La financiación alternativa gana peso en la promoción inmobiliaria en 2025
Last Updated on 13 noviembre 2025 by Equipo Urbanitae
El mercado promotor español afronta un nuevo ciclo de crecimiento y transformación. Así lo refleja el I Observatorio de la financiación del sector promotor, elaborado por Urbanitae y KPMG en España, que ofrece por primera vez una radiografía completa del ecosistema financiero que sostiene la promoción inmobiliaria en el país.
El informe, presentado el 12 de noviembre en la Torre de Cristal de Madrid, apunta a un horizonte de más de 50.000 millones de euros de inversión en promoción inmobiliaria en 2030, frente a los 35.000 millones estimados en 2024. Dentro de esa cifra, la financiación alternativa —que hoy representa entre el 25% y el 27% del total— podría alcanzar hasta el 37% en 2030, es decir, más de 19.000 millones de euros.
Un modelo financiero más equilibrado
El Observatorio, que se ha desarrollado a partir de encuestas a promotores, entidades financieras, fondos de inversión y plataformas de financiación alternativa, así como de entrevistas en profundidad a representantes de Banco Santander, Arcano, FS Capital, Onate, RTV Grupo Inmobiliario y Urbanitae, constata una evolución significativa en el origen del capital que impulsa los proyectos de promoción.
Aunque la banca sigue siendo la principal fuente de financiación del sector, su peso se está moderando en favor de nuevos actores alternativos, entre los que destacan los fondos de deuda, los préstamos puente y las plataformas de crowdfunding inmobiliario.
“En algunos ejercicios, la financiación crowd ha registrado crecimientos anuales superiores al 100%, lo que demuestra su capacidad de atraer capital y consolidarse como fuente complementaria”, subraya Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae. Según el estudio, este tipo de financiación podría superar los 1.000 millones de euros anuales en promoción inmobiliaria antes del final de la década.
Por su parte, Carlos Cuatrecasas, socio de FS Consulting Strategy en KPMG, apunta que “la financiación alternativa ha crecido de forma significativa y seguirá haciéndolo. Su papel es especialmente relevante en segmentos donde la banca es menos activa, como la adquisición de suelo, las fases iniciales o los proyectos de mayor riesgo”.
Financiación alternativa: flexibilidad y profesionalización
El informe constata que la financiación alternativa no compite, sino que complementa a la bancaria, actuando como un puente entre el capital propio del promotor (equity) y el crédito tradicional.
Este modelo ofrece mayor flexibilidad, permite adaptar la financiación a las necesidades de cada fase del proyecto y reduce la carga financiera inicial para el promotor. A cambio, los inversores asumen un mayor nivel de riesgo y, por tanto, exigen rentabilidades más elevadas, que según el Observatorio se sitúan habitualmente entre el 12% y el 15%.
La tendencia observada en el estudio es clara: un ecosistema más diversificado, profesional y eficiente, donde bancos, fondos y financiadores alternativos coexisten y aportan valor en momentos distintos del ciclo de desarrollo.
Retos estructurales: suelo, costes y vivienda asequible
Más allá de la evolución de las fuentes de capital, el Observatorio identifica tres grandes desafíos para la promoción inmobiliaria española:
- Los prolongados plazos urbanísticos, que en algunos municipios superan los dos años.
- El encarecimiento de los materiales de construcción, que presiona los márgenes.
- La escasez de mano de obra cualificada, especialmente en la edificación residencial..
A estos factores se suma un problema estructural: la falta de vivienda asequible y social, que representa apenas el 3,3% del parque residencial español, frente a una media europea del 8%. Este déficit, unido al aumento previsto de más de dos millones de habitantes entre 2025 y 2030, presionará la oferta y los precios si no se adoptan medidas para agilizar la promoción.
El estudio señala que, en 2025, el déficit de vivienda nueva en España ronda las 700.000 unidades, una cifra que seguirá creciendo si no se incrementa el ritmo de construcción. En este contexto, la combinación de financiación bancaria y alternativa se perfila como una palanca esencial para dinamizar la producción y atender la demanda residencial.
Aprender de los modelos internacionales
El análisis internacional incluido en el Observatorio revela que los mercados anglosajones han alcanzado un grado de madurez más alto en la diversificación de fuentes de capital. En Reino Unido, la financiación alternativa representa ya el 40% del total, mientras que en Estados Unidos supera el 50%. En Europa continental, en cambio, la banca sigue dominando con cuotas del 75% al 80%.
Este contraste pone de manifiesto el potencial de crecimiento de la financiación alternativa en España y su papel en la profesionalización del capital promotor, siguiendo la estela de los mercados más desarrollados.
Un observatorio con vocación de continuidad
El I Observatorio de la financiación del sector promotor nace con la intención de repetirse anualmente, consolidándose como una herramienta de referencia para analizar la evolución del capital en el real estate español. Su objetivo no es solo ofrecer datos, sino fomentar el diálogo entre promotores, financiadores e instituciones para construir un modelo más equilibrado, transparente y sostenible.
Consulta el informe completo aquí. https://crowd.urbanitae.com/observatoriofinanciacion2025
