« Nous avons analysé plus de 150 projets au Portugal l’année dernière »
Last Updated on 10 septembre 2025 by Equipo Urbanitae
À l’occasion de la participation d’Urbanitae à l’Iberinmo Summit Portugal les prochains lundi et mardi, 15 et 16 septembre, nous avons interviewé Simão Cruz, Country Director d’Urbanitae au Portugal. Depuis son arrivée en 2024, le marché portugais a connu une avancée notable : cette première année, nous avons financé 8 projets pour un total de 28,8 millions d’euros, et depuis le début de 2025 nous avons déjà conclu deux opérations pour 9,1 millions. Nous avons demandé à Simão comment se consolide la présence d’Urbanitae au Portugal — sa stratégie, ses projets phares et les perspectives à venir — afin d’offrir une vision claire de notre élan dans la co-investissement immobilier.
Urbanitae a fait son entrée au Portugal en 2024 et, en seulement un an, s’est imposée comme leader du co-investissement immobilier. Quel bilan tires-tu de cette première année d’activité ?
Cette dernière année a été assez exigeante pour Urbanitae au Portugal. Nous avons pris le temps nécessaire pour étudier non seulement le marché, mais aussi toute la structuration sociétaire, juridique et fiscale des opérations immobilières, avant d’aborder le marché avec notre proposition de valeur. Une fois le marché approché, celui-ci a très bien réagi, mais comme nous avons une approche très prudente face aux risques d’investissement, le démarrage a été lent, même si heureusement il s’est concrétisé par d’excellentes alliances avec des promoteurs et des projets de référence au Portugal.
Au cours de notre première année d’activité, nous avons réussi à conclure 10 campagnes de crowdfunding avec un volume total d’investissement de 38 millions d’euros, totalisant 10 900 investissements sous gestion, ce qui représente un AUM (assets under management) de 282 millions d’euros.
En résumé, ce fut une première année avec des résultats supérieurs à nos attentes, au cours de laquelle nous nous sommes positionnés comme leaders du marché portugais, ce qui démontre clairement le potentiel de notre plateforme comme solution alternative de financement de projets immobiliers.
Depuis le début de 2025, vous avez déjà financé deux opérations pour plus de 9 millions d’euros. Quel type de projets privilégiez-vous au Portugal ?
Chez Urbanitae, nous sommes agnostiques quant au type de projets immobiliers dans lesquels nous investissons. En regardant l’historique de notre portefeuille, nous comptons sept projets résidentiels, deux appart-hôtels et un projet de bureaux. La forte présence de projets résidentiels reflète l’investissement actuel du marché immobilier portugais. Cependant, notre priorité va aux projets proposés par des promoteurs expérimentés, disposant d’un historique de projets menés à bien, situés dans des zones à forte valeur ajoutée et à forte demande, et présentant un faible risque de liquidité. Les projets sans risque de permis, ou dont le processus est déjà bien avancé, sont toujours au cœur de nos priorités, car c’est la seule façon de contrôler les délais d’exécution. Nous considérons également les projets dont la commercialisation est déjà bien avancée, puisque la stratégie de sortie est clairement définie et que, dans ces cas, l’attention du promoteur se concentre sur l’exécution.
Le marché immobilier portugais connaît une phase intense, axée tant sur le résidentiel que sur d’autres actifs. Où vois-tu aujourd’hui les principales opportunités d’investissement ?
Il est vrai que, normalement, les principales opportunités d’investissement se trouvent dans les zones centrales des grandes villes, mais il est désormais clair que d’excellents projets existent aussi en périphérie. Chez Urbanitae, nous avons reçu de nombreuses demandes d’évaluation d’opportunités de projets résidentiels de luxe dans plusieurs localisations premium, ce qui est naturel compte tenu de la réputation du pays comme destination de luxe et, récemment, du fait que de nombreuses personnalités mondialement connues ont choisi le Portugal pour investir et y résider.
« Au Portugal, nos actifs sous gestion (AUM) s’élèvent à 282 millions d’euros. »
En plus des projets résidentiels, qui continueront à représenter les principaux actifs d’investissement futur, nous avons identifié des concepts comme le flex living, les projets de retail et les appart-hôtels, qui tendent à représenter d’excellentes opportunités d’investissement, tant pour leur rentabilité que pour les délais de développement, souvent plus courts que ceux des projets résidentiels. La rareté de ce type de produit sur le marché rend leurs prix attractifs pour que les promoteurs incluent ce type d’opérations dans leurs pipelines.
L’un des éléments différenciateurs d’Urbanitae est la co-investissement : promoteurs et investisseurs particuliers participent aux mêmes projets. Comment ce modèle est-il reçu au Portugal ?
De plus en plus de promoteurs et d’investisseurs portugais découvrent notre plateforme et, en conséquence, non seulement nous comptons davantage d’investisseurs résidents au Portugal qui investissent avec nous, mais les promoteurs immobiliers intègrent aussi notre modèle d’affaires dans la structuration de leurs nouveaux projets.
