Mietwohnungen: Preise, Rentabilität und Chancen
Der spanische Mietwohnungsmarkt erlebt derzeit eine Phase intensiver Aktivität, geprägt von jährlichen Preisanstiegen, einer stabilen, wenn auch regional unterschiedlich verteilten Rentabilität, sowie einer herausragenden Position innerhalb der Investitionen in Wohnimmobilien.
Der Monat August endete mit einem jährlichen Anstieg der Mietpreise um 10,5 %, laut den neuesten Daten von Idealista. Diese Zahl bestätigt zudem die Preisstabilität in den letzten drei Monaten, mit einem leichten Rückgang von 0,4 % gegenüber Juli.
Insgesamt verzeichneten 47 spanische Provinzhauptstädte höhere Preise als vor einem Jahr. Den stärksten Anstieg gab es in Segovia (+19,6 %), gefolgt von Teruel (+18,9 %), Zamora (+18,8 %), Ourense (+15,8 %) und León (+15,6 %). Lediglich Soria (-0,3 %) und Cuenca (-0,1 %) entkamen diesem Trend.
In absoluten Zahlen bleibt laut der Plattform Barcelona die teuerste Stadt für Mietwohnungen (23,1 €/m²), vor Madrid (22,2 €/m²) und San Sebastián (18,4 €/m²). Dahinter folgen Palma (18 €/m²), Málaga (15,5 €/m²), Valencia (15,3 €/m²) und Bilbao (15 €/m²).
Auch der Markt für Zimmer in Wohngemeinschaften zeigt eine positive Entwicklung. Das Angebot stieg im zweiten Quartal um 24 % im Jahresvergleich. Dennoch blieb die Nachfrage stabil, und die Zahl der Interessenten pro Anzeige sank um 2 %. Dieses Gleichgewicht hat den Preisanstieg begrenzt, der sich auf 5 % pro Jahr beläuft – im Durchschnitt auf 420 Euro monatlich, so Idealista. In diesem Segment führt erneut Barcelona mit 570 Euro monatlich, gefolgt von Madrid (527 €) und San Sebastián (475 €).
Rentabilität von Mietwohnungen
Mietwohnungen behalten ihre Attraktivität als Anlageobjekt. Laut dem Bericht „La rentabilidad de la vivienda en España en 2025“ von Fotocasa liegt die durchschnittliche Rendite im zweiten Quartal bei 6,5 %, identisch mit den Werten von 2023 und 2024. Dennoch bedeutet dies einen leichten Rückgang gegenüber 2020, als sie 6,9 % erreichte.
Dieses Renditeniveau liegt nun schon im achten Jahr in Folge über 6 %, wenn auch mit einer „wesentlichen strukturellen Veränderung“: Die besten Chancen finden sich nun in peripheren Gebieten und Sekundärstädten, wo die Wohnungsnachfrage das Angebot übersteigt und die Kaufpreise noch nicht stark gestiegen sind.
Nach Regionen konzentrieren sich die höchsten Renditen in Kastilien-La Mancha (7,9 %), Katalonien (7,8 %) und Kantabrien (7,3 %). Ebenfalls über dem Landesdurchschnitt liegen Kastilien und León, Aragón, Murcia, die Comunitat Valenciana und Extremadura. Darunter hingegen befinden sich Galicien (6,3 %), das Baskenland (5,7 %), die Kanaren (5,7 %), Andalusien (5,4 %), Madrid (5,4 %) und an letzter Stelle die Balearen (4,3 %).
Investoreninteresse an Mietwohnungen
Das Vermieten von Wohnungen festigt sich zudem als einer der wichtigsten Treiber der Wohnimmobilieninvestitionen in Spanien. Laut der Beratungsgesellschaft Colliers entfielen 2024 66 % des Transaktionsvolumens auf Modelle wie Flex Living und Studentenwohnheime (PBSA). Dieser Trend setzt sich 2025 fort, wobei insbesondere das Segment der Studentenunterkünfte hervorsticht, das als eine der attraktivsten Assetklassen gilt – dank seiner Resilienz und seines Wachstumspotenzials.
Der spanische Mietwohnungsmarkt befindet sich in einer Phase tiefgreifender Veränderungen, geprägt von steigenden Preisen, regulatorischen Anpassungen, der Konsolidierung neuer Mietmodelle und dem Wandel in den Präferenzen der Mieter. Die Nachfrage orientiert sich zunehmend an Wohnungen mit spezifischen Merkmalen, wie Außenbereichen oder flexiblen Verträgen, während das Angebot nicht im gleichen Tempo wächst und zusätzliche Spannungen erzeugt. Dieses Szenario stellt Eigentümer, Verwalter und Investoren vor Herausforderungen in einem zunehmend dynamischen und wettbewerbsintensiven Umfeld.
