“Los proyectos de rentas serán el 20% del negocio”
A comienzos de 2023 financiamos Supermercado Getafe, el primero de nuestros proyectos de rentas, cumpliendo así una larga aspiración de Urbanitae. Sabíamos que el mercado inmobiliario ofrecía oportunidades atractivas para aquellos inversores más centrados en el largo plazo y con un perfil más conservador. Los proyectos de rentas conjugan la estabilidad del ladrillo con una protección efectiva frente a la inflación. Desde enero, hemos publicado otros tres proyectos de activos en alquiler en la plataforma, con una excelente acogida. Hablamos con Luis Maura, responsable de la división de rentas de Urbanitae, sobre el presente y el futuro de este tipo de proyectos.
¿Cuál es el principal atractivo de los proyectos de rentas?
Según nuestro punto de vista son tres los atractivos principales de este tipo de proyectos. Por un lado, generan un dividendo recurrente para el inversor durante la vida del proyecto, que proviene del alquiler que paga el inquilino. Además, una vez cumplido el plan de negocio (normalmente de tres a cinco años) se procede a la venta del propio activo, con la que se espera generar una plusvalía y aumentar, así, el retorno para el inversor. Por último, está el riesgo: a diferencia de los proyectos de equity, en los que generalmente se asume riesgo de construcción y de comercialización a cambio de una mayor rentabilidad, en los proyectos de rentas asumimos un riesgo menor, ya que el objetivo es la compra de activos en zonas consolidadas, con inquilinos sólidos y contratos de arrendamiento con obligado cumplimiento. Por eso, la rentabilidad es algo más contenida, aunque muy competitiva frente a otras alternativas de bajo riesgo.
¿A qué tipo de inversores están dirigidos los proyectos de rentas?
En Urbanitae creemos que este tipo de proyectos pueden atraer a todo tipo de inversores. Por un lado, están dirigidos a aquellos inversores que tienen más aversión al riesgo y prefieren la estabilidad de flujos de renta y ser conservadores en las hipótesis de salida. Por otro lado, creemos que es una buena forma de diversificación para aquellos inversores que frecuentemente asumen mayor riesgo. Este tipo de activos permite diversificar por tipo de activo, plazo y rentabilidad.
¿Cómo se estructuran este tipo de proyectos?
Los proyectos de rentas se estructuran como equity, ya que los inversores se convierten en propietarios del activo. La estructura es muy similar a la de los proyectos puros de plusvalías: para la compra de los activos se crea una nueva sociedad o vehículo de inversión (SPV). En los proyectos de rentas se invierte en una sociedad propietaria de un activo inmobiliario que genera unas rentas mensuales a lo largo del periodo de inversión. Estas rentas provienen del inquilino u operador con el que se tenga firmado el contrato de arrendamiento. Los inversores se convierten en accionistas de esa sociedad y reciben los rendimientos generados, tras descontar los gastos de los activos, los de la propia gestión de la sociedad y los impuestos correspondientes.
“Invertir a largo plazo en activos inmobiliarios que generan rentas recurrentes es una buena manera de proteger nuestros ahorros de la inflación”
En un principio la idea es hacer estas distribuciones de manera trimestral y el porcentaje de reparto (dividendo) será fijo a lo largo del periodo de inversión. Dicho porcentaje se fijará según las circunstancias de cada proyecto. Por ejemplo, a un proyecto en el que tengamos que asumir algún riesgo de construcción y en el que, por lo tanto, no se generen rentas desde el principio, le exigiremos un porcentaje mayor de distribución que a una inversión que genera caja suficiente desde el primer momento.
¿Hay mercado suficiente en España para este tipo de proyectos?
Las posibilidades son enormes. En Urbanitae creemos que los proyectos de rentas serán los que mayor peso tengan dentro de la cartera en los próximos años. Hay muchos activos en los que el mercado institucional no pone el foco por volumen y ubicación, y que siguen siendo muy buenas oportunidades. En Urbanitae, la flexibilidad que nos da nuestra base inversora nos permite considerar casi cualquier proyecto, y eso nos da una ventaja competitiva clave.
¿Cómo afecta el entorno macroeconómico en estos proyectos?
Al final no deja de ser un producto inmobiliario y, por lo tanto, está expuesto a las circunstancias macroeconómicas y las perspectivas de futuro. Estas variables están relacionadas entre sí y, de una manera u otra, acaban afectando al plan de negocio.
Por ejemplo, factores como los costes de construcción o la subida de tipos de interés tienen mucha más influencia en los proyectos de promoción residencial que en los de rentas. En contraposición, el IPC y la inflación son variables clave en los proyectos de rentas a la hora de valorar su viabilidad. La mayor parte de los contratos de arrendamiento estarán indexados al IPC, lo que hará variar la renta año tras año. Además, la inflación, que afecta directamente a los tipos de interés, marca la rentabilidad a la que ese activo en concreto tendrá liquidez en el mercado.
En general, los proyectos de rentas, si se ha hecho un análisis previo adecuado, protegen mejor al inversor de las fluctuaciones macroeconómicas. Dicho de otra manera, invertir a largo plazo en activos inmobiliarios que generan rentas recurrentes es una buena manera de proteger nuestros ahorros de la inflación.
¿Qué supone la alianza estratégica con Rubica Real Estate?
Rubica es el sponsor perfecto para nosotros. Su equipo cuenta con una amplia experiencia en la compra, comercialización y gestión de activos en rentabilidad (sobre todo comercial) en toda España. Esto nos genera mucha confianza, ya que su capacidad de penetración en el mercado nos va a permitir encontrar las oportunidades adecuadas. Además, su experiencia garantiza que el activo va a estar gestionado por profesionales muy competentes.
“Hay muchos activos en los que el mercado institucional no pone el foco por volumen y ubicación, y que siguen siendo muy buenas oportunidades”
Dicho esto, este acuerdo no implica que Rubica sea nuestro socio en todos los proyectos: estamos abiertos a nuevos acuerdos con distintos socios que nos permitan potenciar otros sectores, como el turístico, oficinas, residencial, logístico, etc.
Actualmente, los proyectos de rentas representan un 3% del total en Urbanitae. ¿Qué objetivo os habéis marcado para 2023?
Como ya hemos comentado, la previsión es que a largo plazo esta estrategia (rentas) sea la de mayor peso por volumen de inversión. Pero, de momento, somos conscientes de que estamos en una fase inicial y queremos ser prudentes, por lo que el objetivo para este año es cerrar con un peso de entre el 15 y el 20%.
¿Tenéis previsto ampliar la estrategia de rentas a otros segmentos del inmobiliario?
Sin duda. Hasta hoy solo hemos invertido en el sector comercial, pero queremos explorar todo tipo de activos y de estrategias. Creemos que hay buenas oportunidades en todos los segmentos y tenemos que explorarlos todos: residencial, logístico, turístico/hotelero, residencias de estudiantes, oficinas, etc.
Por ejemplo, vemos que en el sector turístico, a pesar de estar maduro en España, aún queda mucho potencial y muchas cosas por hacer. Actualmente estamos analizando varios proyectos en detalle y seguramente antes de final de año publicaremos alguno en nuestra plataforma.
