Il deficit abitativo: come affronteranno le grandi città il futuro deficit di 2,7 milioni di abitazioni?
Il deficit abitativo in Spagna è una delle sfide più urgenti per il futuro delle grandi città. La combinazione tra il crescente costo del suolo, una trasformazione demografica accelerata e processi urbanistici eccessivamente lenti ha creato uno scenario in cui la costruzione di nuove abitazioni è insufficiente rispetto alla crescente domanda.
In questo senso, Santiago Martínez, capo dell’Analisi Economica e Finanziaria di Ibercaja, sottolinea che il principale fattore alla base del deficit abitativo è lo squilibrio tra domanda e offerta: “La domanda è tornata a crescere per motivi demografici, poiché la popolazione in età di emanciparsi è di nuovo in aumento dopo quindici anni di calo. Tuttavia, l’offerta è rimasta stagnante a livelli molto bassi. Finché non si è assorbito l’eccesso di stock della bolla immobiliare, questo non ha rappresentato un problema, ma ora ci troviamo in una situazione di scarsità abitativa che sarà difficile da invertire”.
Inoltre, studi recenti, come quello condotto da Colliers e APCE, avvertono che, senza interventi strutturali, il deficit potrebbe superare i 2,7 milioni di unità nelle prossime decadi. Davanti a questo panorama, diventa imprescindibile analizzare le cause di questo squilibrio, comprenderne l’impatto sull’economia e sulla società ed esplorare strategie integrate che combinino riforme normative con strumenti innovativi di finanziamento per le nuove costruzioni, come il crowdfunding immobiliare attraverso piattaforme come Urbanitae.
Cause del deficit abitativo
Il deficit abitativo ha origini molteplici e complesse che si intrecciano in tre grandi aree. In primo luogo, l’alto costo del suolo nelle zone ad alta domanda è diventato una barriera fondamentale per lo sviluppo di nuovi progetti. Questo fattore si aggrava con l’aumento dei costi di costruzione, dovuto all’incremento del prezzo dei materiali e alla limitata disponibilità di manodopera specializzata. Di conseguenza, i margini di profitto per i promotori si riducono, scoraggiando gli investimenti in nuovi sviluppi residenziali.
D’altra parte, il processo di trasformazione del suolo in Spagna è estremamente complesso, poiché la conversione del suolo agricolo in terreno edificabile richiede l’approvazione di numerose procedure e il coordinamento tra diverse amministrazioni pubbliche (comuni, Comunità Autonome e Stato). Secondo Martínez, “i tempi per aumentare l’offerta di abitazioni sono molto lunghi a causa della necessità di pianificazione urbana, della burocrazia e del tempo necessario per la costruzione. Inoltre, il settore edile si è ridotto dopo la grande recessione, rendendo più difficile rispondere alla crescente domanda”, afferma.
Impatto sull’economia e sulla società
Lo squilibrio tra domanda e offerta di abitazioni ha ripercussioni significative sia a livello economico che sociale. Da un lato, la scarsa disponibilità di abitazioni porta a un aumento continuo dei prezzi di vendita e affitto, che hanno chiuso lo scorso anno raggiungendo livelli record. L’esperto di Ibercaja spiega che questa scarsità “sta provocando un forte aumento dei prezzi, rendendo difficile l’accesso all’acquisto, soprattutto nelle regioni dove la domanda è in forte crescita, come Madrid, la costa mediterranea e le Canarie”. Questo rincaro crea difficoltà nell’accesso alla casa, specialmente per le famiglie con redditi più bassi, che devono destinare una parte significativa delle proprie risorse al pagamento di mutui o affitti.
