Per molti risparmiatori, acquistare un’intera abitazione come investimento risulta difficile a causa del capitale necessario, dei costi associati e del finanziamento. Tuttavia, acquistare un immobile non è l’unico modo per ottenere esposizione al settore immobiliare.
Oggi esistono diverse vie per partecipare a operazioni immobiliari con importi più ridotti e senza assumere individualmente un mutuo. Questo non significa che siano investimenti sicuri. Ridurre la barriera d’ingresso non elimina i rischi dell’asset, del progetto né della struttura utilizzata.
Iniziare con prudenza significa comprendere come si prevede di generare redditività, che cosa può andare storto e quanto capitale può restare investito senza compromettere altre necessità.
Prima di investire, metti ordine nelle tue finanze
La prima decisione non è quale progetto scegliere, ma quanto denaro può essere realmente destinato all’investimento.
Prima di iniziare conviene:
- disporre di un fondo per imprevisti;
- separare il denaro necessario per spese imminenti;
- verificare i debiti in essere;
- e calcolare quale perdita potrebbe essere sostenuta senza compromettere la stabilità finanziaria.
L’investimento immobiliare di solito implica una liquidità limitata. In un acquisto diretto, vendere l’immobile può richiedere mesi. Nel finanziamento partecipativo, il capitale di solito resta impegnato fino alla conclusione dell’operazione.
Per questo, non dovrebbe essere investito denaro che potrebbe servire nel breve periodo.
Definisci come ti aspetti di ottenere redditività
Non tutti gli investimenti immobiliari generano risultati nello stesso modo. Prima di confrontare percentuali, conviene capire da dove dovrebbe provenire la redditività.
Interessi di un prestito
Nei progetti di debito, gli investitori finanziano collettivamente un prestito concesso a un promotore. Il contratto stabilisce un interesse e una durata, anche se l’incasso dipende dalla capacità di rimborso del debitore.
La domanda principale non è solo quanto paga il prestito, ma da dove arriverà il denaro per rimborsarlo. Può provenire dalla vendita di abitazioni, da un rifinanziamento bancario, dalla vendita di un asset o dalle risorse del promotore.
Plusvalenza di uno sviluppo immobiliare
Nei progetti di equity o plusvalenza, l’investitore partecipa al risultato di un’operazione immobiliare. La redditività dipende da fattori come:
- il prezzo di acquisto del terreno o dell’asset;
- i costi di costruzione;
- il ritmo delle vendite;
- il prezzo finale;
- e la durata effettiva del progetto.
In questo caso non esiste un interesse contrattuale. La redditività è stimata e può essere superiore o inferiore a quella prevista. Possono verificarsi anche perdite.
Rivalutazione di un immobile di proprietà
Nell’acquisto diretto, l’investitore può cercare una rivalutazione dell’asset attraverso un’acquisizione a buon prezzo, una ristrutturazione, un cambio d’uso o l’evoluzione del mercato.
Ma acquistare un immobile e aspettare non costituisce di per sé una strategia. Bisogna incorporare imposte, finanziamento, manutenzione, costi di ristrutturazione, periodo di detenzione e spese di vendita.
Scegli la via di accesso adeguata
Acquisto diretto
L’investitore acquisisce l’intero immobile e prende le decisioni relative a finanziamento, ristrutturazione, conservazione e vendita.
Offre controllo, ma concentra anche una parte elevata del patrimonio in un unico asset. Inoltre, richiede di assumere i costi e le responsabilità associati alla proprietà.
Finanziamento partecipativo immobiliare
Permette di partecipare a progetti concreti senza acquistare individualmente un intero immobile.
In Urbanitae è normalmente possibile investire a partire da 500 euro in operazioni di debito o equity. Questa via riduce la barriera d’ingresso e consente di distribuire il capitale tra diversi progetti, anche se non evita ritardi, illiquidità né la possibilità di perdite.
L’investitore deve analizzare ogni operazione individualmente. L’autorizzazione e la supervisione della piattaforma non significano che la Comisión Nacional del Mercado de Valores — CNMV — approvi ogni progetto né ne garantisca il risultato.
Fondi e società immobiliari quotate
I fondi delegano a una società di gestione la selezione di un portafoglio di asset. Le società anonime quotate di investimento immobiliare — SOCIMI — permettono di investire acquistando azioni di società che possiedono o gestiscono immobili.
