Questi sono i punti chiave per comprendere la stipula di un mutuo
La stipula di un mutuo nel mercato immobiliare spagnolo è stata favorita negli ultimi mesi da un importante sviluppo e crescita, trainata principalmente dalla stabilità inflazionaria. Questa situazione è stata rafforzata dalla decisione della Banca Centrale Europea (BCE) di iniziare a ridurre i tassi di interesse.
Questa combinazione di fattori ha migliorato le condizioni di finanziamento, disponendo un percorso più favorevole al credito e facilitando l’accesso all’acquisto di immobili, che nel 2024 ha registrato un aumento del 5%, e l’incremento della firma di mutui, che è cresciuta dell’11,2%, raggiungendo le 423.761 firme. Tuttavia, prima di procedere alla stipula, è consigliabile considerare molteplici aspetti per poter prendere la decisione più adeguata.
Ad esempio, la Banca di Spagna ricorda tra le sue raccomandazioni di conoscere a fondo tutte le condizioni e di valutare i costi reali e finali che potrebbero essere implicati nel processo. Inoltre, consiglia di considerare le rate e le possibili migliori condizioni offerte dalle banche.
Cosa considerare prima di stipulare un mutuo?
Prima di valutare le diverse opzioni, è importante comprendere gli aspetti che influenzano la stipula di un mutuo. Questo processo non deve essere visto come una semplice formalità, poiché rappresenta una delle decisioni più importanti della nostra vita. Per questo motivo, comprendere i concetti sarà fondamentale per evitare di scegliere un prodotto che non si adatti alle nostre reali esigenze o capacità economiche.
In tal senso, è importante confrontare e studiare attentamente tutte le opzioni disponibili: una stessa formula non sarà valida per tutti, quindi è necessario effettuare studi personalizzati in base alla situazione finanziaria di ciascuno. Inoltre, si consiglia di analizzare il costo totale, comprendendo tutte le spese e le commissioni che rientrano nel processo.
Diverse tipologie di mutui
- Mutuo a tasso fisso. Non utilizza l’indice Euribor per calcolare il tasso di interesse, né altri indici di riferimento, quindi non è influenzato dalle variazioni al rialzo o al ribasso di questi ultimi. Il tasso di interesse viene calcolato al momento della firma, rimanendo stabile per tutta la durata del mutuo e le rate possono essere modificate solo in caso di mancato rispetto delle condizioni pattuite. Attualmente, con i tassi ancora in positivo, il tasso medio si attesta, a fine 2024, al 3,25%, sebbene possa variare a seconda dell’istituto bancario e delle agevolazioni applicabili.
- Mutuo a tasso variabile. Nel caso dei mutui a tasso variabile, il tasso di interesse oscilla nel tempo seguendo l’andamento dell’Euribor. Inoltre, è composto da uno spread fisso stabilito da ciascun istituto bancario ed espresso in percentuale, che si somma al tasso di interesse variabile, determinando il tasso annuo finale. Questo tipo di mutuo è il più scelto in periodi di tassi bassi, poiché solitamente presenta condizioni di stipula più convenienti rispetto a un mutuo a tasso fisso. Tuttavia, è importante tenere presente che il mutuo verrà aggiornato in base all’Euribor: se l’indice è basso, si otterranno benefici, ma se è alto, si potrebbe arrivare a raddoppiare la rata mensile, generando possibili problemi di liquidità.
- Mutuo a tasso misto. Questa tipologia combina i due tipi precedenti. Durante la prima parte del prestito, la rata mensile è a tasso fisso, per poi passare a un tasso variabile.
Spese e concetti rilevanti
- TIN o tasso di interesse nominale. Conosciuto anche come TIN, è il costo che ogni banca addebita per concedere il prestito per un determinato periodo senza includere commissioni o spese aggiuntive. È espresso in percentuale e viene solitamente confrontato con il TAE, anche se non sono la stessa cosa. Questo dato viene concordato in anticipo ed è fisso.
- TAE o tasso annuo effettivo. È un indicatore in percentuale del costo effettivo del mutuo, che include gli interessi che il mutuatario dovrà pagare. Serve per conoscere il costo reale che il mutuatario dovrà sostenere, comprese commissioni e spese aggiuntive. È un dato utile per confrontare diversi mutui, poiché tutte le banche devono calcolarlo allo stesso modo.
