Deficit abitativo in Spagna: il FMI chiede di accelerare la costruzione
Last Updated on 23 Luglio 2025 by Urbanitae
In un momento in cui l’accesso al mercato immobiliare è diventato una delle principali preoccupazioni sociali ed economiche, il Fondo Monetario Internazionale (FMI) esorta la Spagna a costruire più abitazioni, lanciando un chiaro avvertimento: è necessario costruire più case per contenere l’aumento dei prezzi e garantire la stabilità del mercato. L’organismo internazionale ha chiesto al governo spagnolo di adottare misure strutturali per aumentare l’offerta di alloggi, accelerare i permessi di costruzione e sbloccare i terreni disponibili. Da questa diagnosi emergono non solo sfide per le amministrazioni pubbliche, ma anche opportunità per nuove forme di investimento, come il crowdfunding immobiliare, che può accelerare lo sviluppo di nuove costruzioni in un contesto di domanda crescente.
In questo contesto, José Ramón Pin Arboledas, professore emerito dell’IESE ed ex deputato del Congresso, sottolinea che l’ostacolo principale non è né tecnico né economico, ma politico: “La politica abitativa è una ‘questione di Stato’. Non può essere affrontata da una sola forza politica. Serve un ampio consenso tra i partiti affinché le misure siano stabili e coinvolgano le tre amministrazioni pubbliche: governo centrale, regioni e comuni”. Secondo Pin, senza questo consenso, “la situazione sarà molto difficile da risolvere”.
Terreni scarsi, permessi lenti e necessità di riforme normative
Nel suo ultimo rapporto sull’economia spagnola, l’FMI avverte che il forte aumento dei prezzi delle abitazioni deve essere affrontato con misure che ampliino l’offerta, andando oltre le attuali politiche focalizzate sulla domanda o sugli incentivi fiscali. Tuttavia, il problema non è nuovo: la Spagna soffre da anni di un grave deficit strutturale di alloggi, aggravato dalla mancanza di costruzione. Secondo BBVA Research, i colli di bottiglia normativi e l’insicurezza giuridica sono fattori chiave che spiegano perché si costruiscono molte meno abitazioni di quante siano necessarie, circa 128.000 all’anno contro una domanda stimata superiore a 300.000 unità.
José Ramón Pin sottolinea che “le misure devono essere di tre tipi: finanziarie, amministrative e lavorative”. Tra quelle amministrative, evidenzia la necessità di “accelerare la dichiarazione delle zone urbane intorno alle città” e di “velocizzare i processi di concessione delle licenze”, in linea con la roadmap proposta dall’FMI. “La popolazione della Spagna è in crescita, sia stabile che temporanea, quindi la mancanza di alloggi può diventare un collo di bottiglia per lo sviluppo economico”, avverte.
La scarsità di terreni disponibili per la costruzione di nuove abitazioni, specialmente nei centri urbani dove la pressione sui prezzi è maggiore, rappresenta uno dei principali ostacoli alla normalizzazione del mercato, facendo sì che in molte città come Madrid, Valencia o Barcellona, l’iter urbanistico di un progetto possa durare più di dieci anni, ritardando l’esecuzione e aumentando i costi. Come risposta, il governo ha proposto una riforma della Legge sul Suolo, considerata prioritaria dall’FMI, con l’obiettivo di rendere più flessibile la classificazione dei terreni, ridurre la burocrazia e facilitare lo sviluppo di progetti residenziali. In questo senso, anche la Commissione Europea ha esortato la Spagna ad adottare misure efficaci per accelerare l’offerta e migliorare l’accessibilità, sottolineando l’urgenza di agire sui fattori strutturali che limitano la produzione di alloggi.
Uno dei pilastri di questa strategia è il rilancio dell’edilizia residenziale pubblica, un settore in cui la Spagna è indietro rispetto ai suoi vicini europei, poiché secondo il Ministero della Casa e dell’Agenda Urbana, il patrimonio di edilizia agevolata rappresenta appena il 3,4% del totale, ben al di sotto della media dell’8–9% dell’UE.
Stabilità finanziaria a rischio se non si correggono gli squilibri
Il costante squilibrio tra offerta e domanda nel mercato immobiliare non rappresenta solo una difficoltà nell’accesso agli alloggi, ma costituisce anche una reale minaccia alla stabilità macroeconomica della Spagna. Come avverte la Banca di Spagna nel suo ultimo rapporto, una crescita della domanda abitativa superiore a quella dell’offerta sostiene l’aumento dei prezzi immobiliari e amplia il deficit, il che implica che, finché questa dinamica non verrà corretta, le famiglie continueranno a destinare una quota sempre maggiore del proprio reddito al pagamento di mutui o affitti, aumentando il rischio di insolvenza e generando una crescente vulnerabilità del sistema finanziario.
A questa situazione si aggiunge l’analisi del Fondo Monetario Internazionale, che sottolinea come l’accesso limitato alla casa stia avendo effetti sociali ed economici di vasta portata. L’FMI evidenzia, ad esempio, come i prezzi elevati stiano ritardando l’emancipazione dei giovani, ostacolando la mobilità lavorativa e spingendo molte famiglie ad abbandonare i centri urbani per l’impossibilità di sostenere i costi, generando così maggiore disuguaglianza territoriale e sociale.
Pin Arboledas condivide questa analisi: “La mancanza di abitazioni può diventare un focolaio di tensioni sociali, che portano all’irritazione e, in alcuni casi, all’aumento della criminalità. La Spagna è un Paese con un’elevata qualità della vita, ma questa qualità può deteriorarsi a causa della scarsità di alloggi, ostacolando lo sviluppo del turismo e l’attrazione di talenti”.
Inoltre, l’esperto sottolinea che esistono misure immediate che potrebbero contribuire a moderare il rialzo dei prezzi: “Una di queste è far entrare nel mercato degli affitti molte abitazioni attualmente bloccate. Per farlo, è necessario un cambio legislativo urgente a tutela del proprietario”, afferma, facendo riferimento alla necessità di accelerare gli sfratti per morosità o occupazioni abusive e di rendere le amministrazioni pubbliche responsabili nei casi di vulnerabilità.
Urbanitae e il potenziale del crowdfunding immobiliare
In questo contesto di carenza di offerta e necessità di finanziamento agile per nuovi sviluppi, piattaforme come Urbanitae rappresentano uno strumento chiave per stimolare la promozione residenziale. Tramite il crowdfunding immobiliare in Spagna, Urbanitae consente di canalizzare il risparmio privato verso il settore dello sviluppo immobiliare, permettendo a migliaia di piccoli investitori di partecipare a progetti immobiliari con importi contenuti e in maniera diversificata.
Questo modello di finanziamento alternativo non solo contribuisce a promuovere nuove costruzioni in zone ad alta domanda, ma riduce anche la dipendenza dal credito bancario e migliora l’efficienza nella raccolta di fondi. Con oltre 200 operazioni finanziate in tutta la Spagna, i progetti Urbanitae dimostrano che è possibile investire nel crowdfunding immobiliare in modo redditizio e con impatto sociale.
José Ramón Pin sottolinea la necessità di sostenere formule di collaborazione pubblico-privata (PPP) come via per superare la crisi dell’accesso alla casa: “L’iniziativa privata e la cooperazione pubblico-privata sono i meccanismi di risposta più rapidi, ma per questo è necessario snellire i processi amministrativi, creare suolo urbano e facilitare il finanziamento agli attori del settore”.
