La costruzione in altezza sta acquisendo peso da anni in molte città del mondo, ma il suo significato sta cambiando. Non si tratta più soltanto di una questione architettonica né di una corsa allo skyline. Sempre più spesso, gli edifici alti vengono considerati come una possibile risposta a diverse sfide urbane allo stesso tempo: scarsità di suolo, pressione demografica, concentrazione delle attività e necessità di città più efficienti.
Secondo il riepilogo esecutivo del rapporto Tall Buildings Construction Guide 2026 di Turner & Townsend, oggi esistono 2.583 edifici di oltre 200 metri in tutto il mondo, una cifra che è raddoppiata dal 2017. Solo nel 2025 sono stati completati 141 edifici di questo tipo e per il 2026 è atteso un numero simile. Il dato conferma che il mondo continua a costruire in altezza, anche se ora lo fa con un approccio più disciplinato e meno espansivo rispetto alle fasi precedenti.
L’altezza continua ad avanzare, ma in un contesto molto più esigente
Il rapporto chiarisce che il ciclo attuale non è di euforia, ma di ricalibrazione. Il numero di edifici completati resta elevato, ma il mercato è diventato più selettivo. Oggi esistono 259 progetti sospesi in tutto il mondo, di cui 193 in Cina. Questo non implica un freno strutturale alla costruzione in altezza, ma riflette un contesto più complesso per portare avanti questo tipo di sviluppi.
Le ragioni sono chiare: costi di costruzione elevati, inflazione, finanziamenti più costosi, tensioni nella catena di fornitura e carenza di manodopera qualificata. In questo contesto, realizzare grandi torri richiede un controllo tecnico e finanziario molto maggiore rispetto a qualche anno fa. La conseguenza è che gli investimenti tendono a concentrarsi nei mercati con fondamentali più solidi: città con domanda reale, capacità di assorbimento, connettività, stabilità normativa e una chiara logica urbana.
La grande differenza: l’altezza non si giustifica più solo con l’icona o il prestigio
Una delle idee più rilevanti del rapporto è che il caso economico della costruzione verso l’alto sia, in larga misura, ormai acquisito. In altre parole, la costruzione in altezza non si sostiene più soltanto con il prestigio, i record o il valore simbolico, ma con il suo ruolo all’interno di una strategia più ampia di densificazione urbana sostenibile.
Questo cambia notevolmente la conversazione. Un edificio alto non è necessariamente una soluzione in sé. Ha senso solo quando fa parte di una città in grado di assorbirlo correttamente: con trasporti, servizi, spazio pubblico, mix funzionale e un’economia urbana sufficientemente solida. L’altezza, quindi, smette di essere un’eccezione o un gesto d’immagine per diventare, in determinati contesti, uno strumento di pianificazione.
L’altezza non significa automaticamente una città migliore
Qui è opportuno introdurre una sfumatura importante. Il fatto che il mondo continui a costruire torri non significa che tutte le città debbano crescere allo stesso modo, né che la verticalità sia sempre la risposta corretta. L’altezza crea valore reale solo quando è accompagnata da sostenibilità economica, qualità urbana e buona integrazione con il contesto.
Densificare non significa soltanto aggiungere piani. Implica anche riflettere su:
- mobilità,
- servizi,
- sostenibilità,
- spazio pubblico,
- consumo energetico,
- e qualità della vita.
Per questo motivo, il dibattito sulla città in altezza non dovrebbe essere posto come una questione di “più o meno grattacieli”, ma come una discussione su quale scala urbana richieda ogni città e a quali condizioni crescere verso l’alto migliori davvero il suo funzionamento.
Dai grandi mercati globali al dibattito urbano più ampio
Turner & Townsend concentra la sua analisi su mercati come Londra, Seoul, Tokyo, Mumbai, New York e Dubai, cioè città in cui la costruzione in altezza fa da tempo parte della logica economica e urbana. In questi contesti, la questione non è se abbia senso costruire torri, ma come farlo con maggiore efficienza, un migliore controllo dei costi e una maggiore capacità di adattamento a un contesto finanziario più difficile.
Questo approccio globale offre anche una lettura interessante per altri mercati: anche nelle città che non competono nell’universo dei supergrattacieli, il dibattito su densità, edificabilità e utilizzo del suolo sta acquisendo sempre più importanza. In questo senso, la costruzione in altezza non è solo una conversazione sugli edifici di 200 metri, ma sul modo in cui le città vogliono crescere.
Quale lettura per la Spagna e Madrid
La Spagna non fa parte dei grandi mercati internazionali delle torri di oltre 200 metri, ma alcune delle tensioni che spiegano l’ascesa globale della costruzione in altezza iniziano a vedersi chiaramente in città come Madrid. La combinazione di scarsità di suolo, domanda abitativa crescente, rigenerazione urbana e necessità di migliorare l’efficienza nell’uso dello spazio sta riaprendo il dibattito sulla densificazione.
In questo contesto, l’altezza appare meno come una questione estetica e più come una possibilità all’interno di una strategia urbana più ampia. Madrid non sta entrando in una corsa per replicare i modelli di Dubai o New York, ma sta iniziando a esplorare in modo più aperto come combinare crescita residenziale, attività economica, nuovi sviluppi e utilizzo del suolo in una città sempre più sotto pressione.
Progetti di grande scala come Madrid Nuevo Norte aiutano a visualizzare questa conversazione. Non tanto perché trasformino Madrid in una città di supergrattacieli, ma perché mostrano che la verticalità può avere un ruolo all’interno di operazioni complesse di trasformazione urbana, dove convivono uffici, trasporti, abitazioni e rigenerazione del tessuto urbano.
Il legame con l’abitazione: densificare con criterio
Uno dei punti in cui questo dibattito diventa più sensibile è quello dell’abitazione. La carenza di offerta residenziale in molte città spagnole obbliga a pensare a nuove forme di crescita urbana. In questo quadro, la densificazione può essere parte della soluzione, ma solo se viene pianificata e non trattata come una risposta meccanica.
Costruire più in alto può contribuire ad aumentare la capacità in determinate zone, ma non sostituisce altri elementi altrettanto importanti:
- agilità urbanistica,
- creazione di suolo,
- migliori infrastrutture,
- collaborazione pubblico-privata,
- e una pianificazione coerente tra abitazione, occupazione e trasporti.
L’altezza può contribuire, ma non risolve da sola il problema dell’accesso all’abitazione. La sua utilità dipende da come viene inserita in una strategia urbana più completa.
Crescere verso l’alto, ma con una logica più matura
La grande conclusione del rapporto di Turner & Townsend non è che il mondo stia entrando in una nuova febbre dei grattacieli, ma che la costruzione in altezza continua ad avanzare con una logica diversa: più selettiva, più esigente e più legata alla densificazione urbana sostenibile.
Il futuro degli edifici alti non dipenderà solo dalla loro altezza, ma dalla loro capacità di essere:
- economicamente sostenibili,
- tecnicamente efficienti,
- sostenibili,
- e utili all’interno della città che li circonda.
Per la Spagna, e in particolare per Madrid, la lezione non consiste nel copiare modelli globali, ma nel capire che cosa può apportare la verticalità in un contesto di pressione sul suolo e di necessità di ripensare la crescita urbana. La questione non è più soltanto se convenga crescere verso l’alto, ma in quali casi, con quale scala e a quali condizioni questa crescita apporti un valore reale alla città.
