Entre junio de 2021 y julio de 2022, el precio del alquiler de las naves logísticas aumentó un 8,4% a nivel global. Así se desprende del informe Impacts elaborado por la consultora inmobiliaria Savills, que atribuye este incremento al aumento de las necesidades de espacio que ha impulsado la pandemia. Con una demanda sin precedentes, señalan desde Savills, el sector ha tenido que recurrir a la tecnología y a la adaptación de nuevos espacios.
El principal motor de crecimiento del sector sigue siendo el ecommerce. Factores como los cambios en los comportamientos de los consumidores o en la cadena de suministro también contribuyen al alza. Se prevé que el ecommerce alcance en 2025 el 25% del total de las operaciones –frente al 15% de 2020–. Esta evolución, según Savills, motivará el crecimiento del logístico en los próximos años.
Desde la consultora señalan que este sector lleva tiempo batiendo récords en el crecimiento del alquiler, desarrollo y absorción. Solo las limitaciones en la oferta parecen estar frenándolo. Así, el inmobiliario logístico se encuentra en el centro de una tormenta perfecta. Tanto las tendencias a largo plazo como el contexto actual impulsan la demanda de los almacenes tanto por los ocupantes como por los inversores.
Este aumento de la demanda ha producido un encarecimiento del alquiler logístico. El incremento de los precios, además, se da en un contexto complejo, entre los vaivenes del coste de la energía y de la inflación. El análisis de la consultora, centrado en el desempeño del sector en 52 mercados, concluye que 2021 supuso una ocupación récord para el logístico, tanto en Europa como en Estados Unidos.
La presión sobre las tasas de disponibilidad ha sido especialmente visible sobre las naves prime. Las limitaciones del uso del suelo en las ciudades, donde el industrial-logístico tiene que competir con otros segmentos, lo explica. Así, Londres es la ciudad más cara, donde el alquiler logístico puede alcanzar hasta los 54,3 euros por metro cuadrado. Esto, como explican desde la consultora, se debe a que Reino Unido tiene la mayor tasa de penetración del ecommerce en Europa. Por detrás le siguen, con mucha distancia, Hong Kong, con 26,1 euros, y Tokio, con 22,1 euros.
Pese al encarecimiento general en Europa, el alquiler logístico se ha mantenido, con un 6,7% de media en el último año, un poco por debajo de la inflación. Destaca el caso de Praga, que además de ser sede de diferentes compañías cuenta con una oferta escasa. La capital checa lidera el ranking, con un encarecimiento del 35,8%. Más discretos han sido, por el contrario, los aumentos en Madrid y Barcelona, inferiores a un 5%, y con el establecimiento de un precio por metro cuadrado de 8 euros.
La capacidad de adaptación, clave
Una vez ya superados los escollos de la pandemia, se observó cómo esta perturbó las cadenas de suministro en todo el mundo, algo que se manifestó con especial virulencia en países como Estados Unidos y Reino Unido. Así, dados los puertos congestionados y la escasez de mano de obra, muchos minoristas y productores requirieron de más espacio para mantener el stock y, por ello, mayor presencia de los almacenes logísticos.
El problema del suministro y el del espacio, impulsados ambos por la pandemia, se han conjurado a favor de la tecnología en el sector. El contexto internacional y económico podría hacer caer la confianza de los consumidores y, con ella, la demanda. De ser así, el sector deberá demostrar una vez más su capacidad de adaptación, algo que podría verse compensado en parte si se diera una reorganización de la cadena de suministro.
