Los edificios en España duplican sus cambios de uso en 2024
Last Updated on 7 mayo 2025 by Urbanitae
El sector inmobiliario en España vive en la actualidad un momento muy dinámico a todos los niveles, ya que el contexto macroeconómico y la bajada de tipos de interés ha supuesto una revitalización de las operaciones inmobiliarias y las perspectivas son que esta tendencia alcista continúe en 2025. Eso sí, a la espera de lo que pase al otro lado del charco: el inicio de la segunda legislatura de Donald Trump en la Casa Blanca ha revolucionado (y promete seguir haciéndolo) la economía; su anuncio de aranceles a todo el globo ha sido un mazazo para los mercados de valores y falta por ver todavía hasta qué punto podrían derivar estas medidas en una situación inflacionaria a nivel mundial.
En este contexto, el Real Estate sigue considerándose como un activo de inversión refugio. Sin embargo, la escasez de suelo disponible para construir más obra nueva ha puesto sobre la mesa la necesidad de reorganizar edificios y darle una segunda vida, convirtiéndose en una nueva tendencia en el sector.
Así, según indica CBRE en uno de sus más recientes informes, la reconversión de edificios duplicó su actividad durante 2024, pasando de casi 30 operaciones al año a 70. En este mismo estudio se valora el importe total de operaciones en 900 millones de euros, siendo buena muestra del peso que tienen las reconversiones a niveles económicos en la industria. Otra cifra que demuestra su notoriedad para el negocio es que los 70 cambios de uso en 2024 representan una superficie total de 390.000 metros cuadrados, lo equivalente a 55 campos de fútbol.
El sector del living, en auge en el sector inmobiliario en España
El impulso de la demanda turística y residencial en nuestro país, esta última unida a la falta de oferta, ha sido el factor determinante para el aumento de casos de uso. Del total de las transformaciones, un 45% fueron destinadas al sector living, que agrupa vivienda y nuevas modalidades habitacionales como el coliving o el flex living.
Por su parte, el sector hotelero representa el 34% del total, destacando las transformaciones a productos de lujo. El podio lo completan los sectores alternativos (15 %), sobre todo gracias al segmento de salud, que incluye hospitales y residencias de ancianos. Todo este crecimiento fue en detrimento del segmento de oficinas y, de hecho, el 60% de operaciones tuvo el uso de este tipo de inmueble como origen, y de las diez mayores reconversiones del año, nueve pasaron de oficinas a otra modalidad.
Por regiones, Madrid concentró el 60% de todas las operaciones, posicionándose como la ubicación más fuerte a nivel nacional, con un importante foco en la reconversión de las ya mencionadas oficinas (83%). Sin embargo, a pesar de su fortaleza, perdió un 14% respecto a 2023, en beneficio de otras provincias como Málaga o Barcelona, quienes multiplicaron sus reconversiones el año pasado. Sevilla, Alicante, Huelva, Zaragoza o Bilbao son otras provincias que cabe destacar.
Casi 1.000 millones de euros en inversión
En 2024, más de la mitad de las reconversiones inmobiliarias implicaron inversiones de más de 900 millones de euros, casi el triple que en 2023. Este aumento refleja un fuerte crecimiento en comparación con el mercado inmobiliario general en España.
El sector Living se consolidó como el destino preferido de la inversión de estas reconversiones (74%), mientras que las oficinas fueron el uso inicial más común (81%). Estos datos coinciden con el European Investor Survey 2025 de CBRE, que posiciona al Living como el sector favorito para invertir en Europa.
En cuanto a ubicación, Madrid concentró el 85% del volumen total, seguida de Barcelona (10%) y otras regiones (5%). La operación más destacada fue la compra de un edificio en María de Molina 50, destinado a pisos de lujo y una residencia estudiantil, por más de 200 millones de euros. Aun así, más del 70% de las operaciones fueron inferiores a 20 millones, lo que indica un enfoque en activos medianos y midcaps.
Factores que impulsan esta tendencia
La reconversión de edificios ha ganado terreno en gran parte gracias a una combinación de factores económicos, sociales y regulatorios. Por un lado, la escasez de suelo urbano disponible en los principales núcleos urbanos ha llevado a promotores e inversores a poner el foco en activos existentes con potencial de transformación.
A ello se suma la presión por adaptar el parque inmobiliario a criterios de sostenibilidad y eficiencia energética, lo que convierte la rehabilitación y el cambio de uso en una alternativa más viable que la nueva construcción. Además, los cambios en los hábitos de vida y trabajo, como el teletrabajo o la creciente demanda de soluciones residenciales flexibles, han disparado el interés por tipologías habitacionales innovadoras. Por último, la acción de las administraciones públicas, mediante incentivos fiscales y normativas más flexibles en ciertas ciudades, ha facilitado y acelerado este tipo de operaciones.
Desafíos y consideraciones
No obstante, el auge de las reconversiones también plantea importantes desafíos. La complejidad legal y técnica de adaptar un edificio a un uso distinto al original puede suponer costes elevados y plazos de ejecución largos. Además, aspectos como la normativa urbanística, la protección del patrimonio histórico o la necesidad de actualizar infraestructuras básicas suelen requerir un proceso minucioso de análisis y gestión. Por otro lado, la viabilidad económica no siempre está garantizada, especialmente en localizaciones con menor demanda o en proyectos de gran envergadura que requieren una inversión inicial significativa.
Otro aspecto clave en el sector inmobiliario en España es la aceptación social del nuevo uso, sobre todo cuando se transforma el tejido urbano y la convivencia vecinal se ve afectada. En este escenario, el éxito de las reconversiones dependerá, en gran medida, de una planificación estratégica sólida, una colaboración público-privada efectiva y una visión a largo plazo que priorice la sostenibilidad y la cohesión urbana.
¿Qué está impulsando este crecimiento?
La falta de suelo edificable en las zonas céntricas de las ciudades ha derivado en un problema a gran escala a nivel nacional en el sector inmobiliario. Esto provoca el encarecimiento de las zonas y una falta de oferta frente a tanta demanda que también se ve reflejado en el precio.
En línea, desde la pandemia se implantó estructuralmente un modelo de teletrabajo que permitió más flexibilidad a los trabajadores, pero también significó un punto de inflexión en las empresas que pagaban por sus oficinas que quedaban vacías. A partir de ese momento, han sido muchas las organizaciones que han decidido prescindir de estas o mudarse, dejando ese espacio vacío para dar respuesta a las nuevas necesidades del mercado cambiando definitivamente el sector inmobiliario en España.
