Crowdfunding immobilier et impôts ce que vous devez savoir
Le crowdfunding immobilier s’est imposé comme l’un des moyens les plus accessibles d’investir dans la pierre sans avoir à acheter un bien entier.
Selon les dernières données de Research Nester, ce secteur a représenté 22,1 milliards de dollars dans le monde en 2025 et l’on s’attend à ce que, dans les 10 prochaines années, ce chiffre dépasse 900 milliards de dollars.
Grâce aux plateformes de financement participatif, tout investisseur (y compris le petit épargnant) peut accéder à des projets immobiliers à partir de faibles montants et viser des rendements potentiellement attractifs.
L’investissement immobilier a atteint 17 milliards d’euros en 2025, soit 30 % de plus que l’année précédente, selon l’Association des Consultoras Inmobiliarias (ACI).
Cependant, comme tout investissement financier, il a des implications fiscales qu’il convient de connaître et de gérer correctement.
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier consiste en le financement collectif de projets immobiliers via des plateformes en ligne autorisées par la Commission nationale du marché des valeurs mobilières (CNMV).
Ces plateformes mettent en relation des promoteurs ayant besoin de financement et des investisseurs qui apportent des fonds en échange d’un rendement (intérêts ou participation aux bénéfices).
Il existe deux modèles principaux :
- Crowdlending (ou crowdfunding de dette) : l’investisseur prête de l’argent (comme un crédit) et reçoit des intérêts périodiques.
- Crowdequity : l’investisseur acquiert des parts ou actions et participe aux gains issus de la vente ou de la location des actifs.
Comment le crowdfunding immobilier est-il imposé en Espagne ?
La forme d’imposition la plus courante (surtout lorsqu’il s’agit d’intérêts ou de rendements périodiques) est celle des revenus de capitaux mobiliers dans la base de l’épargne de l’IRPF.
Cela signifie que les bénéfices issus du crowdfunding immobilier s’ajoutent aux autres revenus de l’épargne (dividendes, intérêts de comptes ou de dépôts) et sont imposés de façon progressive.
En partant du principe que vous êtes un investisseur particulier. Si vous êtes une entreprise (personne morale), les bénéfices sont imposés selon le taux général de l’impôt sur les sociétés (25 % pour les PME).
Taux d’imposition
Les tranches en vigueur (à titre de 2025) pour la base de l’épargne en Espagne sont les suivantes :
| Revenus de l’épargne | Taux d’imposition |
|---|---|
| Jusqu’à 6 000 € | 19 % |
| 6 000 – 50 000 € | 21 % |
| 50 000 – 200 000 € | 23 % |
| 200 000 – 300 000 € | 27 % |
| Plus de 300 000 € | 28 % |
Ces taux sont progressifs et s’appliquent à l’ensemble de vos revenus de l’épargne (pas uniquement ceux du crowdfunding).
Que devez-vous déclarer dans la déclaration d’impôt ?
Intérêts et rendements
Si vous avez perçu des intérêts ou rendements périodiques, vous devez les inclure dans votre déclaration d’IRPF dans les rubriques correspondant aux revenus de capitaux mobiliers.
Si la plateforme en Espagne a pratiqué une retenue à la source (retención), celle-ci figurera sur votre certificat fiscal et sera déduite de l’impôt à payer.
Lorsque vous investissez via des plateformes étrangères et que la valeur des actifs hors d’Espagne dépasse 50 000 €, vous avez l’obligation de déposer le formulaire Modelo 720.
Si vous avez déjà payé des impôts dans le pays d’origine, vous pouvez appliquer une déduction pour double imposition internationale si un traité fiscal existe entre l’Espagne et ce pays.
Plus-values
Si votre investissement a généré des plus-values lors de la vente de parts ou via une distribution de bénéfices, celles-ci sont considérées comme des plus-values (gains patrimoniaux) et sont également imposées dans la base de l’épargne selon les mêmes tranches.
Peut-on compenser les pertes ?
Oui. Si vous avez subi des pertes sur certains projets, elles peuvent être compensées avec des gains la même année, ce qui réduit votre base imposable totale. S’il reste des pertes après compensation, vous pouvez généralement les reporter pour les compenser au cours des quatre années suivantes.
Exemples pas à pas
Exemple 1 Crowdlending avec intérêts
Imaginons qu’en 2025 vous ayez reçu :
- Intérêts de crowdfunding : 4 000 €.
- Intérêts d’un dépôt bancaire : 1 000 €.
Total des revenus de l’épargne : 5 000 €.
On additionne les deux : 5 000 €.
- Taux applicable : 19 % (car on ne dépasse pas 6 000 €).
- Si la plateforme a retenu 19 % sur ces intérêts (760 €), elle a déjà versé ce montant, et vous n’aurez qu’à le déclarer dans l’IRPF, mais vous ne paierez pas d’impôts supplémentaires pour cela.
Exemple 2 Gains lors de la vente de parts
Supposons que vous vendiez des parts d’un projet et obteniez :
- Prix de vente : 10 000 €
- Prix d’achat initial : 8 000 €
- Gain net : 2 000 €
Ce gain est considéré comme une plus-value et s’ajoute à vos autres revenus de l’épargne pour être imposé selon la même échelle progressive.
Existe-t-il des déductions ou avantages fiscaux spécifiques ?
Contrairement à certains produits comme les plans de retraite ou d’autres placements, le crowdfunding immobilier ne bénéficie pas d’une déduction fiscale spécifique en IRPF en tant que tel. Il est imposé comme tout revenu de l’épargne. Cependant :
Si vous êtes non-résident et percevez des revenus de source espagnole, vous pouvez être soumis à des retenues fixes selon votre situation et votre pays.
Certains projets peuvent générer des dépenses qui réduisent la base imposable si elles sont dûment justifiées.
Il est recommandé de lire attentivement la documentation fiscale fournie par chaque plateforme.
Conseils pour bien déclarer
Conservez la documentation fiscale
Les plateformes fournissent généralement un certificat fiscal annuel avec les retenues et les revenus perçus. C’est indispensable pour votre déclaration.
Classez correctement vos revenus
Il est important de distinguer :
- Intérêts (revenus de capitaux mobiliers).
- Plus-values.
- Éventuelles pertes compensables.
Envisagez un accompagnement professionnel
Compte tenu de la complexité de certains investissements (surtout à l’international ou structurés via des SOCIMI ou d’autres véhicules), il peut être judicieux de faire appel à un conseiller fiscal / comptable spécialisé en investissements.
Investir en maîtrisant la fiscalité ne vous aide pas seulement à respecter la loi, mais aussi à optimiser vos gains.
