Das Wohnungsdefizit: Wie werden die Großstädte das zukünftige Defizit von 2,7 Millionen Wohnungen bewältigen?
Das Wohnungsdefizit in Spanien ist eine der dringendsten Herausforderungen für die Zukunft der Großstädte. Die Kombination aus steigenden Bodenpreisen, einem beschleunigten demografischen Wandel und übermäßig langsamen städtebaulichen Prozessen hat zu einem Szenario geführt, in dem der Neubau von Wohnungen weit hinter der wachsenden Nachfrage zurückbleibt.
Santiago Martínez, Leiter der wirtschaftlichen und finanziellen Analyse bei Ibercaja, weist darauf hin, dass der Hauptgrund für das Wohnungsdefizit das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ist: „Die Nachfrage ist aus demografischen Gründen wieder gestiegen, da die Zahl der Menschen im Alter der Haushaltsgründung nach fünfzehn Jahren des Rückgangs wieder wächst. Allerdings ist das Angebot weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau stagnierend. Solange der überschüssige Bestand aus der Immobilienblase nicht vollständig absorbiert war, stellte dies kein Problem dar. Doch nun herrscht ein Wohnungsmangel, der schwer zu beheben sein wird.“
Auch jüngste Studien, wie die von Colliers und APCE, warnen davor, dass das Defizit ohne strukturelle Eingriffe in den kommenden Jahrzehnten 2,7 Millionen Wohneinheiten überschreiten könnte. Angesichts dieses Szenarios ist es unerlässlich, die Ursachen dieses Ungleichgewichts zu analysieren, seine wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Auswirkungen zu verstehen und ganzheitliche Strategien zu entwickeln, die regulatorische Reformen mit innovativen Finanzierungsinstrumenten für Neubauprojekte kombinieren, wie z. B. Immobilien-Crowdfunding über Plattformen wie Urbanitae.
Ursachen des Wohnungsdefizits
Das Wohnungsdefizit hat vielschichtige und komplexe Ursachen, die sich in drei Hauptbereiche gliedern. Erstens hat sich der hohe Bodenpreis in stark nachgefragten Gebieten zu einem zentralen Hindernis für die Entwicklung neuer Projekte entwickelt. Dieser Faktor wird durch steigende Baukosten noch verschärft, die auf höhere Materialpreise und einen Mangel an qualifizierten Arbeitskräften zurückzuführen sind. Dadurch schrumpfen die Gewinnspannen für Bauträger, was Investitionen in neue Wohnprojekte unattraktiver macht.
Zweitens ist der Bodenumwandlungsprozess in Spanien äußerst komplex, da die Umwidmung von landwirtschaftlicher Fläche zu Bauland eine Vielzahl von Genehmigungen erfordert und die Zusammenarbeit verschiedener öffentlicher Verwaltungen (Gemeinden, autonome Regionen und der Staat) notwendig ist. Laut Martínez: „Die Zeiträume zur Erhöhung des Wohnungsangebots sind sehr lang, da eine Stadtplanung, Genehmigungsprozesse und Bauzeit erforderlich sind. Zudem hat sich die Größe des Bausektors nach der großen Rezession verringert, was die Fähigkeit zur Reaktion auf die steigende Nachfrage erschwert.“
Auswirkungen auf Wirtschaft und Gesellschaft
Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt hat erhebliche wirtschaftliche und soziale Folgen. Einerseits führt das begrenzte Wohnungsangebot zu einem anhaltenden Anstieg der Kauf- und Mietpreise, die im vergangenen Jahr Rekordhöhen erreichten. Der Experte von Ibercaja erklärt, dass dieser Wohnungsmangel „eine starke Preissteigerung verursacht, die den Immobilienerwerb erschwert, insbesondere in Regionen mit wachsender Nachfrage wie Madrid, die Mittelmeerküste und die Kanarischen Inseln.“ Diese Preissteigerung erschwert vor allem einkommensschwachen Familien den Zugang zu Wohnraum, da sie einen erheblichen Teil ihres Einkommens für Mieten oder Hypotheken aufwenden müssen.
