Os títulos imobiliários alcançarão 30.000 milhões de euros em 2025

Os títulos imobiliários são instrumentos de dívida emitidos por empresas do setor imobiliário para financiar ou refinanciar projetos de construção de habitações, centros comerciais ou edifícios de escritórios, além da compra ou reabilitação de bens imóveis.

O seu funcionamento é semelhante ao dos títulos corporativos ou outros instrumentos de dívida. Ao adquiri-los, o emissor compromete-se a pagar juros periodicamente e a reembolsar o montante principal na data de vencimento estipulada. Desta forma, as empresas imobiliárias obtêm capital sem diluir a participação dos acionistas, podendo ainda melhorar a liquidez da empresa. Reduzir a dependência dos créditos bancários é uma das suas principais vantagens, além de oferecer melhores condições em comparação com outros instrumentos de dívida, como os títulos convertíveis ou os swaps. Qualquer empresa com uma base de ativos imobiliários pode emitir este tipo de títulos, como promotoras, construtoras e SOCIMIs.

Melhoria do mercado imobiliário e perspetivas na emissão de títulos para 2025

Relativamente aos títulos imobiliários, as perspetivas otimistas continuam com a tendência de alta observada no último ano e espera-se que em 2025 a oferta aumente para os 30.000 milhões de euros, impulsionada pela melhoria nos mercados de renda fixa e por uma maior atividade no setor imobiliário, de acordo com o relatório ING Perspetivas para 2025 do Setor Imobiliário. Neste sentido, a oferta superou as expectativas dos especialistas, que em 2024 assistiram a um aumento na procura.

Assim, os especialistas do banco holandês preveem que, para este ano, os mercados de títulos apresentarão melhorias contínuas para as empresas imobiliárias, pois o setor experimentará uma recuperação mais pronunciada, com cortes nas taxas e avaliações que tendem a estabilizar-se. Por sua vez, as métricas de crédito não deverão sofrer grandes deteriorações, pois o risco agora está concentrado em subsetores específicos (como os escritórios). Além disso, muitos investidores mantiveram uma exposição reduzida ao setor durante algum tempo, o que poderia gerar uma procura adicional como uma via atrativa para aumentar a exposição a cupões com uma rentabilidade mais interessante.

No entanto, o setor imobiliário ainda enfrenta certos riscos, uma vez que a desaceleração económica na Europa e a redução do consumo podem diminuir a procura, enquanto o já mencionado setor de escritórios continua a apresentar complicações, com o aumento das taxas de desocupação em determinadas geografias ou mercados. Por outro lado, os investidores continuarão a ser cautelosos em relação a algumas partes do setor, uma vez que certas empresas ainda precisam de reduzir o seu endividamento e concentrar-se nos vencimentos da dívida nos próximos anos.

Ainda assim, Espanha continua a registar um aumento no investimento imobiliário. Assim destaca a recente análise publicada pela CBRE “Investimento imobiliário, dados de mercado 4T24“, confirmando um aumento de 20% em relação ao ano anterior – a atividade concentrou-se nos últimos meses do ano, com 36% do investimento total do ano – antecipando um 2025 com igual dinamismo.

Além disso, existem outros fatores que se espera que impulsionem a recuperação do mercado de títulos imobiliários, conforme destacado pela ING:

• Aumento das transações. Para 2025, prevê-se um aumento significativo, com a estabilização dos rendimentos e das avaliações, o que levará os investidores a procurar novas oportunidades.
• Redução das taxas pelo BCE, incentivando o investimento devido ao menor custo do financiamento, o que deverá motivar emissores que permaneceram inativos desde o início de 2022 e que nos últimos anos exploraram alternativas de financiamento, incluindo o mercado de empréstimos bancários, a captação de capital, bem como a venda e desinvestimento de ativos sempre que possível.
• A oferta de títulos verdes continua a crescer, ultrapassando pela primeira vez em 2024 a emissão de títulos convencionais, com 10.400 milhões de euros emitidos em títulos verdes contra 8.400 milhões de euros em títulos simples, quando nos últimos anos mal atingiam 50% do total. Isto indica uma mudança de tendência para o financiamento sustentável, impulsionada pelo crescente interesse em questões ambientais e pela pressão regulatória, que fomenta a procura por práticas e financiamento verdes.

Últimas emissões de títulos no setor

O crescimento dos títulos imobiliários em Espanha nos últimos dez anos confirma as boas perspetivas para 2025, pois as transformações no mercado imobiliário continuam a gerar tanto prudência quanto confiança neste tipo de financiamento, consolidando-se como um dos ativos que despertam maior interesse dos investidores no setor.

Assim, várias empresas imobiliárias lançaram recentemente este tipo de títulos para financiar as suas atividades. Entre elas, a cotada Colonial emitiu com sucesso, em janeiro de 2025, uma emissão de títulos verdes no valor total de 500 milhões de euros a cinco anos, com uma procura dos investidores que multiplicou mais de oito vezes a oferta, segundo declarou a própria empresa. O cupão desta nova emissão é de 3,25% e os fundos serão utilizados para o pagamento de dívida com vencimento nos próximos meses.

Além disso, destaca-se a Neinor Homes, com uma emissão em novembro do ano passado no valor de 325 milhões de euros, destinada a investidores qualificados e que terá um cupão de 5,8%, ao preço de 100% do seu valor nominal.

Merlin Properties também anunciou no ano passado uma ampliação de 100 milhões de euros de uma emissão de títulos com vencimento em setembro de 2029.