«El interés del inversor por Madrid es cada vez más evidente»
Uno de los pilares de la economía circular es reutilizar y dar nuevos usos a cosas ya existentes. Esto se aplica también a los inmuebles, tal y como demuestra Re-aviva, proptech especializada en la transformación de inmuebles en desuso en activos de alta demanda, especialmente dentro del segmento living. En un momento como el actual, en el que muchas ciudades tienen escasez de parque residencial para alquilar, Re-aviva apuesta por rehabilitar locales e inmuebles ya existentes y, en muchos casos, darles un nuevo uso como vivienda. Y todo ello de la forma más eficiente posible y con el menor impacto ambiental. Hablamos con Ildefonso Muelas, socio fundador y responsable de Desarrollo de Negocio de Re-aviva.
¿Cómo nace Re-aviva?
Re-aviva es una empresa joven formada por veteranos, como nos gusta recalcar. Tras mucho tiempo colaborando en distintas empresas y proyectos decidimos aunar esfuerzos y constituirnos como proyecto específico. Entre los socios fundadores cubríamos prácticamente todas las áreas de negocio necesarias para llevar a buen puerto nuestros proyectos de reciclaje urbano. Tan solo nos faltaba el área jurídica, que se incorporó también a los seis meses de la fundación.
Empezamos con fondos propios y préstamos particulares en un primer proyecto muy modesto en el barrio de Bellas Vistas, Tetuán. Y poco después encontramos en la vía del crowdfunding la posibilidad de acelerar exponencialmente nuestros planes.
Desde 2020 hasta hoy hemos desarrollado ocho promociones, 47 viviendas y 72 trasteros, con más de 12 millones de euros de inversión. Cerraremos este trimestre con el lanzamiento de dos nuevas promociones.
¿Cómo se implementa el denominado reciclaje urbano?
Queríamos romper con la poca credibilidad que a veces ofrece el término cambio de uso. Como decía el arquitecto francés Viollet-le-Duc, «la mejor forma de preservar un edificio es encontrar un uso para él». Esto es, básicamente, lo que hacemos en Re-aviva: detectar inmuebles de usos diversos (terciario, comercial, industrial, etc.) que ya no tienen recorrido en su actual ubicación para su uso original y transformarlos en activos de alta demanda en esa misma ubicación: residencial, turístico, coliving…
Definís vuestra actividad como smart rebuilding, ¿cómo explicáis este concepto?
Hablamos de smart rebuilding como la forma de poner en valor todo nuestro potencial y experiencia para aprovechar las condiciones del inmueble a trabajar de la forma más eficiente posible con el menor impacto ambiental. Por ejemplo, nuestro mayor proyecto hasta la fecha es la reconversión de un antiguo coworking junto a Príncipe de Vergara en 21 viviendas de diseño.
«En las grandes ciudades como Madrid se percibe claramente que el proceso de rehabilitación es imparable»
La cuestión es conocer qué impacto ambiental, social y económico tiene esta actuación frente a levantar un edificio de nueva planta que albergue un número de viviendas similar. Por ello, tenemos como objetivo poder medir rigurosamente este impacto. No es fácil, porque no hay una metodología ya creada al respecto.
Tenemos como objetivo calcular la huella de carbono que se deja en ambos supuestos, si se rehabilita el inmueble o se construye uno nuevo de las mismas características, y que esta información forme parte de todos nuestros proyectos.
Una vez que identificáis un inmueble que puede ser rehabilitado, ¿cuáles son los siguientes pasos?
Hemos creado una metodología muy rigurosa pero ágil, producto de la experiencia, que nos permite en pocas semanas desarrollar nuestra particular due diligence.
Hacemos una valoración completa en la que evaluamos la viabilidad económico-financiera, arquitectónica, la ejecución material, la normativa urbanística, la viabilidad legal, la compatibilidad del uso propuesto con las normas de la comunidad de vecinos preexistente, hacemos un análisis de mercado y, finalmente, lanzamos la propuesta de financiación.
Todo esto lo tenemos muy engrasado ya, de manera que cada departamento sabe lo que tiene que hacer y los tiempos previstos. Si todo lo anterior cuadra, algo que ocurre en el 10-20% de los casos, iniciamos el proceso de adquisición.
Una de las grandes preocupaciones en urbanismo es la eficiencia energética. ¿Cómo implementáis esta mejora en los inmuebles que re-aviváis?
Al igual que con respecto a la huella de carbono que comentábamos antes, esta es otra de nuestras máximas preocupaciones. Nuestro objetivo siempre es mejorar drásticamente la eficiencia energética de nuestros inmuebles, tomando como referencia los inmuebles que actualmente están en uso en la misma finca. Esta es otra de las ratios comparada que también estamos empeñados en cuantificar objetivamente.
«El inversor no patrimonialista está obteniendo en nuestros proyectos rentabilidades entre el 13 y el 20%»
Una de las características del parque inmobiliario español es su antigüedad. ¿Sería posible rehabilitarlo al completo? ¿Cuánto creéis que se tardaría?
En las grandes ciudades como Madrid, que es donde actuamos, se percibe claramente que el proceso de rehabilitación es imparable. Francamente, creo que es interminable, literalmente hablando. La clave está en que el proceso no pare. Y debo añadir que sería de agradecer un mayor apoyo del sector público a los actores que hemos hecho de esto nuestro objetivo profesional.
¿Qué perfil tiene el comprador de viviendas re-avivadas?
Es variable, pero básicamente tres: cliente final, inversor particular y pequeño inversor corporativo.
La demanda de activos para alquilar en residencial, estancias medias y turístico es altísima y a pesar de la subida de tipos, seguimos teniendo mucha demanda por parte de inversores. De hecho, varias de nuestras promociones se han vendido antes de acabar la obra, alguna incluso sin empezar.
¿Qué ofrecen a los inversores este tipo de activos?
Son productos nuevos, de hecho, la mayoría se venden con IVA, con máxima garantía de calidad, instalaciones y acabados. Según el caso, nos adaptamos a la normativa municipal, de manera que la versatilidad en la explotación resulta extraordinariamente interesante para el inversor, que puede adaptar su producto, si lo sabemos por anticipado, al tipo de alquiler que le resulte más adecuado a su perfil. Por otro lado, el inversor no patrimonialista está obteniendo en nuestros proyectos rentabilidades entre el 13 y el 20%, dependiendo del caso.
Ahora mismo estáis presentes en Madrid. ¿Tenéis planeado extenderos en otras ciudades españolas? ¿Cuáles son vuestros planes de futuro?
A corto plazo, vamos a seguir centrados en Madrid. La multitud de oportunidades aún por descubrir nos permite seguir actuando en la ciudad que mejor conocemos y, además, tanto queremos. A esto le sumamos que el interés del inversor, tanto local como extranjero, por Madrid es cada vez más evidente.
Además, queremos abordar lo antes posible el primer gran proyecto de coliving. Cada vez recibimos más demandas en este sentido. Ya tenemos un par de activos muy interesantes con los que estamos trabajando y que, con un poco de suerte, pueden materializarse antes de acabar el año. También es fundamental que, en este ámbito, la administración defina con más concreción la forma adecuada de tramitar estos nuevos modelos de residencia.
