Le déficit de logement : comment les grandes villes feront-elles face à un déficit futur de 2,7 millions de logements ?
Le déficit de logement en Espagne est l’un des défis les plus urgents pour l’avenir des grandes villes. La combinaison de la hausse du prix du foncier, d’une transformation démographique rapide et de processus d’urbanisation excessivement lents a créé un scénario où la construction de nouveaux logements est largement insuffisante face à la demande croissante.
À ce sujet, Santiago Martínez, chef de l’analyse économique et financière d’Ibercaja, souligne que le principal facteur du déficit de logement est le déséquilibre entre l’offre et la demande : « La demande a de nouveau augmenté pour des raisons démographiques, car la population en âge de s’émanciper croît après quinze années de déclin. Cependant, l’offre est restée à des niveaux très bas. Tant que le stock excédentaire issu de la bulle immobilière n’a pas été absorbé, cela ne posait pas de problème, mais nous sommes désormais dans une situation de pénurie de logements difficile à inverser ».
En outre, des études récentes, comme celle menée par Colliers et l’APCE, alertent sur le fait que sans interventions structurelles, le déficit pourrait dépasser les 2,7 millions d’unités dans les prochaines décennies. Face à ce scénario, il est essentiel d’analyser les causes de ce déséquilibre, d’en comprendre l’impact économique et social et d’explorer des stratégies globales qui combinent réformes réglementaires et outils de financement innovants pour la construction de logements neufs, comme le crowdfunding immobilier via des plateformes telles qu’Urbanitae.
Les causes du déficit de logement
Le déficit de logement a des origines multiples et complexes qui s’entrecroisent dans trois grandes catégories. Premièrement, le coût élevé du foncier dans les zones à forte demande constitue un obstacle majeur au développement de nouveaux projets. Ce problème est encore aggravé par la hausse des coûts de construction, conséquence directe de l’augmentation des prix des matériaux et du manque de main-d’œuvre qualifiée. Par conséquent, les marges bénéficiaires des promoteurs diminuent, ce qui décourage l’investissement dans le développement de nouveaux logements.
D’autre part, le processus de transformation du foncier en Espagne est particulièrement complexe, la conversion d’un terrain non urbanisé en terrain constructible nécessitant de nombreuses démarches administratives et la coordination entre plusieurs administrations publiques (municipalités, communautés autonomes et État). Selon Martínez, « les délais pour augmenter l’offre de logements sont très longs en raison de la planification urbaine nécessaire, des démarches administratives et du temps de construction. De plus, la taille du secteur de la construction a diminué après la grande récession, ce qui limite sa capacité à répondre à la demande croissante », précise-t-il.
Impact économique et social
Le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements a des répercussions majeures tant sur l’économie que sur la société. D’une part, la pénurie de logements entraîne une hausse continue des prix de vente et de location, qui ont atteint l’année dernière des niveaux record. L’expert d’Ibercaja explique que cette pénurie « provoque une forte augmentation des prix, rendant l’achat difficile, notamment dans les régions où la demande croît le plus, comme Madrid, la côte méditerranéenne et les Canaries ». Cette flambée des prix complique l’accès au logement, en particulier pour les ménages à faible revenu, contraints d’allouer une part importante de leurs ressources aux loyers ou aux remboursements d’emprunts immobiliers.
Cet effet domino s’étend au marché immobilier sous différentes formes. Lorsque les prix du foncier et de la construction augmentent, les projets deviennent plus coûteux et donc moins attractifs pour les investisseurs. Le coût élevé exige un apport financier initial plus important, ce qui pousse les institutions financières à exiger des garanties solides et à évaluer les risques des projets avec une plus grande prudence. Cette situation restreint l’accès au crédit, car les banques hésitent à financer des projets aux marges bénéficiaires faibles et aux risques élevés. De plus, les investissements élevés réduisent la rentabilité attendue, ce qui amène de nombreux promoteurs à reporter ou à annuler de nouveaux projets.
Cette baisse d’activité dans le secteur a un impact sur la dynamique économique générale. À ce sujet, Martínez avertit que « une part croissante du revenu allouée au logement réduit la consommation dans d’autres secteurs, freinant ainsi la croissance économique, bien que l’accélération de la construction puisse avoir un effet positif sur le PIB et l’emploi ».
Parallèlement, d’un point de vue social, la crise du logement contribue à accentuer la polarisation territoriale. Les grandes métropoles et les zones touristiques connaissent une flambée des prix, ce qui pousse de nombreux habitants vers des zones périphériques et, dans certains cas, entraîne une ghettoïsation des quartiers où les logements sont de moindre qualité. Ces dynamiques favorisent la ségrégation sociale, car les différences dans l’accessibilité et la qualité des logements creusent les inégalités entre les groupes socio-économiques. Selon la dernière Enquête financière des ménages (EFF) menée par la Banque d’Espagne, la fracture intergénérationnelle s’est accentuée ces dernières décennies : les personnes nées entre 1986 et 1995 possèdent jusqu’à cinq fois moins de patrimoine que leurs prédécesseurs au même âge, conséquence directe de la hausse des prix de l’immobilier et de la précarité de l’emploi.
Stratégies et solutions législatives
Pour répondre à cette situation, il est essentiel de mettre en place des mesures accélérant la production de logements et facilitant l’accès aux terrains constructibles. L’une des actions prioritaires est la simplification et la digitalisation des procédures urbanistiques. Réduire les délais d’approbation grâce à une mise à jour des réglementations et à une meilleure coordination entre les administrations permettrait d’accélérer la mise à disposition du foncier. Le rapport Colliers-APCE souligne la nécessité de créer une plateforme numérique pour accélérer l’émission des rapports, renforcer la sécurité juridique et raccourcir les délais d’approbation des plans d’urbanisme.
Martínez évoque également l’industrialisation partielle du secteur de la construction pour produire en série plutôt que sur site, en s’appuyant sur de nouvelles technologies. Cela permettrait d’augmenter la production malgré la pénurie de main-d’œuvre. Il souligne aussi l’importance du rôle du secteur public dans la promotion du logement social, soit par une production directe, soit en incitant les promoteurs privés à construire des logements à prix réglementés.
Le rôle du marché immobilier et du crowdfunding
Le marché de l’immobilier neuf joue un rôle essentiel dans l’augmentation de l’offre de logements. Pourtant, les promoteurs peinent souvent à obtenir le financement nécessaire pour lancer de nouveaux projets.
L’expert d’Ibercaja souligne que « un secteur financier sain comme celui que nous avons est essentiel pour augmenter le financement immobilier », tout en insistant sur la nécessité « d’éviter les erreurs du passé qui ont conduit à la bulle immobilière ». Il ajoute que la récente stabilisation des taux d’intérêt favorise la rentabilité des projets immobiliers, ce qui pourrait dynamiser les investissements privés.
En complément des fonds immobiliers traditionnels, qui restent une source de financement stable, de nouvelles alternatives ont émergé ces dernières années, comme le crowdfunding immobilier. Urbanitae, par exemple, a lancé près de 2 500 logements en 2024, dont 87 % en Espagne, atteignant 213 millions d’euros de financement, soit 60 % de plus que l’année précédente.
Ce phénomène illustre non seulement le potentiel de ces nouvelles formes d’investissement, mais aussi la tendance croissante à diversifier les sources de financement. En se consolidant comme un outil clé pour dynamiser le secteur, le crowdfunding immobilier ouvre de nouvelles perspectives dans un marché de plus en plus exigeant, où l’innovation et l’accessibilité sont essentielles.