Die Investitionen in Wohnmietobjekte steigen in Spanien um 28 %, und Flex Living gewinnt an Bedeutung
Last Updated on 10 April 2026 by Equipo Urbanitae
Der Wohnimmobilienmarkt in Spanien befindet sich weiterhin im Wandel, da sich demografische, wirtschaftliche und wohnungsbezogene Zugangsbedingungen verändern. In diesem Kontext hat die Investition in betriebene Wohnimmobilien innerhalb des Immobiliensektors an Gewicht gewonnen. Laut Cushman & Wakefield erreichte das Investitionsvolumen in Segmenten wie PRS, BTR und Flex Living im Jahr 2025 2,2 Milliarden Euro, was einem Wachstum von 28 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieser Anstieg wurde insbesondere durch die Dynamik im bezahlbaren BTR-Segment angetrieben, wobei sich Flex Living als eine der am stärksten wachsenden Typologien bei Angebot und Fertigstellungen hervorhebt.
Ein Markt, der durch Angebotsmangel angetrieben wird
Einer der strukturellen Faktoren, die diese Dynamik erklären, ist das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Mietnachfrage ist in den vergangenen Jahren aus mehreren Gründen gestiegen: anspruchsvollere Bedingungen für den Zugang zum Eigentum, Bevölkerungswachstum, Migrationsströme in die großen Städte und die Zunahme der Zahl der Haushalte. Gleichzeitig bleibt das verfügbare Angebot begrenzt, was den Druck auf die Mieten aufrechterhält.
Bei den wichtigsten institutionellen Produkten – BTR, PRS und Flex Living – zeigen die Mieten weiterhin einen klaren Aufwärtstrend. Cushman & Wakefield beziffert den Anstieg gegenüber dem Vorjahr auf rund 10 %, was eine Nachfrage widerspiegelt, die trotz wachsendem Bestand weiter zunimmt. Hinzu kommt ein anspruchsvolleres regulatorisches Umfeld mit Maßnahmen wie angespannten Wohnungsmarktgebieten oder dem IRAV-Index, die den Wohnmietmarkt ebenfalls beeinflussen.
Flex Living: das am stärksten beschleunigende Segment
Innerhalb des alternativen Living-Universums hat sich Flex Living zu einem der sichtbarsten Wachstumstreiber entwickelt. Dieses flexible Wohnmodell, das für mittelfristige Aufenthalte konzipiert ist und sich an Zielgruppen wie junge Berufstätige, entsandte Arbeitnehmer oder Menschen mit höherer Mobilität richtet, hat in den letzten Jahren deutlich an Bedeutung gewonnen. Seine Logik passt zu grundlegenden Veränderungen urbaner Lebensstile: mehr berufliche Flexibilität, kleinere Haushalte und eine Nachfrage nach anpassungsfähigeren Wohnlösungen.
Im Jahr 2025 erreichte der Bestand an Flex Living in Spanien etwa 19.100 Einheiten, mit rund 7.100 neuen Fertigstellungen im Laufe des Jahres. Darüber hinaus umfasst die Pipeline 16.163 Einheiten, wodurch sich das geplante Angebot auf etwa 35.000 Einheiten erhöht. Das Wachstum war in den vergangenen Jahren besonders stark: Der Bestand ist von rund 2.000 Einheiten im Jahr 2021 auf fast 19.100 im Jahr 2025 gestiegen, mit einem Zuwachs von 60 % allein im letzten Jahr.
BTR konsolidiert sich, wenn auch in geringerem Tempo
Auch Build-to-Rent (BTR) wächst weiter, allerdings in einem etwas moderateren Tempo als Flex Living. Im Jahr 2025 wurden etwas mehr als 6.300 Einheiten fertiggestellt, gegenüber ungefähr 7.800 im Jahr 2024, was eine gewisse Verlangsamung des Fertigstellungstempos bestätigt. Dennoch beläuft sich der kumulierte Bestand bereits auf rund 31.600 Einheiten, wobei nur privates Kapital berücksichtigt und öffentlicher Wohnungsbau ausgeschlossen wird.
