Centres commerciaux et leur impact sur la valeur des biens immobiliers
Last Updated on 27 octobre 2025 by Equipo Urbanitae
Le panorama économique, et plus particulièrement le secteur immobilier, traverse actuellement une phase de reprise après la pause provoquée par la pandémie. Dans ce contexte, le secteur du commerce de détail a été l’un des plus performants, avec une augmentation de 45 % des volumes d’investissement en glissement annuel, selon le rapport du deuxième trimestre 2025 de CBRE. Après des années marquées par la concurrence du commerce en ligne et la baisse de la fréquentation des magasins physiques, la consommation a repris, et les centres commerciaux enregistrent de nouveau des niveaux d’activité proches de ceux d’avant la pandémie.
Le secteur commercial est un moteur de l’économie nationale, contribuant à hauteur de plus de 15,3 milliards d’euros au PIB, soit environ 1 % du total, et générant, selon l’Association espagnole des centres et parcs commerciaux (AECC), 885 613 emplois à travers 589 centres et parcs commerciaux. Ces chiffres devraient augmenter au dernier trimestre de l’année avec la prévision de 10 nouvelles ouvertures : six en Andalousie, une dans la Communauté valencienne, une en Asturies, une dans la région de Murcie et une autre aux Canaries, plus précisément à Tenerife. L’importance du secteur pour le tissu productif du pays est évidente. Cependant, son influence ne se limite pas à ce domaine : elle impacte également l’immobilier. Mais comment exactement les centres commerciaux influencent-ils la valeur des biens situés à proximité ?
L’impact des centres commerciaux sur les zones environnantes
Aujourd’hui, les centres commerciaux sont généralement construits dans des zones urbaines réhabilitées (dans le cadre de projets de régénération urbaine visant à revitaliser des quartiers dégradés), sur de vastes terrains plats (pour accueillir à la fois le bâtiment principal et les parkings), et surtout dans **les zones périphériques ou les sous-centres urbains, où le prix du terrain est plus abordable qu’au centre-ville. Dans ce contexte, l’une des conséquences directes de la construction d’un centre commercial est la revalorisation immobilière de la zone.
Le prix d’un bien immobilier dépend non seulement de sa taille ou de sa qualité, mais aussi de son emplacement et, par conséquent, de la disponibilité des services à proximité : faire du shopping, accéder à des supermarchés ou disposer d’une offre gastronomique proche sans perdre trop de temps est l’un des critères essentiels pour les personnes à la recherche d’un nouveau logement, qu’il s’agisse d’achat ou de location.
Cette tendance peut être observée, par exemple, à Madrid, où plusieurs projets récents ont transformé la valeur des terrains. Deux des centres commerciaux les plus populaires de la Communauté illustrent ce phénomène : Oasiz, situé à Torrejón de Ardoz, et X-Madrid, en plein Alcorcón.
Fin 2021, le centre commercial Oasiz, dans le quartier de Soto de Henares (Torrejón de Ardoz), à 33,6 km de Madrid, ouvre ses portes. Cette même année, le prix moyen au mètre carré était de 1 830 € selon le portail de données Fotocasa. Dans les mois qui ont suivi l’ouverture du centre, la zone a commencé à connaître une augmentation soutenue des prix, atteignant actuellement 2 252 €/m².
Un autre exemple est le centre commercial X-Madrid, dont l’inauguration en 2019 a marqué un tournant dans la revalorisation de son environnement. Situé dans le quartier Parque Oeste (Alcorcón), à 16,9 km de la capitale, le prix au mètre carré était alors de 2 687 €/m². Depuis son ouverture, la valeur des logements a augmenté de manière soutenue, atteignant 3 250 €/m² fin 2024.
Cette tendance haussière des prix reflète un mouvement national et n’est pas exclusivement due à un facteur unique. Cependant, selon le consensus du marché, la présence de complexes commerciaux contribue à l’augmentation de la valeur des biens et peut même agir comme un catalyseur influençant la construction de nouvelles promotions. Les raisons sont multiples :
- L’abondance de services désormais disponibles dans le quartier, tant pour les besoins quotidiens (supermarchés, pharmacies) que pour les loisirs : aires de jeux pour enfants, magasins de vêtements, restaurants et cinémas.
- Lorsqu’un centre commercial est construit dans une zone éloignée du centre-ville, il est souvent accompagné d’une amélioration des infrastructures de transport, facilitant l’accès et renforçant la connexion avec le reste de la ville via de nouvelles lignes de bus, de métro ou des routes.
- Dans certaines localités frontalières avec les pays voisins (France et Portugal), les centres commerciaux constituent un attracteur pour le tourisme de consommation. Par exemple, Badajoz, Huelva ou La Corogne attirent chaque mois des milliers de Portugais grâce à une offre commerciale en vêtements et supermarchés généralement moins chère que dans leur pays d’origine.
L’approche d’Urbanitae envers le secteur commercial
Le secteur commercial offre de multiples avantages pour l’investissement, avec un rendement moyen proche de 10 %, soit 3 points de plus que l’immobilier résidentiel (6,9 %) ou les parkings (6,2 %). Cependant, le secteur retail a traditionnellement été difficile d’accès en raison du capital initial important nécessaire pour acquérir les actifs.
Bien que les SCPI (socimis) soient une alternative intéressante pour certains investisseurs, la réalité est qu’elles limitent considérablement la capacité de choisir le type de biens ou la durée de l’investissement.
Pour répondre à cela, Urbanitae, leader du crowdfunding immobilier en Espagne, permet à ses utilisateurs d’investir dans ce type d’actifs à partir de 500 €. La raison est simple : les actifs commerciaux, tels que les locaux, les centres d’affaires ou les surfaces retail, offrent généralement des contrats de location à long terme avec des dividendes récurrents, en particulier dans des emplacements prime, ce qui en fait une option intéressante pour les investisseurs ayant un horizon moyen et recherchant un flux de revenus stable.
