fixa. Não utiliza o índice Euribor para calcular a sua taxa de juro, nem qualquer outro índice de referência, pelo que não é afetada pelas oscilações destes. A taxa de juro aplicada é determinada no momento da assinatura, mantendo-se estável ao longo da vida do empréstimo hipotecário, e as prestações só podem ser alteradas em caso de incumprimento das condições acordadas. Atualmente, com as taxas ainda em valores positivos, a taxa média situava-se, no final de 2024, nos 3,25%, embora possa variar consoante a entidade e as bonificações aplicáveis.
- Taxa variável. No caso dos empréstimos hipotecários de taxa variável, a taxa de juro oscila ao longo do tempo, seguindo a evolução do Euribor. Além disso, é composta por um diferencial fixo estabelecido por cada entidade bancária e expresso em percentagem, que se soma à taxa de juro variável, resultando na taxa anual final. Este tipo de hipoteca é a mais escolhida em contextos de taxas baixas, pois geralmente apresenta condições de contratação mais acessíveis do que as de taxa fixa. No entanto, é importante ter em conta que a prestação será atualizada com base no Euribor: se o índice estiver baixo, beneficiamos; mas se estiver alto, podemos ver a nossa prestação duplicada, o que pode levar a problemas de liquidez.
- Taxa mista. Caracteriza-se por combinar os dois tipos anteriores. Durante a primeira fase do empréstimo, a prestação mensal tem uma taxa fixa e, posteriormente, passa a ser variável.
Custos e conceitos relevantes
- TIN ou taxa de juro nominal. Também conhecida como TIN, é o custo que cada banco cobra por conceder o empréstimo durante um determinado período, sem incluir comissões ou despesas adicionais. É apresentada em percentagem e frequentemente associada à TAE, embora não sejam o mesmo. Este valor é acordado previamente e tem caráter fixo.
- TAE ou taxa anual equivalente. Indicador em percentagem do custo efetivo do empréstimo hipotecário, que inclui os juros que o comprador terá de pagar. Serve para conhecer o custo real que será suportado pelo comprador, incluindo comissões e despesas adicionais. É um dado útil para comparar diferentes hipotecas, uma vez que todas as entidades são obrigadas a calculá-lo da mesma forma.
- Índice de referência. O Euribor, acrónimo de “European Interbank Offered Rate”, é o índice de referência para a maioria dos empréstimos hipotecários de taxa variável. As suas recentes descidas foram determinantes no mercado imobiliário, gerando uma previsão positiva e permitindo a redução das prestações das hipotecas.
- Comissões de abertura. Esta comissão é uma percentagem que algumas entidades bancárias acrescentam ao valor total da hipoteca no momento da sua concessão. Em alguns casos, é o proprietário que deve suportar este custo, que geralmente varia entre 0,1% e 2% do capital emprestado.
- Prazo de amortização. Refere-se ao período durante o qual o empréstimo será reembolsado, tendo em conta que pode variar em função do financiamento acordado. No caso de hipotecas de taxa fixa, o período tende a ser mais curto, geralmente até 20 anos, enquanto nas hipotecas de taxa variável, é mais comum situar-se entre 30 e 40 anos. Existem diferentes modalidades: as amortizações parciais antecipadas, que visam reduzir o montante final da dívida ou o número de anos de pagamento, e as amortizações totais, que implicam a liquidação completa da dívida pendente. Em ambos os casos, é necessário considerar as comissões associadas a estas ações.
- Bonificação em hipotecas. Trata-se de um desconto ou bonificação na taxa de juro, em função dos produtos bancários que o cliente escolher ao contratar o empréstimo. A bonificação dependerá do número de produtos subscritos, como seguros de vida ou habitação, podendo resultar numa redução significativa da taxa de juro aplicada.
- Despesas de avaliação. A avaliação consiste numa estimativa do valor do imóvel para que a entidade bancária possa determinar o risco associado à concessão da hipoteca. Caso a avaliação seja inferior ao preço de compra, o banco pode rejeitar ou limitar o montante do empréstimo, obrigando o comprador a aportar mais capital próprio. Pelo contrário, se a avaliação for superior ao preço de compra, o comprador pode obter um financiamento de até 80% do valor do imóvel. Este processo é realizado por uma empresa de avaliação e o custo é suportado pelo proprietário.
- Despesas de registo. São os custos associados ao pagamento do Registo Predial, primeiro para a obtenção de informações sobre o imóvel e, depois, para a inscrição da habitação ou do imóvel hipotecado. Desde a entrada em vigor da Lei 5/2019, de 15 de março, este custo é assumido pela entidade bancária.
- Despesas notariais. Existem vários processos notariais. Quando se procede à assinatura e estruturação do contrato, ou seja, quando o notário certifica a escritura e o empréstimo hipotecário, o custo é suportado pelo banco. No entanto, se o proprietário solicitar uma cópia da escritura do empréstimo hipotecário, será ele quem suportará os custos.
- Despesas de gestão. Relacionam-se com a inscrição da escritura do imóvel no Registo Predial. Este procedimento é um trâmite administrativo, cujo custo é assumido pela entidade bancária com a qual se contraiu a hipoteca.
Outros conceitos de interesse
- Período de carência. É o período em que o proprietário pode pagar uma prestação mensal inferior, após a formalização da hipoteca, liquidando apenas os juros. É geralmente utilizado em situações de dificuldades financeiras, embora seja importante ter em conta que os juros continuarão a acumular-se, aumentando a dívida total.
- Comissão de sub-rogação. A sub-rogação ocorre quando o proprietário decide transferir o empréstimo para outra entidade bancária. Esta comissão, que até 2025 era um processo gratuito, corresponde ao custo da transferência do empréstimo e deve ser paga à entidade bancária anterior.