La inversión en residencial de alquiler toca récords
La inversión en residencial de alquiler –o multifamily, como se le conoce en inglés– cada vez es más sólida en nuestro país. Así lo confirman los datos ofrecidos por la consultora Savills. A cierre del primer semestre de 2022, la inversión superó los 1.500 millones de euros. Todo apunta a que este año se superarán las cifras registradas en 2019, antes de la pandemia. Además, España se consolidó como el segundo país europeo en el que más creció la inversión en multifamily, sólo por detrás de Dinamarca.
La tendencia positiva del residencial en alquiler tiene que ver principalmente con el crecimiento de los mercados de Madrid y Barcelona, aunque no se descartan nuevos focos de inversión en más ciudades próximamente. Asimismo, desde la consultora destacan que la resiliencia del sector, el crecimiento del alquiler respecto a la compra y la escasez de la oferta de vivienda estarían impulsando un segmento que aún tiene mucho por crecer.
La evolución del sector, ahora en auge, tiene un recorrido de varios años, algo que se viene gestando desde antes de la pandemia. La inversión en residencial en alquiler, que ahora capta el 20% total de la inversión inmobiliaria, en 2018 apenas aglutinaba el 5% de las operaciones. Esto se desarrolla, además, en un contexto de cambios para el sector living, en el que muchos actores inmobiliarios identifican una creciente demanda de construcción de viviendas que se destinan directamente al alquiler y no a la compraventa.
En Europa en general, el crecimiento del sector multifamily también ha sido muy positivo, con cifras récord de inversión. Así, según el último informe de Savills sobre el sector, el residencial en alquiler ha captado 27.300 millones de euros de inversión. Entre las razones, la mayor demanda de viviendas en alquiler de calidad y un cambio en las preferencias de los ciudadanos. Sin embargo, desde la consultora también advierten que el contexto macroeconómico actual podría paralizar moderadamente el apetito inversor para el resto del año. La prudencia podría prevalecer a la espera de la evolución de la inflación y de los tipos de interés.
Este ritmo de prudencia en las inversiones ya se percibió en el segundo trimestre de este 2022, en el que se registró una ligera desaceleración respecto a los niveles de inversión tanto del primer trimestre de este año como del segundo trimestre de 2021. No obstante, esta retracción no se distribuyó de forma homogénea por el continente. Mientras países como Alemania, Países Bajos y Suecia registraron caídas, otros como Reino Unido, Dinamarca y España sí anotaron incrementos significativos en sus operaciones.
Por su parte, y a pesar de la disminución en las inversiones, Alemania sigue siendo el mayor mercado inmobiliario en residencial en alquiler, con el 28% del total. Le siguen Dinamarca (18%), Francia (13%), Reino Unido (11%), Suecia (10%), España (7%), y Finlandia y Países Bajos, ambos con un 5%. En cuanto a rentabilidades, algunas de las ciudades que han demostrado un mejor desempeño son Dublín (3,6%), Madrid y Londres (ambas con un 3,25%), Copenhague (3,15%) y París (2,8%).
El desequilibrio entre la oferta y la demanda, un problema para el alquiler
Entre otros factores, el desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado del alquiler ha impulsado sectores como el multifamily, que trata de satisfacer esta necesidad de vivienda. La brecha ha presionado al alza los precios del alquiler en muchos mercados. Tal y como señalan desde Savills, en ciudades como Berlín, el alquiler ha crecido en un 42% en los últimos cinco años. Otras como Dublín, Copenhague o Estocolmo también han registrado crecimientos en los precios de más de un 20%.
Esta situación ha devenido en un problema de asequibilidad en el alquiler. Así, la proporción de los inquilinos que destinan más del 40% de sus ingresos a pagar un alquiler ha crecido en numerosos puntos de Europa: hasta una cuarta parte de los inquilinos en Reino Unido y hasta un quinto en Finlandia, Noruega y España. Esta preocupación, que ha tenido especial incidencia entre los jóvenes de entre 18 y 29 años, ha llevado a algunos gobiernos a considerar regulaciones sobre los precios del alquiler.