- Indice di riferimento. L’Euribor, acronimo di “European Interbank Offered Rate”, è l’indice di riferimento per la maggior parte dei mutui a tasso variabile. I recenti ribassi hanno avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare, generando previsioni positive e consentendo una riduzione delle rate dei mutui.
- Commissioni di apertura. Questa commissione è una percentuale che alcune banche aggiungono al totale del mutuo al momento della concessione. A volte è il mutuatario a doversene fare carico, e generalmente rappresenta un costo compreso tra lo 0,1% e il 2% del capitale erogato.
- Periodo di ammortamento. Si riferisce al periodo di tempo in cui il prestito viene rimborsato, tenendo conto che può variare in base all’importo finanziato. Per i mutui a tasso fisso, il periodo è più breve, solitamente non supera i 20 anni, mentre per i mutui a tasso variabile è più comune una durata di 30 o 40 anni. Esistono diverse modalità: da un lato, le anticipazioni parziali, con l’obiettivo di ridurre il debito finale o il numero di anni. Riducendo l’importo su cui viene calcolato il tasso di interesse, si riducono anche le rate mensili. Dall’altro, le estinzioni totali, che comportano la liquidazione completa del debito residuo. In entrambi i casi, è necessario considerare le commissioni previste per queste operazioni.
- Agevolazioni sui mutui. Questo è uno degli aspetti più rilevanti nella scelta dell’istituto bancario per il nostro mutuo. Si tratta di uno sconto o un’agevolazione sul tasso di interesse in base ai prodotti bancari che il mutuatario sceglie al momento della stipula. L’agevolazione dipenderà dal numero di prodotti sottoscritti, come un’assicurazione sulla vita o sulla casa, potendo raggiungere una riduzione significativa in base alle agevolazioni offerte dalla nostra banca.
- Spese di perizia. La perizia è una stima per determinare il valore dell’immobile, affinché l’istituto bancario possa valutare il rischio che assume con la concessione del mutuo. Se la valutazione risulta inferiore al prezzo di acquisto, la banca può rifiutare o limitare l’importo del prestito, il che potrebbe comportare la necessità per il compratore di apportare un capitale proprio maggiore per l’acquisto. Al contrario, se la perizia supera il valore di acquisto, è probabile che il compratore possa ottenere un finanziamento fino all’80% del prezzo di acquisto. Il processo viene effettuato tramite una società o un’azienda di perizie e il costo è a carico del proprietario.
- Spese di registrazione. Si tratta dei costi da sostenere per pagare il Conservatore dei Registri Immobiliari, prima per ottenere informazioni sull’immobile e poi per la registrazione dell’ipoteca sull’immobile stesso. Dal 15 marzo 2019, con l’entrata in vigore della Legge 5/2019, tali costi sono a carico della banca.
- Spese notarili. Esistono diversi tipi di procedure notarili. Quando si effettua la firma e la strutturazione del contratto, ovvero quando il notaio autentica ufficialmente l’atto e il prestito ipotecario, sarà la banca a farsi carico dei costi. Se il proprietario richiede alla notarìa una copia dell’atto del mutuo, sarà lui a dover sostenere i relativi costi.
- Spese di gestione. Queste spese riguardano la registrazione dell’atto di proprietà presso il Registro Immobiliare. Si tratta di una procedura puramente amministrativa, il cui costo è a carico dell’istituto bancario con cui viene stipulato il mutuo.
Altri concetti di interesse
- Periodo di carenza. È il periodo in cui il mutuatario può pagare una rata mensile inferiore, una volta formalizzato il mutuo, versando esclusivamente gli interessi. Viene solitamente utilizzato in caso di difficoltà economiche, ma è importante comprendere che gli interessi non pagati si accumuleranno, generando un debito maggiore.
- Commissione di surroga. La surroga si verifica quando il mutuatario decide di cambiare istituto bancario per il mutuo in corso. Questo tipo di commissione, che fino al 2025 era un processo gratuito, viene applicata per la cancellazione del prestito presso la banca precedente e deve essere pagata dal mutuatario.