La banca endurece el acceso al crédito: solo los activos con certificación verde serán financiables
En apenas unos años, la sostenibilidad ha pasado de ser una aspiración reputacional a convertirse en un criterio decisivo para el acceso al crédito inmobiliario en Europa. La financiación “verde” se ha consolidado como el nuevo estándar, y las entidades financieras están integrando la sostenibilidad en sus procesos de evaluación del riesgo crediticio, impulsadas tanto por la regulación europea como por los cambios estructurales que atraviesa el mercado. Según el European Lender Intentions Survey 2025 publicado por CBRE, el 71% de los financiadores europeos ya no conceden préstamos a activos que no cumplan estándares sostenibles, lo que supone un giro histórico respecto a la década anterior.
Este avance responde a un doble movimiento: por un lado, la creciente presión regulatoria y, en particular, a la Taxonomía de Finanzas Sostenibles de la Comisión Europea, que obliga a los bancos a evaluar el impacto climático de los activos que financian. Y, por otro, se ha demostrado que los inmuebles con baja Certificación Energética sufren depreciaciones más rápidas, menor atractivo comercial y mayor exposición a fenómenos climáticos extremos. En otras palabras, financiar activos no sostenibles se ha convertido en un riesgo económico por sí mismo.
En este contexto, Bruno Sauer, director general de Green Building Council España (GBCe), confirma que la presión regulatoria ya está teniendo efectos visibles en determinados activos: “Afecta a los inmuebles que quieren renovar, o que requieren una inversión adicional, dado que van a tener que cumplir con algunas exigencias ambientales reguladas por la Taxonomía de Finanzas Europeas, que van más allá de la normativa actual española”.
Aunque todavía no afecta directamente al valor de los inmuebles existentes, Sauer señala que esto cambiará con la incorporación de los MEPS (Minimum Energy Performance Standards) y la aplicación rigurosa de la nueva Norma ECO: “No afecta, de momento, al valor de los inmuebles existentes. Pero esto puede cambiar rápidamente los próximos años cuando se incorporen los MEPS en los reglamentos españoles, o cuando en el mundo de la tasación se empiece a aplicar con rigor la nueva Norma ECO”. Y añade: “Si los inmuebles renovados o de obra nueva con criterios ambientales suben en valor, el resto pierde valor”.
Un nuevo paradigma crediticio: el valor está en la sostenibilidad
El endurecimiento observado por CBRE refleja la incorporación del desempeño ESG como un factor de riesgo equiparable al apalancamiento o la generación de caja. Los financiadores aplican cada vez con más frecuencia descuentos en los márgenes para aquellos proyectos que acreditan un desempeño ambiental superior, lo que refuerza la competitividad de los activos eficientes frente a los que no lo son. Este enfoque está transformando la inversión inmobiliaria en España, ya que promotores e inversores deben incorporar criterios de sostenibilidad desde la fase de diseño y no solo como elemento final de comercialización.
En este sentido, Bruno Sauer explica que la adaptación de promotores e inversores no es homogénea: “Se tiene que diferenciar entre promotores e inversores. Los promotores se han visto (aparentemente) liberados de reportar sus cambios estratégicos sostenibles. El Omnibus ha reducido mucho la ambición del CSRD. Pero si los promotores se financian a través de la banca, que sí tiene que reportar los mismos cambios en su estrategia de financiación verde (SFRD), pues arrastrarán a los promotores en facilitar datos ambientales. Los inversores, sujetos al SFRD, sí que tienen que tener en cuenta los criterios de sostenibilidad. Lo más importante es que los criterios se rigen por la Taxonomía Europea y que se verifican los resultados con una entidad tercera acreditada, dado que no es una certificación voluntaria sino un reglamento europeo a cumplir”.
La sostenibilidad, por tanto, deja de ser un valor añadido para convertirse en un requisito indispensable que determina qué activos son financiables y cuáles quedan fuera del mercado tradicional de crédito. El resultado es un progresivo desplazamiento del capital hacia aquellos proyectos capaces de obtener certificaciones como BREEAM, LEED o equivalentes reconocidos por la Taxonomía Europea.
La paradoja española: banca más estricta… pero con más apetito por financiar
Aunque los criterios de sostenibilidad se han endurecido, la financiación destinada a vivienda eficiente continúa creciendo, impulsada por la demanda y el apoyo de algunas entidades financieras. En 2025, algunas entidades, como CaixaBank, destinaron 1.185 millones de euros a financiar viviendas con certificación energética A o B durante los primeros nueve meses del año, formalizando 5.710 operaciones. Esta cifra supone un incremento del 24 % respecto al mismo periodo del año anterior, según recoge la entidad.
Esta tendencia se explica por varios factores: balances bancarios más saneados, fuerte demanda de vivienda nueva y limitación en la exposición a compras de suelo, que reduce el riesgo sistémico para las entidades. Además, España construye actualmente en torno a 100.000 viviendas al año, un nivel que permite a los bancos gestionar con comodidad el consumo de capital exigido por la normativa de Basilea, según recoge el Observatorio de Vivienda y Suelo (OVS) del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Bruno Sauer ofrece una visión a medio y largo plazo sobre la evolución de la financiación inmobiliaria: “Quizás en 10-15 años gran parte de los préstamos inmobiliarios estarán alineados con la Taxonomía Europea, como marco de criterios sostenibles. Pero siempre habrá excepciones. Además, la Taxonomía es un reglamento que se irá actualizando cada 3-4 años de tal forma que proyectos alineados ahora, quizás en 15 años ya no lo estén. Los efectos del cambio climático y la pérdida de biodiversidad, que ambos afectan directamente a la salud de las personas y la prosperidad de la sociedad, solo acaban de empezar. Iremos a una realidad más severa y nos vamos a tener que adaptar continuamente las próximas décadas”.
El papel de Urbanitae y la financiación alternativa
En este nuevo entorno regulatorio, más exigente y con criterios de riesgo más estrictos, la financiación alternativa ha ganado protagonismo como complemento y, en algunos casos, sustituto del crédito bancario tradicional. Urbanitae se ha consolidado como la plataforma de financiación participativa inmobiliaria líder en España, regulada por la CNMV, y ofrece soluciones de equity y crowdlending para proyectos de obra nueva y rehabilitación. Desde su fundación, ha financiado decenas de proyectos con importes que habitualmente oscilan entre 1 y 5 millones de euros por operación.
Según el I Observatorio de la financiación del sector promotor, elaborado por Urbanitae y KPMG, la financiación alternativa podría elevar su cuota de mercado hasta entre el 37 % y el 40 % de la inversión total en promoción inmobiliaria en 2030. Este crecimiento apunta a un cambio estructural: menor dependencia del crédito bancario y mayor presencia de capital diversificado procedente de crowdfunding, fondos de inversión o private equity. Se trata de un modelo que refuerza la resiliencia del sector frente a ciclos económicos, cambios regulatorios o restricciones crediticias.
Este escenario sugiere que promotores, inversores y plataformas de financiación alternativa como Urbanitae deberán mantener una adaptación constante a criterios sostenibles más exigentes y en evolución. La sostenibilidad dejará de ser un elemento diferenciador para convertirse en un requisito transversal, afectando tanto a la concepción de los proyectos como a la estrategia financiera y comercial. Así, el sector inmobiliario español se enfrenta a un cambio estructural en el que la capacidad de anticiparse a las nuevas normativas y a los estándares de eficiencia energética será clave para garantizar la viabilidad de los proyectos y la resiliencia frente a los desafíos climáticos y regulatorios de las próximas décadas.
