Alternative Finanzierung gewinnt 2025 an Bedeutung in der Immobilienentwicklung

Der spanische Immobilienentwicklungsmarkt befindet sich in einem neuen Wachstums- und Transformationszyklus. Dies zeigt das Erste Observatorium zur Finanzierung des Immobilienentwicklungssektors, erstellt von Urbanitae und KPMG Spanien, das erstmals eine vollständige Übersicht über das Finanzökosystem bietet, das die Immobilienentwicklung im Land unterstützt.

Der Bericht, präsentiert am 12. November im Torre de Cristal in Madrid, prognostiziert über 50 Milliarden Euro Investitionen in die Immobilienentwicklung bis 2030, verglichen mit den geschätzten 35 Milliarden Euro im Jahr 2024. Innerhalb dieser Summe könnte die alternative Finanzierung — derzeit 25–27 % des Gesamtvolumens — bis 2030 bis zu 37 % erreichen, also über 19 Milliarden Euro.

Ein ausgewogeneres Finanzmodell

Das Observatorium wurde auf Basis von Umfragen unter Entwicklern, Finanzinstituten, Investmentfonds und Plattformen für alternative Finanzierung sowie durch Tiefeninterviews mit Vertretern von Banco Santander, Arcano, FS Capital, Onate, RTV Grupo Inmobiliario und Urbanitae erstellt und zeigt eine deutliche Entwicklung bei den Kapitalquellen für Projekte.

Obwohl Banken weiterhin die Hauptfinanzierungsquelle darstellen, nimmt ihr Anteil zugunsten neuer alternativer Akteure ab, darunter Schuldverschreibungsfonds, Brückenfinanzierungen und Immobilien-Crowdfunding-Plattformen.

„In einigen Jahren hat das Crowdfunding eine jährliche Wachstumsrate von über 100 % verzeichnet, was seine Fähigkeit zeigt, Kapital anzuziehen und sich als ergänzende Finanzierungsquelle zu etablieren“, betont Diego Bestard, CEO und Gründer von Urbanitae. Laut Studie könnte diese Finanzierungsart vor Ende des Jahrzehnts mehr als 1 Milliarde Euro pro Jahr in die Immobilienentwicklung bringen.

Carlos Cuatrecasas, Partner bei FS Consulting Strategy von KPMG, weist darauf hin, dass „alternative Finanzierung erheblich gewachsen ist und weiter wachsen wird. Ihre Rolle ist besonders wichtig in Segmenten, in denen Banken weniger aktiv sind, wie dem Erwerb von Grundstücken, in frühen Projektphasen oder bei höher riskanten Projekten.“

Alternative Finanzierung: Flexibilität und Professionalisierung

Der Bericht bestätigt, dass alternative Finanzierung nicht mit Banken konkurriert, sondern sie ergänzt, als Bindeglied zwischen dem Eigenkapital des Entwicklers und dem traditionellen Kredit.

Dieses Modell bietet größere Flexibilität, ermöglicht es, die Finanzierung an die Bedürfnisse jeder Projektphase anzupassen, und verringert die anfängliche finanzielle Belastung für den Entwickler. Im Gegenzug übernehmen Investoren ein höheres Risiko und verlangen daher höhere Renditen, typischerweise zwischen 12 % und 15 %, so das Observatorium.

Der Trend ist klar: ein diversifizierteres, professionelleres und effizienteres Ökosystem, in dem Banken, Fonds und alternative Finanzierer koexistieren und in verschiedenen Phasen des Entwicklungszyklus Wert schaffen.

Strukturelle Herausforderungen: Grundstücke, Kosten und bezahlbarer Wohnraum

Neben der Entwicklung der Kapitalquellen identifiziert das Observatorium drei große Herausforderungen für die spanische Immobilienentwicklung:

• Lange Genehmigungsprozesse, die in einigen Gemeinden über zwei Jahre dauern.
• Steigende Baukosten, die die Margen belasten.
• Fachkräftemangel, besonders im Wohnungsbau.

Hinzu kommt ein strukturelles Problem: der Mangel an bezahlbarem und sozialem Wohnraum, der nur 3,3 % des spanischen Wohnungsbestands ausmacht, verglichen mit einem europäischen Durchschnitt von 8 %. Dieses Defizit, zusammen mit einem prognostizierten Anstieg von mehr als zwei Millionen Einwohnern zwischen 2025 und 2030, wird Angebot und Preise unter Druck setzen, wenn keine Maßnahmen zur Beschleunigung der Entwicklung ergriffen werden.

Die Studie zeigt, dass 2025 das Defizit an Neubauten in Spanien bei etwa 700.000 Einheiten liegt, eine Zahl, die weiter steigen wird, wenn die Baugeschwindigkeit nicht erhöht wird. In diesem Kontext erweist sich die Kombination aus Bank- und alternativer Finanzierung als zentrales Instrument zur Förderung der Produktion und Deckung der Wohnungsnachfrage.

Von internationalen Modellen lernen

Die internationale Analyse im Observatorium zeigt, dass die angelsächsischen Märkte einen höheren Reifegrad in der Diversifizierung der Kapitalquellen erreicht haben. Im Vereinigten Königreich beträgt der Anteil alternativer Finanzierung bereits 40 %, in den USA über 50 %. In Kontinentaleuropa dominieren weiterhin Banken mit Anteilen von 75–80 %.

Dieser Kontrast verdeutlicht das Wachstumspotenzial alternativer Finanzierung in Spanien und ihre Rolle bei der Professionalisierung des Entwicklungskapitals, nach dem Vorbild der reiferen Märkte.

Ein Observatorium mit Kontinuitätsabsicht

Das Erste Observatorium zur Finanzierung des Immobilienentwicklungssektors soll jährlich durchgeführt werden und sich als Referenzinstrument zur Analyse der Kapitalentwicklung im spanischen Immobilienmarkt etablieren. Ziel ist es nicht nur, Daten bereitzustellen, sondern auch den Dialog zwischen Entwicklern, Finanzierern und Institutionen zu fördern, um ein ausgewogeneres, transparentes und nachhaltiges Modell aufzubauen.

Hier finden Sie den vollständigen Bericht. https://crowd.urbanitae.com/observatorio2025