Así protege Urbanitae tu inversión: el papel de la due diligence
Aplicado en Urbanitae, la due diligence —literalmente, “diligencia debida”— no es una formalidad o un concepto que se queda en el aire, sino que es el núcleo del proceso de selección de proyectos. Cada oportunidad que llega a nuestra plataforma ha pasado por un filtro exigente y metódico que busca detectar riesgos, validar datos y asegurar la viabilidad técnica, legal y comercial del proyecto. Solo así podemos ofrecer oportunidades de inversión con los estándares de transparencia y seguridad que demandan nuestros usuarios.
¿Qué es exactamente una due diligence?
La due diligence es una auditoría integral que permite a un inversor conocer a fondo el estado real de un activo o empresa antes de tomar una decisión. Este proceso se aplica en operaciones de inversión, fusiones o adquisiciones y tiene como objetivo identificar riesgos ocultos, inconsistencias, pasivos o contingencias que podrían afectar a la operación.
Se trata de una revisión en profundidad que puede abarcar múltiples ámbitos:
- Legal: situación jurídica del activo, licencias, contratos, cumplimiento normativo, litigios pendientes.
- Financiera y fiscal: revisión de cuentas, estructura de deuda, impuestos, cobros y pagos pendientes.
- Técnica: estado del activo, calidad constructiva, plazos, permisos urbanísticos.
- Laboral y organizativa (cuando aplica): estructura del equipo, condiciones laborales, contratos en vigor.
- Tecnológica o de negocio: modelo operativo, herramientas empleadas, viabilidad futura.
Este análisis es realizado habitualmente por consultoras externas o despachos especializados, y puede ser encargado tanto por el comprador como por el vendedor. Cuando es el propietario quien solicita el informe para facilitar la venta, se habla de una vendor’s due diligence.
¿Cómo se aplica la due diligence en Urbanitae?
En Urbanitae, toda propuesta de financiación inmobiliaria pasa por un proceso de análisis dividido en dos fases: una primera aprobación por parte del Comité de Inversiones y, si se supera ese filtro, la realización de una triple due diligence externa antes de la aprobación definitiva.
Este proceso es uno de los pilares que explica por qué solo una pequeña fracción de los proyectos que analizamos llegan a nuestra plataforma. En 2024, por ejemplo, estudiamos operaciones por valor superior a los 1.000 millones de euros, pero finalmente financiamos solo 180 millones: en torno al 16% del total.
Las tres dimensiones de nuestra due diligence son:
- Due diligence legal: encargada a despachos de referencia como Garrigues, analiza los títulos de propiedad, contratos, licencias y posibles litigios.
- Due diligence técnica: llevada a cabo por especialistas como Nurbex, revisa aspectos urbanísticos, constructivos y plazos de ejecución.
- Due diligence comercial: a cargo de firmas como Básico Real Estate, Savills o comercializadoras locales, evalúa la viabilidad de ventas y precios de mercado.
Este sistema garantiza que las oportunidades publicadas no solo sean atractivas en papel, sino sólidas desde el punto de vista jurídico, técnico y comercial.
Un Comité de Inversiones con experiencia
La responsabilidad de evaluar y filtrar las oportunidades de inversión recae en nuestro Comité de Inversiones, que combina perfiles internos de Urbanitae con expertos independientes del sector inmobiliario. La toma de decisiones se hace por unanimidad, y ningún proyecto puede salir a financiación sin el visto bueno conjunto del Comité tras superar todas las fases de análisis.
Además, en el mundo de la inversión inmobiliaria, especialmente en modelos como el crowdfunding, donde se agrupan cientos de pequeños inversores en un mismo proyecto, el control del riesgo es clave. Y ahí es donde entra la due diligence.
Gracias a este sistema, Urbanitae puede: Identificar riesgos ocultos antes de que afecten al inversor, asegurar la transparencia de cada proyecto desde el principio, validar que el plan de negocio del promotor tiene sentido técnico y comercial y proteger los intereses de los usuarios de la plataforma. Es un proceso costoso en tiempo y recursos, pero absolutamente necesario para asegurar la calidad de la oferta, especialmente en un entorno donde la confianza es esencial, creemos que este nivel de exigencia marca la diferencia.