L’an dernier seulement, nous avons analysé plus de 150 opportunités d’investissement, un chiffre qui nous conforte dans le potentiel du marché. Nous sommes pleinement conscients que nous n’en sommes qu’au début et qu’il ne sera qu’une question de temps avant que tous les promoteurs ne considèrent le crowdfunding immobilier dans la structuration de capital de leurs projets. Ils ne choisiront peut-être pas cette solution, mais il est clair qu’ils devront l’examiner, étant donné la valeur ajoutée que nous apportons au promoteur et au projet, car plus ils disposent d’informations sur les alternatives du marché, meilleure sera leur décision.
Urbanitae a conclu des opérations de grande envergure, avec des tickets de 5 M€ jusque-là inédits au Portugal. Qu’est-ce que cela représente pour le secteur et pour la perception des investisseurs vis-à-vis de ce modèle ?
La co-investissement est un modèle connu au Portugal. Toutefois, il reste structuré dans un environnement fermé aux investisseurs institutionnels, avec des montants minimums d’entrée inaccessibles aux petits investisseurs particuliers. Urbanitae est littéralement venue démocratiser ce marché de l’investissement immobilier, permettant à de petits investisseurs jusque-là exclus d’y participer, en devenant partenaires des meilleurs promoteurs du pays, en investissant dans des projets de référence avec des rendements espérés difficilement accessibles ailleurs, et avec en plus un élément de diversification essentiel dans tout investissement.
Les tickets de 5 M€ ont ouvert la porte à de nouveaux promoteurs et projets de plus grande envergure, avec une meilleure économie d’échelle et, par conséquent, plus d’efficacité et de meilleurs rendements attendus. Je pense que le secteur reste encore surpris par cette capacité et par la manière dont nous avons structuré ce type d’opérations. Il est vrai que, pour beaucoup de promoteurs, l’avantage compétitif d’utiliser Urbanitae ne devient clair qu’après un premier contact ou l’analyse d’une première opportunité. La preuve en est que, parmi les 7 promoteurs avec lesquels nous avons actuellement des projets en cours au Portugal, 2 sont déjà revenus sur la plateforme avec de nouveaux projets, et 3 autres ont actuellement des opportunités à l’étude par nos soins.
Le Portugal Real Estate Summit réunit les principaux acteurs du marché. Quelle importance revêt pour Urbanitae la participation à un tel événement ?
Pour Urbanitae, le Portugal Real Estate Summit est avant tout un moment pour faire le point sur ce qui s’est passé dans le secteur l’année précédente et écouter le marché, en rencontrant promoteurs et investisseurs, en assistant à des conférences et débats intéressants, en rencontrant de nouveaux players et en recueillant les sensibilités autour du processus toujours dynamique de promotion immobilière.
« Parmi les 7 promoteurs avec lesquels nous avons des projets en cours au Portugal, 2 sont déjà revenus sur la plateforme avec de nouveaux projets. »
Lors de l’édition 2024, nous avons eu l’ancien gouverneur de la Banque du Portugal commentant l’ouverture du capital des projets et de la promotion immobilière aux investisseurs particuliers, soulignant précisément qu’il reste encore beaucoup à faire dans ce domaine au Portugal. Cette année, une des sessions interactives de discussion sera consacrée au financement immobilier alternatif, avec Urbanitae comme intervenant, ce qui nous offrira à nouveau l’opportunité de débattre ouvertement du sujet avec des promoteurs et d’autres stakeholders. C’est clairement un signe que le marché accorde une attention croissante aux sources alternatives de financement et à l’ouverture des structures de capital à de nouveaux investisseurs.
Que pouvons-nous attendre d’Urbanitae au Portugal d’ici fin 2025 et dans les prochaines années ?
D’ici fin 2025, nous aurons certainement de nouvelles opportunités d’investissement annoncées sur la plateforme. Ce mois-ci déjà, nous prévoyons le lancement d’une nouvelle campagne de crowdfunding pour un autre projet de référence, et d’ici la fin de l’année, nous avons au moins trois nouvelles opportunités dans notre pipeline. Dans les prochaines années, nous voulons surtout stabiliser une plus grande récurrence de nouvelles opportunités, permettant aux investisseurs Urbanitae de diversifier par pays et par typologie de projet. Nous prévoyons également de lancer prochainement notre premier projet de dette, sur lequel nous travaillons afin de garantir une sécurité juridique et fiscale dans sa structuration, et ce n’est qu’une fois cette base consolidée que nous présenterons cette nouvelle stratégie d’investissement au Portugal.
Dans les prochaines années, nous voulons croître en volume financé et dans notre base d’investisseurs portugais. L’objectif est d’attirer toujours plus de promoteurs et de projets sur notre plateforme, tout en maintenant la qualité des opportunités présentées, et Urbanitae comme ce qu’elle est déjà au Portugal : la référence en matière de crowdfunding immobilier.
