L’immobilier commercial se réveille : 2026, une année clé
Last Updated on 16 décembre 2025 by Equipo Urbanitae
Après deux années marquées par la hausse des taux d’intérêt, la volatilité macroéconomique et des ajustements sur de nombreux actifs, le marché de l’immobilier commercial (CRE) arrive en 2026 avec des signes de stabilisation de plus en plus visibles.
Le dernier rapport de Deloitte, « 2026 Commercial Real Estate Outlook », indique que, bien que le chemin de la reprise ait été plus lent que prévu, 83 % des dirigeants interrogés s’attendent à une augmentation des revenus, et 65 % sont confiants dans une évolution positive des principaux indicateurs du secteur au cours des 12 à 18 prochains mois. Cette vision plus prudente mais toujours optimiste suggère que l’investissement immobilier retrouve un terrain plus favorable après des années d’ajustements.
Un marché qui se rééquilibre dans un environnement encore exigeant
Le rapport explique que le recul de l’optimisme par rapport à 2025 n’implique pas une détérioration généralisée, mais plutôt une adaptation au nouvel environnement financier et macroéconomique. Les dirigeants identifient la disponibilité du capital, les taux d’intérêt encore élevés et le coût de la dette comme principaux risques, des facteurs qui continuent d’influencer les décisions d’investissement dans le secteur immobilier.
Néanmoins, Deloitte souligne que les indicateurs qui décrivent réellement la santé de l’immobilier commercial (taux d’occupation, niveaux de loyers et demande par type d’actif) changent rarement de manière brutale, et que de nombreux marchés continuent de montrer une solidité même dans des scénarios complexes.
En fait, l’activité d’investissement mondiale commence à montrer des signes de reprise : les baisses de volume se sont modérées sur plusieurs trimestres consécutifs, et au premier semestre 2025, certains indices liés aux sociétés immobilières ont surperformé les principaux indices boursiers. Pour l’investissement immobilier, ce rééquilibrage ouvre la voie à des décisions plus sélectives, basées sur des indicateurs reflétant la santé réelle du marché.
Data centers, logistique et industrie : les segments qui dynamisent la nouvelle phase
Le rapport de Deloitte met de nouveau en avant les data centers comme l’un des segments les plus prometteurs. Dans neuf des principaux marchés mondiaux, 100 % des projets en construction sont déjà loués avant leur achèvement, ce qui montre à quel point la demande dépasse l’offre. L’essor du cloud, de l’intelligence artificielle et des services numériques explique cette forte croissance.
La logistique et les actifs industriels jouent également un rôle majeur. Bien que Deloitte observe une certaine modération du rythme d’absorption, la tendance de fond reste positive : la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement, le nearshoring et la demande pour des installations spécialisées soutiennent un marché dynamique à moyen terme. À cela s’ajoute l’expansion soutenue des actifs alternatifs (logements spécialisés, santé, télécommunications, infrastructures énergétiques), dont la part dans les portefeuilles augmente structurellement depuis plus de deux décennies.
Échéances exigeantes avec des signes de réactivation du crédit
Le financement est l’un des domaines où Deloitte identifie les plus fortes tensions. Selon le rapport, plus de 50 % des entreprises du secteur ont des dettes arrivant à échéance dans les 12 prochains mois. Les prêts contractés à des périodes de taux bas devant maintenant être refinancés à des taux beaucoup plus élevés, de nombreuses entreprises devront renégocier leurs conditions. Seuls 21 % pensent pouvoir rembourser leurs dettes sans extensions ou accords supplémentaires.
Cependant, tous les signaux ne sont pas négatifs. L’octroi de nouveaux financements connaît un fort rebond : il a augmenté de 90 % par rapport à l’année précédente et de 13 % par rapport à la fin 2024. De plus, les taux d’intérêt appliqués par les prêteurs ont diminué de 183 points de base, facilitant de nouvelles opérations.
Un autre point clé est le rôle croissant des prêteurs alternatifs (fonds de crédit, capital-investissement, véhicules spécialisés), représentant désormais 24 % du marché américain du financement immobilier, plus du double par rapport à il y a quelques années. À l’échelle mondiale, le marché du private credit a atteint 238 milliards de dollars en 2024 et pourrait atteindre 400 milliards en 2030.
Cette évolution redessine le paysage financier du secteur et renforce la valeur ajoutée de plateformes comme Urbanitae, qui servent de point de rencontre entre promoteurs de projets solides et une base croissante d’investisseurs cherchant à diversifier dans l’immobilier. Dans un environnement où les banques traditionnelles sont plus sélectives, disposer d’une plateforme capable d’analyser les risques, structurer les opérations et faciliter le financement alternatif devient de plus en plus pertinent. Pour les investisseurs particuliers, cela se traduit par un accès transparent et organisé à des opportunités auparavant hors de portée.
Technologie : l’IA passe de l’expérimentation à l’utilisation pratique
Deloitte souligne également les progrès technologiques, notamment l’intelligence artificielle appliquée à des fonctions très spécifiques du secteur. Bien qu’un pourcentage important d’entreprises signale des défis dans la mise en œuvre, le rapport note un changement clair vers des modèles petits et spécialisés capables d’améliorer la gestion des actifs, l’analyse documentaire, l’automatisation des processus et la surveillance des portefeuilles.
Cette maturité technologique se traduit par plus d’efficacité, de transparence et un meilleur accès à des informations pertinentes pour évaluer les projets d’investissement, particulièrement précieux sur des marchés où chaque point de pourcentage a un impact significatif.
Un secteur qui regagne du terrain malgré les risques
Le rapport rappelle que des risques importants subsistent : taux d’intérêt pouvant rester élevés, changements réglementaires ou incertitude macroéconomique. Cependant, Deloitte souligne que les principaux indicateurs du marché montrent une amélioration progressive, et que les secteurs à plus forte demande—digital, logistique, industriel et alternatifs—restent solides.
Pour des plateformes comme Urbanitae, ce scénario ouvre la voie à l’identification de projets bien situés, avec une demande stable et un équilibre raisonnable entre risque et rentabilité. De plus, la professionnalisation du secteur et la disponibilité accrue de données permettent aux investisseurs d’accéder à des opportunités plus transparentes et accessibles.
