Los bonos inmobiliarios alcanzarán 30.000 millones de euros en 2025
Los bonos inmobiliarios son instrumentos de deuda emitidos por empresas del sector inmobiliario para financiar o refinanciar proyectos de construcción de viviendas, centros comerciales o edificios de oficinas, además de para la compra o rehabilitación de bienes raíces.
Su funcionamiento es similar al de los bonos corporativos u otros instrumentos de deuda. Al adquirirlos, el emisor se compromete a pagar unos intereses de forma periódica y a devolver la cantidad principal en la fecha de vencimiento estipulada. De esta forma, las empresas inmobiliarias obtienen capital sin diluir la participación de los accionistas, pudiendo, además, mejorar la liquidez de la compañía. Limitar la dependencia a los créditos bancarios es una de sus principales ventajas, además de ofrecer mejores condiciones en comparación con otros instrumentos de deuda como los bonos convertibles o los swaps. Cualquier empresa con una base de activos inmobiliarios puede emitir este tipo de bonos como promotoras, constructoras y socimis.
Mejora del mercado inmobiliario y perspectivas en emisión de bonos para 2025
En cuanto a los bonos inmobiliarios, las perspectivas optimistas continúan con la tendencia alcista observada el pasado año y se espera que en este 2025 aumente la oferta hasta los 30.000 millones de euros, impulsada por la mejora en los mercados de renta fija y una mayor actividad en el Real State, según el informe de ING Perspectivas para 2025 del Sector Inmobiliario. En este sentido, la oferta ha superado las expectativas de los expertos, que en 2024 vieron un repunte en su demanda.
Así, los expertos del banco holandés prevén que, para este año, los mercados de bonos presentarán mejoras continuas para las empresas inmobiliarias, ya que el sector experimentará una recuperación más pronunciada, con recortes en las tasas y valoraciones que tienden a estabilizarse. A su vez, las métricas crediticias no deberían sufrir grandes deterioros, ya que el riesgo ahora se concentra en subsectores específicos (como las oficinas). Además, muchos inversores han mantenido una exposición reducida al sector durante un tiempo, lo que podría generar una demanda adicional como una vía decente para aumentar la exposición a cupones con una rentabilidad más atractiva.
No obstante, el sector inmobiliario aún enfrenta ciertos riesgos, ya que la desaceleración económica en Europa y el menor gasto de los consumidores pueden reducir la demanda, mientras que el ya mencionado sector de oficinas sigue presentando complicaciones, con vacantes en aumento en determinadas geografías o mercados. Por otro lado, los inversores continuarán siendo cautelosos respecto a algunas partes del sector, debido a que ciertas empresas aún necesitan desapalancarse y centrarse en los próximos vencimientos de deuda.
Sin embargo, España continúa observando un incremento en la inversión inmobiliaria. Así lo destaca el reciente análisis publicado por CBRE ‘Inversión inmobiliaria, datos de mercado 4T24’, confirmando un aumento del 20% respecto al año anterior – la actividad de concentró los últimos meses del año, con un 36% de la inversión total del año – anticipando un 2025 con igual dinamismo.
Además, existen otros factores que se espera que motiven la recuperación del mercado de bonos inmobiliarios, según destaca ING:
- Aumento de las transacciones. Para 2025, anticipan un repunte significativo, con la estabilización de los rendimientos y las valoraciones, lo que llevará a los inversores a buscar nuevas oportunidades.
- Bajada de tipos de la BCE, permitiendo que se incentive la inversión gracias al abaratamiento de la financiación, lo que anticipa una motivación para los emisores que han permanecido inactivos desde principios de 2022 y que han explorado, en los últimos años, alternativas de financiación, incluyendo el mercado de préstamos bancarios, la captación de capital, así como la venta y desinversión de activos cuando ha sido factible.
- La oferta de bonos verdes sigue en auge, superando por primera vez en 2024 la oferta de bonos simples, con 10.400 millones de euros y 8.400 millones de euros emitidos, cuando en los últimos años apenas alcanzaba el 50%. Esto indica un cambio de tendencia hacia la financiación sostenible, en parte, debido al mayor interés por las preocupaciones medioambientales y la presión regulatoria, que impulsa la demanda de prácticas y financiación verde.
Últimas emisiones de bonos en el sector
El recorrido que han experimentado los bonos inmobiliarios en España los últimos diez años acreditan las buenas perspectivas para 2025, ya que las transformaciones en el mercado inmobiliario siguen motivando la cautela y la confianza en este tipo de financiación, erigiéndose como uno de los activos que despiertan un mayor apetito inversor en el sector.
Así, diversas compañías inmobiliarias han lanzado recientemente este tipo de bonos para financiar sus actividades. Entre ellas, la cotizada Colonial colocó con éxito en enero de 2025 una emisión de bonos verdes por un total de 500 millones de euros a cinco años, con una demanda por parte de los inversores que ha multiplicado por más de ocho la oferta, según explicó la misma compañía. El cupón de esta nueva emisión es del 3,25% y los fondos se utilizarán en el repago de deuda con vencimiento en los próximos meses.
También, destaca Neinor Homes con una emisión en noviembre del pasado año por valor de 325 millones de euros, que está destinada a inversores cualificados y devengará un cupón del 5,8%, a un precio del 100% de su valor nominal.
Merlin Properties también anunció el pasado año una ampliación de 100 millones de una emisión de bonos con vencimiento en septiembre de 2029.
