Hipotecas: ¿cuál es la que mejor se adapta a ti?

Hoy en día, comparar hipotecas es una condición sine qua non a la hora de adquirir una vivienda en propiedad. Precisamente porque esta es una decisión muy importante, debes invertir el tiempo que sea necesario para elegir la que mejor se adapta a ti.

No es suficiente con saber las condiciones que nos ofrece cada banco, sino que hay que ser conocedor y comprender cada detalle de la letra pequeña, para así evitar posibles sorpresas desagradables, tanto a corto como a largo plazo.  A continuación, recopilamos una pequeña lista con algunos de aspectos más importantes que no debes pasar por alto si estás pensando en contratar un préstamo hipotecario:

1. El tipo de interés. Este será, sin duda, el factormás importante a tener en cuenta. En la actualidad existen tres modalidades:

Las hipotecas a interés fijo son aquellas que aplican el mismo interés durante todo el periodo de vigencia del préstamo, de tal forma que la cuantía también permanece fija.

Las hipotecas de tipo variable se fijan a partir de un diferencial fijo que se suma a un índice de referencia, habitualmente el Euribor, con una revisión anual o semestral. Las cuotas varían en función de la evolución de este índice.

Las hipotecas de interés mixto ofrecen un interés fijo inicialmente, que después se convierte en variable referenciado a un índice.

Según los expertos, las hipotecas a un tipo fijo serían las más adecuadas si no queremos asumir demasiados riesgos y preferimos tener siempre la misma cuota. Si bien, puesto que el Euríbor cotiza bajo cero (el dato del mes de diciembre lo sitúa en el -0,494%) y se espera que siga en esta misma línea en los próximos cinco años, una hipoteca a tipo fijo no sería la opción más rentable si nuestra idea es devolver el dinero en 10 o 15 años. En este caso, lo más apropiado sería optar por un tipo variable, puesto que la mayor parte de los intereses se pagan al principio y eso se produciría con el índice de referencia en negativo. En cambio, si tenemos que pagar nuestra hipoteca en un plazo superior a 20 años, decantarse por un interés fijo podría ser lo más interesante, siempre y cuando el Euríbor se incrementara a medio plazo. 

• Comisiones. Después del tipo de interés, otro  punto relevante en la elección de la hipoteca son las comisiones asociadas, que pueden llegar a encarecer la hipoteca que, a priori, podía parecer la opción más barata.

Los bancos imponen comisiones de muchos tipos, como las de apertura, las de cancelación anticipada total o parcial, la de cancelación subrogatoria, la de novación, que se aplica cuando el hipotecado quiere modificar el interés o los plazos… Por suerte, la ley hipotecaria regula el importe máximo al que pueden ascender esas cuantías  para que las entidades financieras no puedan abusar de sus clientes; en el caso de las fijas lo fija en un 2% y en las variables en un 0,5% a partir del primer año.

• Hipotecas para colectivos.  Tradicionalmente el sector bancario cuenta con productos hipotecarios con condiciones especiales para algunos colectivos.

En el caso de los jóvenes, muchas entidades como Santander o BBVA aprovechan las políticas sin comisiones para atraerles, llegando incluso a ofrecer una financiación que supera el 80% del coste total de la vivienda.

Por otra parte, hay bancos que plantean ofertas exclusivas para trabajadores públicos. Por ejemplo, BBVA, junto con MUFACE, ofrece un préstamo hipotecario con un interés de Euribor 12 meses + 0.99% si se domicilia la nómina, con un TAE del 2,26% variable y un plazo máximo de devolución de 40 años. En esta misma línea, el Banco Santander también ofrece servicios financieros con condiciones ajustadas a cada profesión.

• Los plazos de amortización. Cuanto mayor sea el horizonte de fin de la hipoteca, las cuotas serán más bajas, pero el importe final que pagaremos por los intereses será más elevado. Por ello, debemos tener claro cuál es la cuota que podemos pagar sin comprometer nuestra economía mensual y ajustarla lo máximo posible, para evitar pagar intereses de más.

• Productos adicionales y asociados. El coste de una hipoteca puede crecer mucho si se nos exige la contratación de productos vinculados a su compra, como la contratación de una o varias tarjetas de crédito, un seguro de hogar, un plan de pensiones…

Por eso, es muy importante informarse bien sobre lo que se denomina oferta vinculante, que es un documento previo que emite la propia entidad y donde se reflejan las condiciones específicas de nuestro préstamo hipotecario. Esta oferta tiene una vigencia de 14 días y sirve para determinar previamente las cláusulas que no nos convienen. Una de las más polémicas en los últimos años ha sido la cláusula suelo, que establece el interés mínimo y máximo para las hipotecas variables.

• Tecnología. Por último, no debemos olvidar que hoy día tenemos a nuestro alcance diversos comparadores de hipotecas que pueden facilitarnos mucho la búsqueda antes de profundizar con una entidad bancaria. Rastreator, Kelisto, Rankia, Credimarket, son algunos de ellos.

Además, también contamos con la ayuda de las hipotech. Esta nueva generación de fintech especializadas en buscar los mejores préstamos para vivienda van más allá de un comparador, porque analizan los datos del futuro comprador y, a través de herramientas de inteligencia artificial, monitorizan todas las ofertas disponibles y seleccionan las que más se adecúan a sus