Estratégia BRRRR para investir em imobiliário: funciona mesmo?
Espanha possui o parque habitacional mais antigo da Europa: 50% das habitações têm mais de 40 anos desde a sua construção, o que equivale a um total de 9,7 milhões de casas. Segundo os últimos dados disponíveis do governo espanhol, estima-se que cerca de 1 milhão estejam em estado deficiente, mau ou em ruínas, demonstrando que a maioria não cumpre com os regulamentos de eficiência energética nem com as novas exigências do mercado.
Se o proprietário de um imóvel em mau estado ou com baixa classificação energética quiser arrendá-lo, é provável que opte por fazer um investimento mínimo, considerando que a rentabilidade será reduzida. No entanto, um imóvel antigo, embora possa não ser atrativo para muitos, pode chamar a atenção de investidores interessados em reabilitá-lo para depois o arrendar e obter um maior lucro, uma estratégia conhecida no setor como BRRRR, criada pelo autointitulado empreendedor, investidor e escritor Brandon Turner.
A estratégia de investimento BRRRR corresponde às iniciais em inglês de Buy (comprar), Renovate (renovar), Rent (arrendar), Refinance (refinanciar) e Repeat (repetir). Este método centra-se na aquisição de imóveis desvalorizados e, portanto, mais acessíveis, para depois os arrendar, refinanciar a hipoteca para obter liquidez e repetir o processo. A renovação do imóvel faz com que o seu valor aumente, o que permite subir o valor da renda. O objetivo é, assim, construir uma carteira de ativos imobiliários que proporcione rendimentos mensais.
Como se desenvolve a estratégia BRRRR?
O primeiro passo dos adeptos desta estratégia é investigar o mercado imobiliário da cidade ou zona onde pretendem investir: o que procuram os inquilinos, quais as zonas mais exclusivas ou, talvez, focadas num estilo de vida jovem e universitário, quais são as mais económicas, etc.
Antes de iniciar este processo, é importante compreender que nem todos os imóveis têm o mesmo nível de habitabilidade, e que, por vezes, nem todos são elegíveis para uma avaliação necessária para a compra – por exemplo, se o imóvel estiver ocupado.
Deve-se também avaliar se o arrendamento irá gerar uma rentabilidade líquida suficiente para cobrir o investimento realizado com a compra e a renovação. Para isso, podem utilizar-se como referência imóveis com características semelhantes e localizados na mesma área. Uma vez arrendada a habitação a um inquilino solvente, o investidor refinancia a hipoteca para obter capital e adquirir outro imóvel.
Por que se tornou popular nos Estados Unidos? Faz sentido em Espanha?
A estratégia BRRRR para investidores particulares ganhou popularidade há cerca de 10 anos nos Estados Unidos, graças à divulgação e viralização das operações de figuras como Brandon Turner, que proclamaram o sucesso do seu método, afirmando que é a melhor forma de aumentar o património “sem perder a alma”.
A nível institucional, esta técnica também tem vindo a crescer nos últimos anos entre fundos de investimento e com o surgimento de proptechs como a Clikalia – com a diferença de que estas não dependem de financiamento hipotecário para cobrir os custos dos imóveis. Contudo, para um investidor particular, esta fórmula pode não ser a mais adequada em Espanha, devido às opções de financiamento mais limitadas do que nos EUA, às condições menos favoráveis do mercado hipotecário e aos preços em alta, com uma previsão de crescimento de 5% em 2025 segundo a CBRE.
Ao decidir se este tipo de investimento vale a pena, é essencial considerar vários fatores, como o aumento potencial do valor do imóvel após a renovação. Segundo o Relatório sobre a reabilitação de habitações em Madrid e Barcelona 2023, publicado pela consultora de avaliação Gesvalt, uma renovação integral pode aumentar até 35% o valor dos imóveis em Madrid e até 42% no caso de Barcelona. Este aumento é inferior quando a renovação é parcial: 16% e 19%, respetivamente.
Contudo, as obras também implicam um desembolso financeiro importante: considerando uma habitação de tamanho médio, uma renovação integral custa, em média, entre 68.000 e 75.000 euros, segundo o portal Habitissimo. A estes custos somam-se os relacionados com a avaliação do imóvel para a nova hipoteca, custos bancários, notariais ou eventuais atrasos que possam impedir o arrendamento atempado. Despesas que podem atingir vários milhares de euros e, por conseguinte, comprometer a rentabilidade líquida mensal do ativo, tornando o processo mais complexo.
Neste sentido, o investidor deve orçamentar cuidadosamente e avaliar quais os riscos financeiros que pode assumir, o tempo e esforço envolvidos na procura, compra e renovação dos imóveis, se a rentabilidade esperada é suficiente para amortizar o investimento e se poderá garantir os rendimentos mensais provenientes dos seus inquilinos.
Se a relação esforço/custos/rentabilidade não for positiva, o investidor deverá procurar outras alternativas que satisfaçam as suas necessidades dentro do setor imobiliário, como o crowdfunding imobiliário.
Como investir de forma rentável em imobiliário sem esforço: o crowdfunding
O crowdfunding imobiliário é um instrumento de investimento para financiar projetos de construção nova, especialmente interessante para investidores que não têm recursos para comprar um imóvel ou, simplesmente, que não querem investir tempo e esforço na procura de oportunidades tão complexas como o BRRRR.
Desta forma, plataformas como a Urbanitae permitem aos seus utilizadores investir em projetos de construção nova com um valor mínimo de entrada de 500 euros, de forma totalmente digital e sem sair de casa. Após concluir o processo de registo, a plataforma permite conhecer todos os detalhes dos projetos em curso, fornecendo ao utilizador toda a informação necessária para decidir onde aplicar o seu dinheiro. O investimento realiza-se diretamente através da plataforma web, eliminando a necessidade de processos burocráticos ou deslocações. Só temos de esperar pela venda do projeto para receber os lucros, que são automaticamente transferidos para a nossa conta Urbanitae, a partir da qual podemos decidir se reinvestimos noutros projetos ou transferimos o montante para a nossa conta bancária.
