Asset-Rekonversion: so erfindet sich die Immobilienbranche neu
Die Umnutzung von Immobilien – also die Umwandlung von Büros oder Gewerbeflächen in Wohnungen, die Anpassung von Industriehallen oder Logistikzentren sowie die Neugestaltung alter Hotels in Luxusimmobilien – hat sich in Städten wie Madrid oder Barcelona zu einer immer häufigeren Praxis entwickelt. Dieser Trend definiert die Immobilienlandschaft neu und ist eine Reaktion auf den gesellschaftlichen Wandel und neue Wohnbedürfnisse: von bezahlbarem Wohnraum bis hin zu innovativen Formaten wie Coliving, Studenten- oder Seniorenwohnheimen.
Die Umwandlung von Bestandsimmobilien gewinnt auf dem spanischen Markt zunehmend an Bedeutung, vor allem angetrieben durch die hohe Nachfrage in den Bereichen Tourismus und Wohnen sowie durch das Investoreninteresse an Objekten mit Umnutzungspotenzial. Laut Daten von CBRE hat sich die Zahl der Nutzungsänderungen von Gebäuden im Jahr 2024 verdoppelt, wobei Madrid 60 % dieser Vorgänge auf sich vereint. Auch Städte wie Málaga, Barcelona, Sevilla und Saragossa haben sich dieser Dynamik angeschlossen und ihren Anteil von 26 % im Jahr 2023 auf 40 % im Jahr 2024 gesteigert.
Insgesamt wurden 70 Umbauprojekte registriert, die über 390.000 m² betrafen, wobei das letzte Quartal besonders aktiv war. Die Investitionen in diese Art von Vermögenswerten beliefen sich auf 900 Millionen Euro – dreimal so viel wie im Vorjahr.
80 % dieser Umwandlungen zielten auf Projekte im Bereich Wohnen und Hotellerie ab, was diese Segmente als bevorzugte Zielmärkte der Investoren bestätigt. Zudem waren 60 % der umgewandelten Immobilien ehemalige Büroflächen. Auch alternative Sektoren wie Healthcare stachen hervor – sie machten 15 % des Gesamtvolumens aus, mit Krankenhäusern und Pflegeeinrichtungen als häufigste Endnutzung.
Die Umnutzung von Immobilien ist längst keine Einzellösung mehr, sondern ein strategisches Instrument zur Wertschöpfung, zur Reaktivierung ungenutzter Räume und zur Anpassung an die Anforderungen eines sich ständig verändernden Marktes.
Umgewidmete Büros: Umnutzung von Immobilien
Eine Analyse von Colliers bestätigt diesen Trend: In Europa wird mittlerweile fast ein Fünftel der jüngsten Immobilienkäufe für die Umwandlung von Büroflächen genutzt – begünstigt durch niedrige Zinsen und höhere Liquidität.
In Spanien ist Madrid eines der Epizentren dieses Phänomens. Laut Schätzungen der Beratungsfirma EY verfügt die Hauptstadt über 1,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche, die bis 2043 in Wohnraum umgewandelt werden könnten.
Ein repräsentatives Beispiel ist die Talent Tower, das bekannte Gebäude, das von Blackstone und der Banco Santander zum Verkauf gestellt wurde, um es in Wohnraum umzuwandeln. Zwar kam es zunächst nicht zu einer Einigung mit der Gruppe Lar aufgrund fehlender Finanzierung, doch anschließend wurde das Objekt vom Fonds Argis erworben, der rund 50 Millionen Euro für die Umgestaltung in 71 exklusive Apartments investieren will.
Leerstehende Gewerbeflächen, entstehender Wohnraum – eine weitere Möglichkeit der Umnutzung
Ein Bericht von Clikalia, auf den sich Idealista bezieht, hebt hervor, dass die Randbezirke von Madrid und Barcelona das größte Potenzial für die Umwandlung leerstehender Ladenlokale in Wohnraum bieten – ein wichtiger Trend zur Reaktivierung von Flächen angesichts des Mangels an Wohnangeboten. Viertel wie Vicálvaro, Villaverde oder Horta-Guinardó verfügen über günstige Voraussetzungen dank geringer gewerblicher Dichte, niedriger baulicher Auslastung und guter Renditeaussichten. Im Gegensatz dazu weisen zentrale Stadtteile aufgrund ihrer hohen Geschäftstätigkeit und des Mangels an verfügbaren Flächen geringere Erfolgschancen auf. Die Studie berücksichtigt Faktoren wie die tatsächliche Verfügbarkeit von Ladenflächen, die technische und rechtliche Umsetzbarkeit von Nutzungsänderungen sowie das Potenzial zur Wertsteigerung. Auch wenn es keine strukturelle Lösung ist, stellt diese Strategie eine wirksame und zugängliche Maßnahme dar, um durch gezielte Eingriffe das Wohnangebot zu erweitern.
Von der industriellen zur wohnwirtschaftlichen Nutzung
Ein aktueller Bericht des Stadtentwicklungsunternehmens Ginkgo in Zusammenarbeit mit der Beratungsfirma Systemiq – zitiert von El País – schätzt, dass es in Europa rund 19.000 Quadratkilometer veralteter Industrie- und Logistikflächen gibt – eine Fläche zehnmal so groß wie London. Laut den Prognosen könnte die Reurbanisierung auch nur eines Teils dieser Flächen in den nächsten 15 Jahren zur Schaffung von 15 bis 20 Millionen neuen Wohnungen und gemischten Nutzungen führen. Diese Transformation würde nicht nur Wohnraum schaffen, sondern auch vernachlässigte Viertel revitalisieren, den ökologischen Fußabdruck verringern und bis zu 20 % an Infrastrukturkosten im Vergleich zu Neubauten einsparen.
Luxusresidenzen mit Hotelcharakter
Auch der Premium-Markt ist von der Umnutzung betroffen – insbesondere durch sogenannte Branded Residences, also hochwertige Wohnresidenzen, die mit renommierten Hotelketten verbunden sind. Die Umwandlung leerstehender Hotels oder historischer Gebäude ist ein wachsendes Phänomen, bei dem Entwickler versuchen, untergenutzte oder veraltete Immobilien aufzuwerten.
Auf der Iberischen Halbinsel gibt es derzeit über 2.400 laufende Projekte, bei denen die Preise pro Einheit bis zu 24 Millionen Euro erreichen können. Diese Art der Umnutzung bringt Prestige, hohe Rentabilität und Wertsteigerung – und spricht Investoren an, die Exklusivität und Differenzierung suchen. Es handelt sich um Projekte, die architektonisches Erbe, Top-Lagen und den Ruf großer Hotelmarken nutzen, um Immobilien mit hoher Rendite zu schaffen.
Die Sanierung bestehender Immobilien trägt zur Reduktion des CO₂-Ausstoßes bei, vermeidet die Inanspruchnahme neuer Flächen und belebt bereits bestehende urbane Räume. In einem Kontext, in dem Wohnen zu einer nationalen Herausforderung geworden ist, kann diese Strategie eine schnelle und praktikable Lösung bieten.
