A reforma fiscal afeta o investidor particular no setor imobiliário?
Nos últimos meses, a reforma fiscal aprovada pelo governo espanhol gerou um intenso debate que afetou diferentes áreas da economia, incluindo o setor imobiliário. Este setor, que contribuiu com quase 177.000 milhões de euros ao PIB espanhol, segundo o INE, tem enfrentado grande incerteza ao perceber que essas mudanças fiscais poderiam impactá-lo negativamente, com um aumento da carga tributária.
Nesse sentido, as alterações suscitaram dúvidas entre os pequenos investidores em imobiliário, que se perguntam: Que mudanças esta reforma introduz? Como afetará os seus investimentos? E, o mais importante, como podem continuar a identificar oportunidades rentáveis num ambiente tão dinâmico?
Contextualização: principais mudanças da reforma fiscal
A proposta de reforma fiscal de novembro de 2024 introduz várias mudanças significativas que afetam o mercado imobiliário. De acordo com o IEB, um dos pontos mais destacados é a alteração na tributação das sociedades cotadas de investimento imobiliário (socimis). Apesar de ter sido proposto que as socimis fossem tributadas a 15% sobre os lucros não distribuídos, esta medida não foi aprovada no Congresso, e a proposta de modificar o regime fiscal das socimis foi rejeitada durante a tramitação da reforma tributária.
No entanto, o Governo anunciou recentemente a intenção de limitar os benefícios fiscais das socimis que investem em habitação, aplicando-os apenas às que oferecem rendas acessíveis. Este ajuste fiscal não será aplicado às socimis que operam em outros setores, como o comercial ou logístico. Assim, estas continuarão a beneficiar do regime fiscal especial que permite tributar a 0% no imposto sobre sociedades, desde que cumpram os requisitos estabelecidos, como distribuir pelo menos 80% dos lucros em dividendos.
Nesse contexto, Diego Sánchez de la Cruz, analista económico, afirma que “a fiscalidade das socimis do setor residencial acabou por ser afetada, de acordo com os planos do Executivo. Este aumento pode repercutir nos pequenos investidores, que perderiam o acesso a um veículo de investimento amplamente utilizado em muitas economias desenvolvidas, e que, de facto, serve como ferramenta para financiar o desenvolvimento de novas habitações”. Além disso, destaca que “as medidas mais prejudiciais para o setor imobiliário tinham sido negociadas com o Sumar e não avançaram no acordo final, mas a sombra da insegurança jurídica permanece e penaliza o desempenho do setor”.
Implicações para o investidor particular
Para os pequenos investidores, estas alterações têm implicações relevantes que devem ser consideradas ao planear novas operações ou gerir as existentes.
Em primeiro lugar, a reforma introduz um aumento na tributação sobre os ganhos patrimoniais decorrentes da venda de imóveis. Isso significa que, ao vender uma propriedade, o investidor terá de alocar uma percentagem maior dos lucros aos impostos. Portanto, será essencial realizar uma análise mais detalhada do retorno líquido esperado antes de realizar qualquer transação.
Por outro lado, a redução do imposto de transmissões patrimoniais (ITP) para jovens investidores representa uma excelente oportunidade para quem cumpre os requisitos. Esta medida não só reduz o custo inicial de aquisição, como também melhora o retorno das operações a longo prazo. Se tens menos de 40 anos e estás a considerar comprar um imóvel, este pode ser o momento ideal para avançar.
Sobre o impacto geral destas medidas na promoção de nova construção, Sánchez de la Cruz observa que “não houve mudanças significativas que relancem o desenvolvimento de nova construção de forma substancial. A chave para aumentar significativamente a promoção de nova construção passa por mobilizar terrenos e reduzir as barreiras burocráticas, bem como os prazos de tramitação urbanística, sendo que são os governos regionais que devem romper com o paradigma atual”.
A reforma também contempla incentivos relacionados com a eficiência energética e a reabilitação de habitações. De acordo com o Real Decreto 9/2024, foram prorrogadas até 31 de dezembro de 2025 as deduções no IRS por investimentos em aquecimento, climatização e redução de consumo energético em habitações. Além disso, até 31 de dezembro de 2026, aplicam-se deduções para reabilitação energética.
Neste sentido, o especialista reconhece que “estas medidas são bem-vindas, mas o seu impacto tem sido muito limitado até agora, porque estão inseridas num contexto geral em que foram adotadas demasiadas medidas que aumentam a carga fiscal para os contribuintes e as empresas, aos quais agora se oferece este incentivo”.
Chaves para declarar os investimentos com Urbanitae
Compreender o impacto fiscal destas reformas nos nossos investimentos é crucial. Nesse sentido, estas mudanças parecem não afetar a forma como tributam os investimentos em plataformas de crowdfunding imobiliário como a Urbanitae, mas, com a campanha do IRS de 2024 a aproximar-se, é importante saber como declarar os benefícios obtidos neste tipo de investimento:
Em primeiro lugar, os ganhos obtidos através da Urbanitae são considerados ganhos patrimoniais e tributam no IRS na base de poupança, com taxas que variam entre 19% e 26%, dependendo do montante obtido. Se venderes as tuas participações antes de 12 meses, os rendimentos são incluídos na base geral do IRS, o que pode implicar uma taxa tributária mais elevada.
Relativamente aos dividendos que possas receber dos projetos, estes também devem ser declarados como rendimentos do capital mobiliário. Tributam na base de poupança com taxas que variam de 19% a 23%, dependendo do total dos rendimentos.
Se algum dos projetos não tiver gerado os lucros esperados, podes compensar as perdas com outros ganhos patrimoniais, reduzindo assim a tua base tributável. Além disso, se não conseguires compensar a perda no mesmo exercício, podes transportá-la para anos futuros.
Por fim, a Urbanitae fornecerá toda a documentação necessária, como relatórios de rentabilidade e rendimentos, para facilitar o processo. Se tiveres dúvidas, é recomendável contar com o apoio de um especialista fiscal para garantir que a declaração seja feita corretamente.