Dieses Phänomen hat auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Wenn die Boden- und Baukosten steigen, werden Projekte teurer und für Investoren weniger attraktiv. Die hohen Kosten erfordern eine größere Anfangsinvestition, weshalb Banken strengere Garantien verlangen und das Risiko genauer bewerten. Dies führt dazu, dass der Zugang zu Krediten eingeschränkt wird, da Banken zurückhaltend sind, Projekte mit geringen Gewinnmargen und hohem Risiko zu finanzieren. Die hohen Investitionskosten verringern zudem die erwartete Rentabilität, wodurch viele Entwickler Projekte verschieben oder sogar stornieren.
Diese geringere Bautätigkeit beeinflusst wiederum die gesamtwirtschaftliche Dynamik. In diesem Zusammenhang warnt Martínez: „Ein steigender Anteil des Einkommens, der für Wohnkosten aufgewendet wird, reduziert die Konsumausgaben in anderen Bereichen und bremst das Wirtschaftswachstum. Eine Beschleunigung des Bausektors könnte jedoch positive Effekte auf das BIP und die Beschäftigung haben.“
Parallel dazu verstärkt die Wohnungskrise die soziale Polarisierung. In großen Metropolen und touristisch attraktiven Gebieten steigen die Preise rapide, was dazu führt, dass Menschen in Randgebiete verdrängt werden oder in minderwertige Wohnungen ziehen müssen. Diese Dynamiken begünstigen die soziale Segregation, da die Unterschiede in der Wohnqualität und Erschwinglichkeit immer deutlicher zwischen verschiedenen sozioökonomischen Gruppen werden. Laut der Spanischen Finanzumfrage (EFF) der Banco de España hat sich die Generationenschere in den letzten Jahrzehnten erheblich vergrößert: Personen, die zwischen 1986 und 1995 geboren wurden, haben heute fünfmal weniger Vermögen als ihre Vorgänger im gleichen Alter. Dies zeigt die Auswirkungen steigender Wohnkosten und unsicherer Arbeitsverhältnisse.
Strategien und gesetzliche Lösungen
Um dieses Szenario zu bewältigen, müssen dringend Maßnahmen zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Freisetzung von Bauland ergriffen werden. Eine Priorität ist die Vereinfachung und Digitalisierung städtebaulicher Prozesse. Die Verkürzung von Genehmigungsfristen durch aktualisierte Vorschriften und eine bessere Koordination zwischen Verwaltungen könnte dazu beitragen, dass mehr Bauland schneller zur Verfügung steht. Der Colliers-APCE-Bericht hebt die Notwendigkeit einer digitalen Plattform hervor, um Genehmigungsverfahren zu beschleunigen, die Rechtssicherheit zu erhöhen und die Planungszeiten zu verkürzen.
Martínez betont zudem die Industrialisierung von Bauprozessen, um modulare und vorgefertigte Bauweisen zu fördern, was angesichts des Fachkräftemangels die Produktionskapazität steigern könnte. Ebenso unterstreicht er die Bedeutung des öffentlichen Sektors bei der Förderung von Sozialwohnungen, sei es durch direkte Bautätigkeit oder durch Anreize für den privaten Wohnungsbau.
Die Rolle des Immobilienmarktes und des Crowdfundings
Der Markt für Neubauimmobilien spielt eine entscheidende Rolle bei der Erhöhung des Wohnungsangebots, aber oft fehlt Bauträgern die notwendige Finanzierung, um neue Projekte zu realisieren.
Der Ibercaja-Experte betont: „Ein solider Finanzsektor wie der unsere ist unerlässlich, um die Immobilienfinanzierung zu steigern.“ Er fügt hinzu, dass „obwohl das Interesse an mehr Kreditvergabe besteht, frühere Fehler vermieden werden müssen, die zur Immobilienblase geführt haben.“
Neben traditionellen Immobilienfonds sind in den letzten Jahren neue Finanzierungsalternativen wie das Immobilien-Crowdfunding entstanden. Urbanitae finanzierte 2024 rund 2.500 Wohnungen, davon 87 % in Spanien, und schloss das Jahr mit einem Finanzierungsvolumen von 213 Millionen Euro ab, 60 % mehr als im Vorjahr.
Dieser Trend zeigt nicht nur das Potenzial neuer Investitionsmodelle, sondern bestätigt auch, dass Crowdfunding zu einer Schlüsselstrategie für den Immobilienmarkt wird, indem es alternative Finanzierungsmöglichkeiten in einem sich wandelnden Markt bietet, der immer innovativere Lösungen erfordert.