Der Private Rented Sector (PRS) wiederum hält eine stabilere Position, mit einem Bestand, der sich seit Jahren zwischen 26.000 und 27.000 Wohnungen bewegt – ein Zeichen für eine gefestigte Präsenz innerhalb des institutionellen Mietmarktes. Insgesamt spielt das Segment PRS/BTR weiterhin eine wichtige Rolle bei Wohnimmobilieninvestitionen in Spanien.
Studentenwohnheime: ein Markt mit weiterhin unzureichendem Angebot
Ein weiteres Segment, das weiterhin Kapital anzieht, sind Studentenwohnheime oder PBSA (Purpose-Built Student Accommodation). Spanien bleibt ein Markt mit Entwicklungspotenzial: Die Bruttoversorgungsquote liegt bei rund 7 %, was ein weiterhin unzureichendes Angebot im Verhältnis zur Nachfrage verdeutlicht. Darüber hinaus behält das Land eine starke internationale Anziehungskraft und war 2024 das wichtigste Zielland für ERASMUS+-Studierende, was das Interesse an dieser Art von Assets weiter verstärkt.
Zu diesem Mangel kommt hinzu, dass ein erheblicher Teil des bestehenden Angebots noch nicht modernen Qualitätsstandards entspricht, da er von öffentlichen Einrichtungen, religiösen Institutionen oder im Rahmen von Konzessionsmodellen entwickelt oder betrieben wird. Das schafft Spielraum für neue Entwicklungen und für eine stärkere Professionalisierung des Produkts. Parallel dazu war die Investitionstätigkeit sehr intensiv: Im Jahr 2025 erreichte das Investitionsvolumen in PBSA 1,176 Milliarden Euro allein in Assets und 1,811 Milliarden Euro einschließlich M&A, vor allem getrieben durch große Portfolio-Transaktionen.
Senior Living: strukturelle Nachfrage und Mangel an Betten
Auch die Alterung der Bevölkerung schafft Chancen im Immobilienbereich. Spanien weist in diesem Segment solide Fundamentaldaten auf – dank seiner hohen Lebenserwartung und einer demografischen Entwicklung, die auf eine immer älter werdende Bevölkerung hindeutet. Cushman & Wakefield schätzt, dass ungefähr 100.000 zusätzliche Betten erforderlich wären, um das von der WHO empfohlene Verhältnis aufrechtzuerhalten.
Derzeit verfügt Spanien über rund 6.000 Einrichtungen und eine Kapazität von ungefähr 410.000 Betten in einem noch fragmentierten Markt, in dem die größten Betreiber etwa 25 % des gewinnorientierten Angebots auf sich vereinen. Die Investitions- und Entwicklungstätigkeit ist seit 2023 wegen höherer Finanzierungskosten und gestiegener Baukosten moderater ausgefallen, doch die Betreiber berichten weiterhin von hohen Belegungsquoten und einer raschen Absorption neuer Einrichtungen.
Stabile Renditen in einem sich wandelnden Markt
Aus finanzieller Sicht zeigt der Markt relativ stabile Renditen. Im Fall von PBSA liegt die Prime-Rendite in Madrid und Barcelona bei rund 4,40 %, nach der im Jahr 2025 beobachteten Kompression. Bei Seniorenresidenzen liegt die Prime Yield bei etwa 5,40 % bis 5,50 %, insbesondere bei hochwertigen, effizienten Assets, die von etablierten Plattformen betrieben werden.
Insgesamt spiegelt der Fortschritt des institutionellen Mietmarktes und des alternativen Living eine tiefgreifende Transformation des spanischen Immobilienmarktes wider. Angebotsknappheit, demografisches Wachstum und Veränderungen der Lebensstile treiben neue Wohnformeln voran, die an unterschiedliche Bedürfnisse angepasst sind. In diesem Kontext etablieren sich Segmente wie Flex Living, Studentenwohnheime oder Seniorenresidenzen zunehmend als relevante Bestandteile des Immobilienökosystems – mit der Fähigkeit, Kapital anzuziehen und auf langfristige strukturelle Trends zu reagieren.