L’effetto domino di questo fenomeno si riflette nel mercato immobiliare in vari modi. Quando i prezzi del suolo e della costruzione aumentano, i progetti diventano più costosi e meno attraenti per gli investitori. L’elevato costo richiede un maggiore esborso iniziale, costringendo le istituzioni finanziarie a richiedere garanzie più solide e a valutare con maggiore cautela il rischio del progetto. Ciò si traduce in una restrizione dell’accesso al credito, poiché le banche esitano a finanziare progetti con margini di profitto ridotti e livelli di rischio elevati. Inoltre, l’elevato investimento necessario riduce la redditività attesa, inducendo molti sviluppatori a posticipare o cancellare nuovi progetti.
Questa riduzione dell’attività nel settore influisce sulla dinamica economica generale e, in questo senso, Martínez avverte che “una maggiore quota di reddito destinata alla casa riduce il consumo in altri settori, rallentando la crescita economica, anche se un’accelerazione della costruzione potrebbe avere un effetto positivo sul PIL e sull’occupazione”.
A livello sociale, la crisi abitativa contribuisce alla polarizzazione territoriale. Le grandi aree metropolitane e le zone turistiche più attive stanno registrando una rapida crescita dei prezzi, causando lo spostamento della popolazione verso le periferie e, in alcuni casi, l’isolamento di quartieri con abitazioni di qualità inferiore. Queste dinamiche favoriscono la segregazione sociale, poiché le differenze nella qualità e accessibilità delle abitazioni ampliano il divario tra i diversi gruppi socioeconomici. Secondo l’Encuesta Financiera de las Familias (EFF), elaborata dalla Banca di Spagna, il divario intergenerazionale in Spagna si è intensificato negli ultimi decenni, portando i nati tra il 1986 e il 1995 ad accumulare fino a cinque volte meno ricchezza rispetto alle generazioni precedenti alla stessa età, evidenziando gli effetti dell’aumento del costo della vita e della precarietà lavorativa.
Strategie e soluzioni legislative
Per affrontare questo scenario, è fondamentale implementare misure che accelerino la produzione di abitazioni e facilitino l’accesso al suolo edificabile. Una delle azioni prioritarie è la semplificazione e digitalizzazione dei processi urbanistici. Ridurre i tempi di approvazione tramite l’aggiornamento normativo e una maggiore coordinazione tra le amministrazioni permetterebbe di accelerare lo sviluppo delle nuove costruzioni. Il rapporto Colliers-APCE sottolinea la necessità di creare una piattaforma telematica per velocizzare le procedure, migliorare la sicurezza giuridica e ridurre i tempi di approvazione dei piani urbanistici.
Martínez menziona anche l’importanza di industrializzare una parte della costruzione, producendo componenti prefabbricati anziché costruire tutto sul posto, sfruttando nuove tecnologie per aumentare la produzione in un contesto di carenza di manodopera. Inoltre, evidenzia il ruolo chiave del settore pubblico nella promozione dell’edilizia popolare, attraverso la produzione diretta o incentivando la costruzione di alloggi a prezzi accessibili.
Il ruolo del mercato immobiliare e del crowdfunding
Il mercato immobiliare di nuova costruzione è cruciale per aumentare l’offerta abitativa, ma spesso le società di sviluppo non dispongono di finanziamenti adeguati per avviare nuovi progetti.
L’esperto di Ibercaja sottolinea che “un settore finanziario sano come quello attuale è essenziale per aumentare il credito immobiliare” e aggiunge che, “sebbene ci sia interesse a concedere più prestiti, è fondamentale evitare gli errori del passato che hanno portato alla bolla immobiliare”. Inoltre, la recente moderazione dei tassi d’interesse sta migliorando la redditività dei progetti immobiliari, rendendo la partecipazione di investitori privati un fattore chiave per il settore.
Oltre ai fondi immobiliari tradizionali, nuove alternative come il crowdfunding immobiliare stanno guadagnando popolarità. Urbanitae, per esempio, ha finanziato circa 2.500 abitazioni nel 2024, per un totale di 213 milioni di euro, segnando un aumento del 60% rispetto all’anno precedente.
Questa tendenza dimostra non solo il potenziale delle nuove forme di investimento, ma anche la crescente necessità di soluzioni innovative e accessibili per un mercato sempre più esigente.