«El crowdfunding inmobiliario debe jugar un papel de relevancia en los próximos años»
Para tener éxito en nuestras inversiones inmobiliarias es clave hacer un análisis previo de cada proyecto en el que invertimos, y para ello es fundamental contar con un buen equipo de expertos. Nuestro departamento de Real Estate no solo se encarga de analizar estos proyectos, sino también de la búsqueda de nuevos proyectos que vayan de la mano de promotores con una larga trayectoria. Hoy hablamos con Ignacio Prieto, VP de Real Estate en Urbanitae, para que nos cuente más sobre este análisis y búsqueda de nuevos proyectos.
¿Cómo es el análisis de los proyectos que lanzáis en Urbanitae? ¿Qué metodologías utilizáis para evaluar la viabilidad de un proyecto inmobiliario?
El estudio de los proyectos que se lanzan en Urbanitae pretende abarcar todos los aspectos de la operación. Esto implica realizar un estudio económico-financiero que determine la viabilidad del proyecto y su atractivo para la plataforma, así como un análisis inmobiliario que justifique que los parámetros considerados en el plan de negocio (en términos de costes de obra, gastos financieros, costes de desarrollo, precios de venta) son acordes con la realidad del mercado. Además, trabajamos la estructuración mercantil y fiscal de las operaciones con el objetivo de encontrar la fórmula más eficiente para cada operación.
Por último, buscamos refrendar el análisis interno del departamento y los parámetros clave del plan de negocio a través de asesores externos, que emiten una opinión independiente acerca de la viabilidad del proyecto, para corroborar que el estudio realizado por el gestor y validado por Urbanitae parte de unas premisas realistas.
Cuéntanos más sobre el proceso desde que encontráis un proyecto inmobiliario hasta que finalmente sale en plataforma.
Una vez que se ha completado el proceso de análisis, se presenta el proyecto en un comité de inversiones para su aprobación definitiva. Este comité está integrado por asesores independientes a Urbanitae, en la búsqueda de una opinión imparcial que ratifique la viabilidad del proyecto.
Con la luz verde del comité, se ultiman los flecos en las negociaciones con el gestor y se prepara la documentación legal y comercial que da soporte a la publicación del proyecto en la plataforma.
“El crowdfunding inmobiliario debe jugar un papel de relevancia en los próximos años, aportando soluciones de capital a promotores y gestores inmobiliarios en fases tempranas de las promociones y en aquellos proyectos donde la financiación bancaria se encuentra más restringida»
¿Qué debe tener un proyecto inmobiliario para que sea bueno?
Pese a que no existe una fórmula que garantice el éxito de una promoción, todos los buenos proyectos inmobiliarios comparten algunas características comunes: un gestor con experiencia contrastada en el desarrollo de proyectos similares, un alineamiento de intereses entre los agentes que intervienen en la operación, una demanda comercial que acompañe a la promoción y un plan de negocio realista basado en consideraciones de mercado.
¿Cuáles son los principales riesgos asociados a un proyecto inmobiliario? ¿Cómo lográis mitigarlos?
Los riesgos asociados a los proyectos que se publican en Urbanitae varían en función de la tipología de la operación, puesto que las estrategias de inversión en plusvalía, deuda o rentas implican la entrada de los inversores en momentos distintos de la vida del proyecto. No obstante, de forma general identificamos cinco grandes categorías de riesgo en los proyectos: riesgo del gestor de la operación, riesgo de licencia, riesgo de obra, riesgo comercial y riesgo de plazos.
Mediante la alianza con gestores y promotores de primer nivel se mitiga el primero de los riesgos. Además, buscamos que los gestores también comprometan recursos propios en la operación, para que exista un alineamiento entre sus intereses y los de los inversores.
Los riesgos de licencia y comercial se mitigan, de manera general, entrando en los proyectos cuando ya se ha producido un grado de avance que reduce la incertidumbre al respecto, con la licencia de obras solicitada (o concedida, en muchas ocasiones) y una precomercialización que se ha traducido en reservas o preventas en la promoción.
