Oportunidades no imobiliário de montanha: três destinos-chave em Espanha
Last Updated on 31 Dezembro 2025 by Equipo Urbanitae
Com a chegada do inverno e a descida das temperaturas, a neve começa a cobrir os picos mais altos de Espanha, assinalando a abertura das estâncias de esqui mais populares do país. Os mais apaixonados por este desporto começam a planear as suas escapadas à montanha, mas, paralelamente ao aumento do turismo, cresce também o interesse pelos mercados imobiliários de destinos de neve como Baqueira Beret, no Vale de Aran, ou Sierra Nevada, em Granada.
Destinos principais e evolução dos preços
No período pós-pandemia, as principais estâncias de esqui em Espanha registaram um verdadeiro boom imobiliário, transformando o esqui numa tendência lifestyle e atraindo compradores de todo o território nacional.
De acordo com os dados do Idealista, em novembro de 2022 o preço médio por metro quadrado em Baqueira rondava os 5.159 euros. Este valor era quase o dobro do preço médio em Madrid no mesmo período, que se situava nos 3.916 euros por metro quadrado, apesar de a capital figurar entre as cinco cidades mais caras de Espanha.
Com o passar dos meses, os preços foram-se normalizando e ajustando à evolução geral do mercado imobiliário, embora não de forma uniforme em todas as localizações. Enquanto algumas zonas apresentam hoje valores mais moderados, noutras a aquisição de habitação tornou-se claramente um luxo.
Baqueira Beret afirma-se como a estância de esqui mais cara de Espanha, com um preço médio de 7.485 euros por metro quadrado, com base nos dados mais recentes de novembro, após um aumento homólogo de 25,5%. Com mais de setenta anos de história, Baqueira consolidou-se como a grande referência do esqui de alto nível em Espanha. Apesar dos preços elevados, os promotores continuam a apostar em novos projetos residenciais de luxo, alinhados com as expectativas de um novo perfil de comprador que procura comodidades exclusivas, como ski rooms com acesso direto às pistas, áreas de bem-estar e cinemas privados.
A alguma distância surge Formigal, com um preço médio de 3.992 euros por metro quadrado. A localidade mantém-se como o mercado mais dinâmico e procurado dos Pirenéus aragoneses, não só pela oferta de esqui, mas também pela sua vida noturna e pelo après-ski, cada vez mais popular entre um público jovem.
Mais a sul, a Sierra Nevada divide-se em três zonas distintas: a zona baixa, a mais cara, com 3.423 euros por metro quadrado; a zona intermédia, com 2.861 euros; e a zona alta, com 2.595 euros por metro quadrado. A atratividade desta estância resulta da combinação entre esqui, proximidade à cidade de Granada e acesso à costa mediterrânica.
De regresso ao norte da península, destacam-se duas exceções: Candanchú e Cerler. Em Candanchú, os preços permanecem 3,5% abaixo do máximo alcançado em 2009, situando-se nos 1.861 euros por metro quadrado, segundo os dados mais recentes do Fotocasa. Trata-se da estância de esqui mais acessível, com um elevado potencial associado à recente aprovação do projeto de telecabina que ligará Candanchú a Astún.
Em Cerler, os preços estão 2,5% abaixo dos registados em dezembro do ano anterior, fixando-se nos 2.886 euros por metro quadrado, com um crescimento anual limitado a 1%. O mercado apresenta-se aqui mais contido e menos pressionado do que noutras estâncias catalãs.
Oferta limitada e impacto na exclusividade e nos preços
As habitações localizadas em ambientes naturais de montanha são particularmente valorizadas no mercado imobiliário espanhol por várias razões. O desenvolvimento urbanístico é fortemente condicionado pela legislação local, que visa proteger o impacto ambiental destas zonas, tornando difícil a aprovação de novos projetos de construção.
Como consequência, a oferta reduzida mantém um nível de stock muito limitado, aumentando a procura por este tipo de ativos. As habitações com melhor localização, especialmente as próximas dos acessos às pistas, são vendidas rapidamente e estão sujeitas a uma constante pressão de subida dos preços.
Além disso, o atrativo destas habitações vai muito além do esqui. A atividade ao longo de todo o ano, como caminhadas, ciclismo ou eventos desportivos e culturais, sustenta períodos de ocupação mais longos e contribui para a manutenção do valor dos imóveis quando a época de esqui termina. Em Baqueira, por exemplo, realiza-se todos os verões o Val d’Aran Trail Festival, que reúne mais de 6.400 corredores de 80 nacionalidades e mobiliza mais de 22.000 pessoas entre participantes, acompanhantes, staff e voluntários.
Este processo de desestacionalização impulsionou o mercado de arrendamento turístico, transformando a compra imobiliária numa oportunidade de investimento que permite combinar uso pessoal com rendimentos recorrentes durante a época alta e níveis de ocupação rentáveis na primavera e no verão.
Perfil do comprador
Segundo fontes especializadas do setor, os compradores nestas zonas são maioritariamente espanhóis, embora se observe um aumento progressivo da procura internacional, especialmente por parte de clientes franceses e da Europa Central. Para a maioria, trata-se de segundas ou terceiras residências.
Esta tendência está em linha com os dados da CaixaBank Research, que indicam que a procura de habitação em Espanha por parte de estrangeiros aumentou de forma significativa após a pandemia. Nos doze meses até ao terceiro trimestre de 2024, os compradores estrangeiros adquiriram 125.857 habitações, representando 18,4% do total das transações e um aumento de 30,7% face a 2019.
Embora os compradores nacionais continuem a dominar o mercado, é expectável que a procura internacional ganhe peso nos próximos anos, reforçando ainda mais a exclusividade das principais estâncias de esqui em Espanha.
Não tens esquis? Ainda assim podes investir
Nem sempre é fácil encontrar oportunidades ou reunir o capital necessário para investir. Na Urbanitae temos já alguma experiência no imobiliário de montanha. Em 2023, financiámos o Grupo Avintia para concluir a promoção Pleta Arriu, situada em frente às pistas de Baqueira Beret. Mais de 2.100 investidores contribuíram com 5.000.000 de euros em duas tranches para finalizar o desenvolvimento de seis habitações exclusivas, com cerca de 400 metros quadrados de área construída cada uma e acesso direto às pistas. Apesar de o preço médio rondar os 3,5 milhões de euros, cinco das seis habitações já estavam vendidas aquando da formalização da segunda tranche do empréstimo.
O projeto (estruturado nas tranches Pleta Arriu e Pleta Arriu II) foi reembolsado aos investidores em fevereiro de 2025, em linha com as previsões de prazo e de rentabilidade (TIR de 8,2% e 8,4%, respetivamente).
E há apenas alguns dias financiámos um projeto em Benasque, um dos destinos mais valorizados dos Pirenéus aragoneses, muito próximo da estância de esqui de Cerler. Mais uma vez, trata-se de um empréstimo — desta vez com um prazo de 12 meses e uma taxa fixa de 10%.
Fica atento: podem surgir mais oportunidades para tirar partido da neve com a Urbanitae.
