Crowdfunding inmobiliario e impuestos: lo que debes saber
El crowdfunding inmobiliario se ha consolidado como una de las formas más accesibles para invertir en el mercado del ladrillo sin necesidad de comprar un inmueble completo.
Según los últimos datos de Research Nester, este negocio movió 22.100 millones de dólares en todo el mundo en 2025 y se espera que en los próximos 10 años esta cifra supere los 900.000 millones.
Gracias a las plataformas de financiación participativa, cualquier inversor (incluido el pequeño ahorrador) puede acceder a proyectos inmobiliarios desde importes bajos y obtener rendimientos potenciales atractivos.
La inversión inmobiliaria alcanzó 17.000 millones de euros en 2025, un 30% más que en el año anterior, según datos de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI).
Sin embargo, como toda inversión financiera, tiene implicaciones fiscales que conviene conocer y gestionar correctamente.
¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?
El crowdfunding inmobiliario consiste en la financiación colectiva de proyectos inmobiliarios a través de plataformas online autorizadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
Estas plataformas ponen en contacto a promotores que necesitan financiación con inversores que aportan dinero a cambio de un rendimiento económico (intereses o participación en beneficios).
Existen dos modelos principales:
- Crowdlending (o crowdfunding de deuda): el inversor presta dinero (como un crédito) y recibe intereses periódicos.
- Crowdequity: el inversor adquiere participaciones o acciones y participa en las ganancias de la venta o alquiler de los activos.
¿Cómo tributa el crowdfunding inmobiliario en España?
La forma más habitual de tributación (especialmente cuando se trata de intereses o rendimientos periódicos) es como rendimientos de capital mobiliario en la base del ahorro del IRPF.
Esto significa que los beneficios que obtienes de tus inversiones en crowdfunding inmobiliario se suman a otros rendimientos del ahorro como dividendos, intereses de cuentas o depósitos, y se gravan de manera progresiva.
Esto pensando en que eres el inversor, persona física. Si eres una empresa (persona jurídica), los beneficios obtenidos tributan conforme al tipo general del Impuesto sobre Sociedades (25% para pymes).
Tipos de gravamen
Los tramos vigentes (a efectos de 2025) para la base del ahorro en España son los siguientes:
| Rendimientos del ahorro | Tipo de gravamen |
| Hasta 6.000 € | 19% |
| 6.000 – 50.000 € | 21% |
| 50.000 – 200.000 € | 23% |
| 200.000 – 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Estos tipos son progresivos y se aplican al conjunto de tus rendimientos del ahorro (no solo a los del crowdfunding).
¿Qué debes declarar en la Renta?
Intereses y rendimientos
Si has obtenido intereses o rendimientos periódicos, debes incluirlos en tu declaración de IRPF en las casillas correspondientes a rendimientos de capital mobiliario.
Si la plataforma en España te ha retenido impuestos automáticamente (retenciones), estos se reflejarán en tu certificado fiscal y se descontarán de lo que debes pagar.
Cuando se invierte a través de plataformas extranjeras y el valor de los activos fuera de España supera los 50.000 €, existe la obligación de presentar el Modelo 720.
Si ya has pagado impuestos en el país de origen, puedes aplicar deducciones por doble imposición internacional si existe un convenio firmado entre España y ese país
Ganancias patrimoniales
Si tu inversión ha generado plusvalías por la venta de participaciones o reparto de beneficios, estas se consideran ganancias patrimoniales y también tributan en la base del ahorro con los mismos tramos.
¿Puedo compensar pérdidas?
Sí. Si en algún proyecto has tenido pérdidas, estas pueden compensarse con ganancias del mismo año, reduciendo así tu base imponible total. Si tras la compensación quedan pérdidas, en general puedes arrastrarlas para compensarlas en los siguientes cuatro años.
Ejemplos, paso a paso
Ejemplo 1: Crowdlending con intereses
Imagina que en 2025 has recibido:
- Intereses de crowdfunding: 4.000 €.
- Intereses de depósito bancario: 1.000 €.
Total rendimientos del ahorro: 5.000 €.
- Se suman ambos rendimientos: 5.000 €.
- Aplica el tipo del tramo: 19 % (ya que no superan los 6.000 €).
- Si la plataforma te retuvo 19 % de esos intereses (760 €), ya habría ingresado esa cantidad y solo tendrás que declararlo en tu IRPF, pero no pagar más impuestos por ello.
Ejemplo 2: Ganancias por venta de participaciones
Supón que vendes participaciones de un proyecto y obtienes:
- Precio de venta: 10.000 €
- Precio de compra inicial: 8.000 €
- Ganancia neta: 2.000 €
Esa ganancia se considera ganancia patrimonial y se suma a tus otros rendimientos del ahorro para tributar en la misma escala progresiva.
¿Existen deducciones o beneficios fiscales específicos?
A diferencia de algunos vehículos como los planes de pensiones o productos financieros concretos, el crowdfunding inmobiliario no tiene una deducción fiscal específica en el IRPF por sí mismo. Se grava como cualquier rendimiento del ahorro. Sin embargo:
- Si eres no residente y recibes rendimientos de fuentes españolas, puedes estar sujeto a retenciones fijas según tu situación y país.
- Algunos proyectos pueden generar gastos que reducen la base imponible si están debidamente justificados.
Es recomendable leer atentamente la documentación fiscal que proporciona cada plataforma.
Consejos para declarar correctamente
Guarda la documentación fiscal
Las plataformas suelen facilitar un certificado fiscal anual con las retenciones practicadas y los rendimientos obtenidos. Esto es clave para tu declaración.
Clasifica bien tus rendimientos
Es importante diferenciar entre:
- Intereses (rendimientos del capital mobiliario).
- Ganancias patrimoniales.
- Posibles pérdidas compensables..
Considera asesoramiento profesional
Dada la complejidad de algunas inversiones (especialmente si son internacionales o estructuradas como socimis u otros vehículos), puede resultar aconsejable contar con un asesor fiscal o gestor especializado en inversiones.
Invertir con conocimiento tributario no solo te ayuda a cumplir con la ley, sino también a optimizar tus ganancias.