El riesgo de obra, entendido como potenciales desviaciones al alza en el coste de construcción del proyecto, se ve más afectado por factores externos y por la evolución de distintas tendencias del mercado, por lo que se parte de hipótesis de costes conservadoras que permitan hacer hueco a posibles incrementos en el presupuesto de obra.
Por último, el riesgo de posibles desviaciones en el plazo de ejecución es, en muchas ocasiones, más difícil de controlar por implicar a terceros, ajenos al gestor, que pueden dilatar el desarrollo del proyecto. De nuevo, intentamos establecer periodos de duración de los proyectos conservadores, para atender a posibles desviaciones.
«Una vez se ha completado el proceso de análisis, se presenta el proyecto en un comité de inversiones para su aprobación definitiva. Este comité está integrado por asesores independientes a Urbanitae, en la búsqueda de una opinión imparcial que ratifique la viabilidad del proyecto»
¿Cómo te mantienes actualizado sobre las tendencias del mercado inmobiliario y nuevas regulaciones?
Además de una búsqueda activa por seguir la evolución del sector (a través de prensa, eventos, ferias, novedades regulatorias), el trabajo en Urbanitae implica un contacto directo y constante con numerosos promotores y gestores en todo el ámbito nacional, lo que nos permite medir el pulso del mercado con rapidez y mantenernos al tanto de los nuevos avances del sector.
¿Os preocupa la sostenibilidad a la hora de analizar proyectos inmobiliarios?
A la hora de analizar y estructurar las operaciones atendemos a la sostenibilidad del proyecto en todas las fases: en un sentido más amplio, empezando por la solidez del proyecto y de la inversión; y en uno más estricto, buscando desarrollar promociones que incorporen medidas de eficiencia energética que se adapten, además, a las necesidades crecientes de una demanda que requiere cada vez más de este tipo de soluciones.
De los proyectos que habéis analizado hasta la fecha, ¿podrías destacar alguno?
Entre los cerca de treinta proyectos de la plataforma que ya han completado el ciclo de inversión y se han liquidado, se han producido algunos casos de éxito que han permitido alcanzar rentabilidades superiores a las esperadas y que nos han llevado a repetir en nuevas inversiones de la mano de los mismos gestores.
Uno de los factores que explica estos casos de éxito y que puede permitir replicarlos en el futuro es la flexibilidad del capital de Urbanitae, que nos permite adaptarnos con rapidez a los cambios de mercado y dirigirnos hacia las ubicaciones y tipologías de proyectos que entendemos que pueden resultar exitosas en cada contexto.
«Todos los buenos proyectos inmobiliarios comparten algunas características comunes: un gestor con experiencia contrastada, un alineamiento de intereses entre los agentes, una demanda comercial que acompañe y un plan de negocio realista basado en consideraciones de mercado»
Háblanos sobre el equipo de Real Estate de Urbanitae. ¿Cómo es vuestro día a día? ¿Cuántos sois en el equipo?
El equipo de Real Estate de Urbanitae está actualmente compuesto por 10 personas, a las que se suman figuras adicionales como advisors, que apoyan el análisis y la toma de decisiones del departamento. Además del estudio y la definición de los proyectos que se publican en la plataforma, el trabajo del equipo implica también la coordinación del proceso de cierre de cada operación, desde que se completa la campaña de financiación en Urbanitae hasta que se formaliza la entrega de los fondos al gestor. Por último, damos apoyo al equipo de Asset Management en el seguimiento de los proyectos hasta su liquidación definitiva.
Cuál crees que serán las tendencias más importantes en el mercado inmobiliario en los próximos 5 a 10 años.
Si bien es complicado resumir las grandes tendencias que marcarán el desarrollo del sector en el medio y largo plazo, considero que el crowdfunding inmobiliario debe jugar un papel de relevancia en los próximos años, aportando soluciones de capital a promotores y gestores inmobiliarios en fases tempranas de las promociones y en aquellos proyectos donde la financiación bancaria se encuentra más restringida.