Questi veicoli possono facilitare la diversificazione, ma introducono altri rischi, come le decisioni di gestione, le commissioni o la volatilità di Borsa. Inoltre, non trasformano automaticamente l’immobiliare in un investimento stabile.
Analizza l’asset, la struttura e il promotore
Una buona ubicazione non basta a giustificare un investimento. Bisogna anche capire come è strutturato e chi deve eseguirlo.
Prima di investire conviene verificare:
- esperienza e solvibilità del promotore;
- capitale proprio apportato;
- situazione urbanistica e licenze;
- avanzamento del progetto;
- finanziamento bancario;
- costi previsti;
- domanda reale;
- calendario;
- e strategia di uscita.
Nel debito, contano anche il rango di rimborso, le garanzie e la fonte di rimborso. Un’ipoteca può offrire protezione, ma non assicura il rimborso: il suo valore dipende dal rango, dall’asset, dal prezzo che si può ottenere e dal tempo necessario per escuterla.
Inizia con un’esposizione limitata
Il fatto che un investimento permetta di entrare con un importo ridotto non significa che convenga investire il massimo disponibile.
Per un principiante può essere ragionevole iniziare con un’esposizione limitata, osservare come funziona il processo ed evitare che una sola operazione determini il risultato dell’intero portafoglio.
Conviene anche considerare il patrimonio complessivo. Una persona che possiede già la propria abitazione principale o altri immobili può essere più esposta al settore di quanto sembri se osserva soltanto i propri investimenti finanziari.
L’investimento immobiliare deve avere un peso coerente con:
- il capitale totale;
- le esigenze di liquidità;
- l’orizzonte temporale;
- e la capacità di sostenere perdite o ritardi.
Diversifica tra rischi realmente diversi
Diversificare non consiste semplicemente nell’accumulare progetti.
Diverse promozioni dello stesso promotore, nella stessa città e rivolte allo stesso acquirente possono dipendere da fattori molto simili. Un portafoglio più diversificato può distribuire l’esposizione tra:
- promotori;
- ubicazioni;
- termini;
- debito ed equity;
- fasi di sviluppo;
- e fonti di rimborso.
La diversificazione riduce l’impatto di un problema individuale, ma non evita una flessione generale del mercato né rende un portafoglio sicuro.
Errori abituali quando si inizia
Uno degli errori più frequenti è scegliere soltanto in base alla redditività annunciata. Una percentuale elevata può riflettere anche una maggiore incertezza, una posizione subordinata o un’operazione più complessa.
Altri errori abituali sono:
- investire denaro necessario nel breve periodo;
- confondere redditività obiettivo con redditività garantita;
- ignorare imposte, commissioni e costi;
- concentrarsi su un solo progetto;
- supporre che una garanzia elimini il rischio;
- non verificare il promotore;
- e confrontare percentuali senza considerare la durata.
È importante anche preparare scenari avversi. Che cosa accade se la promozione richiede sei mesi in più? Se le abitazioni vengono vendute a un prezzo inferiore? Se il promotore non ottiene il finanziamento previsto? Se il prestito non può essere rimborsato alla scadenza?
Pensare a queste situazioni prima di investire aiuta a valutare se il rendimento atteso compensa davvero il rischio.
Formazione per comprendere, non per eliminare il rischio
Imparare prima di investire non significa diventare specialisti immobiliari. Significa disporre di strumenti per interpretare le informazioni e formulare le domande adeguate.
Urbanitae Academy offre formazione gratuita e adattiva su concetti come redditività, diversificazione, debito, equity e analisi di operazioni immobiliari. Le valutazioni iniziali e successive permettono di adattare il percorso al livello di conoscenza dell’utente.
La formazione non evita le perdite né garantisce risultati migliori. Può però aiutare a identificare rischi, confrontare strutture ed evitare decisioni basate soltanto su una cifra o su una tendenza di mercato.
Iniziare bene significa sapere quanto puoi perdere
Non esiste una strategia immobiliare completamente sicura. Il carattere tangibile dell’asset, l’esistenza di garanzie o la regolamentazione di una piattaforma non eliminano l’incertezza.
Una strategia prudente inizia impegnando solo il capitale che può restare investito, comprendendo come dovrebbe essere recuperato e limitando l’impatto di un risultato avverso.
Investire bene non consiste nel trovare un’opportunità senza rischio, ma nel sapere quale rischio si sta assumendo, perché lo si assume e che posto occupa all’interno del patrimonio.
