Der spanische Immobilienmarkt ist mit großer Dynamik in das Jahr 2026 gestartet. Laut Colliers erreichte das Investitionsvolumen im ersten Quartal 6,394 Milliarden Euro, was einem Anstieg von 45,4 % gegenüber dem durchschnittlichen Quartalsvolumen von 2025 entspricht und deutlich über den Durchschnittswerten der vergangenen fünf und zehn Jahre liegt.
Das ist keineswegs ein unbedeutender Wert. In einem internationalen Umfeld voller Unsicherheiten hat sich Spanien erneut als einer der attraktivsten Märkte für Kapital positioniert. Während die Eurozone einen durchschnittlichen Rückgang der Immobilieninvestitionen um 26 % verzeichnete, zeigte sich der spanische Markt deutlich widerstandsfähiger – gestützt durch Faktoren wie Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Dynamik und die Stärke des Tourismussektors.
Spanien profitiert weiterhin von einer sehr starken Nachfrage
Ein Teil der Erklärung liegt in den Fundamentaldaten des Marktes. Spanien vereint mehrere strukturelle Wachstumstreiber, die Investitionen weiterhin unterstützen: Bevölkerungswachstum, veränderte Wohnbedürfnisse, robuste Konsumausgaben in bestimmten Segmenten und eine touristische Nachfrage, die weiterhin herausragt.
Das bedeutet jedoch nicht, dass „alles funktioniert“. Ganz im Gegenteil: Der Markt wird selektiver. Kapital sucht nach Assets mit klarer Nachfrage, Anpassungsfähigkeit und Wertsteigerungspotenzial. Mit anderen Worten: weniger wahllose Investitionen und stärkerer Fokus auf Fundamentaldaten.
Living wird erneut zum wichtigsten Segment
Das Segment Living – das Wohnimmobilien und andere wohnbezogene Nutzungsformen umfasst – war der große Gewinner des Quartals. Colliers beziffert das Investitionsvolumen auf 2,386 Milliarden Euro, was einem Wachstum von 127 % entspricht und 37 % des gesamten Investitionsvolumens ausmacht.
Innerhalb des Living-Segments entfällt der größte Anteil auf Multifamily, insbesondere auf Build to Rent (BTR) – also Projekte, die speziell für die Vermietung entwickelt werden –, die rund 90 % der Wohninvestitionen ausmachten. Die Attraktivität liegt auf der Hand: starke Nachfrage, begrenztes Angebot und ein Modell wiederkehrender Einnahmen, das für viele Investoren weiterhin sehr interessant ist.
Einzelhandel und Büros rücken wieder in den Fokus
Nach mehreren eher uneinheitlichen Jahren haben die Segmente Einzelhandel und Büroimmobilien zu Beginn des Jahres wieder an Bedeutung gewonnen.
Im Einzelhandel erreichte das Investitionsvolumen 1,14 Milliarden Euro, ein Wachstum von 84,8 %. Das Interesse konzentrierte sich vor allem auf Einkaufszentren und großflächige Fachmarktzentren im Rahmen von Core+-Strategien (relativ stabile Assets mit Verbesserungspotenzial) und Value-Add-Strategien (Assets mit Potenzial für Renovierung, Repositionierung oder operative Optimierung zur Wertschöpfung).
Im Bürosegment belief sich das Volumen auf 923 Millionen Euro, ein Plus von 58,7 %, wobei Barcelona zu den aktivsten Märkten des Quartals gehörte. Im Fokus standen Assets mit starken ESG-Kriterien (Environmental, Social and Governance), guter Lage und Repositionierungspotenzial, insbesondere in sekundären Lagen mit Aufwertungspotenzial.
Hotels, alternative Assets und Industrie: mehr Selektion, weniger Gleichförmigkeit
Der Hotelsektor bleibt bedeutend, auch wenn seine Entwicklung etwas moderater ausfiel als in anderen Segmenten. Das Investitionsvolumen lag bei 811 Millionen Euro, ein Rückgang von 24,1 %. Dennoch konzentriert sich das Interesse weiterhin auf Premium-Assets – sowohl urbane als auch touristische – sowie auf Hotels mit hoher Qualität der operativen Cashflows.
Alternative Assets erreichten insgesamt 782 Millionen Euro, ein Anstieg von 18,3 %. Besonders hervorzuheben sind hier zwei Bereiche. Zum einen Healthcare-Assets (Gesundheits- und Pflegeimmobilien wie Seniorenresidenzen oder medizinische Zentren), begünstigt durch die alternde Bevölkerung. Zum anderen Data Center, die von der Digitalisierung und Spaniens wachsender Rolle als digitales Drehkreuz Südeuropas profitieren.
Das Segment Industrie und Logistik verzeichnete hingegen 352 Millionen Euro, ein Rückgang von 16,2 %. Dennoch bleibt das Interesse in sehr spezifischen Nischen stark, etwa bei Nearshoring (Produktionsverlagerung näher an den Zielmarkt), Last-Mile-Logistik und energieeffizienten Immobilien.
Wo der Fokus 2026 zu liegen scheint
Wenn der Beginn des Jahres 2026 eines deutlich macht, dann dass Chancen weiterhin vorhanden sind – allerdings zunehmend konzentriert auf sehr spezifische Segmente und Assettypen.
Im Living-Segment bestätigt die Dominanz von Multifamily und BTR, dass Mietwohnimmobilien weiterhin zu den Hauptzielen des Kapitals gehören. Im Einzelhandel richtet sich das Interesse auf Assets mit nachhaltiger Aktivität und Repositionierungspotenzial. Bei Büros belohnt der Markt Qualität, ESG-Kriterien und Anpassungsfähigkeit. Parallel dazu etablieren sich Healthcare und Data Center zunehmend als langfristige Investmentthemen.
Die grundlegende Botschaft ist klar: Der Markt wächst nicht gleichmäßig, sondern belohnt jene Assets mit den besten Fundamentaldaten und der größten Fähigkeit zur Wertschöpfung.
Ein starker, aber anspruchsvollerer Markt
Der starke Jahresauftakt beseitigt die Risiken nicht. Das internationale Umfeld bleibt unsicher, und geopolitische Spannungen bestehen weiterhin. Dennoch behauptet Spanien selbst vor diesem Hintergrund eine vergleichsweise starke Position innerhalb des europäischen Immobilienmarkts.
Die entscheidende Schlussfolgerung ist nicht nur, dass mehr investiert wird, sondern wie investiert wird. Der Markt scheint sich von der Logik „alles steigt“ zu verabschieden und in eine anspruchsvollere Phase einzutreten, in der Produkttyp, Cashflow-Qualität, Lage und die tatsächliche Fähigkeit zur langfristigen Wertschöpfung wesentlich wichtiger geworden sind.
