«Los inversores nos están acompañando sin vacilar»
Entrevista con José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales de Urbanitae
José María Gómez-Acebo es director de Clientes institucionales de Urbanitae. Ingeniero Industrial por la ETS de Ingenieros Industriales de Madrid y Master en Business Administration (MBA) por el IESE Business School de la Universidad de Navarra, ha ejercido durante más de 25 años como consultor y consejero financiero en el ámbito del asesoramiento empresarial. En esta entrevista, este experto en inversión y gestión de activos inmobiliarios analiza las ventajas que tienen las plataformas de financiación participativa para los inversores institucionales, qué tipos de activos tienen mayor demanda y cómo evolucionará la inversión inmobiliaria.
Has estado y estás vinculado profesionalmente a diferentes proyectos ligados al mundo financiero. ¿Qué es lo que más te atrae de esta etapa en Urbanitae?
Soy un enamorado de la inversión alternativa; creo mucho en el poder que da al inversor conocer el destino último de su inversión y entender las palancas de valor que dan lugar a obtener una buena rentabilidad, sin que esa dependa en buena medida de factores ajenos al proyecto.
Dentro de la inversión alternativa, el inmobiliario tiene elementos diferenciales que multiplican su atractivo: el suelo no se puede fabricar, y por tanto el buen suelo es un bien escaso que tiende a preservar o incrementar su valor.
Por último, en tiempos inciertos de fuerte oferta monetaria, el inmobiliario protege contra la inflación y es por tanto un estupendo refugio para los ahorros.
Urbanitae me permite trabajar con ese activo, dentro de una organización joven y dinámica, donde se percibe una enorme vocación de servicio y lealtad hacia el inversor, que es la forma adecuada de construir relaciones a largo plazo.
Como experto en inversión y gestión de activos inmobiliarios y, por tanto, profundo conocedor de las distintas alternativas que ofrece el mercado, ¿por qué pueden ser interesantes las plataformas de financiación participativa para los inversores institucionales?
Efectivamente, hay varias posibles alternativas para invertir en activos inmobiliarios, y la nuestra, la financiación participativa, ofrece elementos diferenciales que pueden ser atractivos para las carteras de inversores institucionales. Citaré cinco que me parecen relevantes:
- Descorrelación: Las socimis, como cotizadas, tienden a cotizar con valoración fuertemente condicionada por el mercado; en Urbanitae seleccionamos activos oportunistas, que permiten una elevada descorrelación.
- Activos cuidadosamente seleccionados: Urbanitae ofrece a sus inversores activos elegidos de entre una amplia base de proyectos y promotores, aplicando rigurosos procedimientos de análisis y selección. El inversor profesional tiene acceso a toda la información y documentación pertinente, lo que reduce mucho el tiempo que tiene que dedicar a análisis y seguimiento, y puede contrastar con el equipo de Urbanitae cualquier duda que pueda surgir. Finalmente, a diferencia de los fondos, es el inversor quien decide si quiere invertir o no (cherry picking) y no tiene que abonar comisiones de gestión.
- Diversificación: Al no haber cantidad mínima a invertir, el inversor puede seleccionar proyectos e importes a colocar, en función de su confianza en el proyecto y el promotor, su situación puntual de liquidez, sus preferencias, etc. Eso es algo único, que nos diferencia claramente de cualquier inversión vehiculizada.
- Rentabilidad: Estamos seleccionando proyectos con rentabilidades de doble dígito, comparables a los de la inversión en Private Equity pero con plazos mucho más cortos (2-3 años). Y como no son inversiones apalancadas, resisten mejor cualquier revés, y protegen mejor el capital invertido.
- Beneficios fiscales: La inversión en fondos cuenta con la ventaja del diferimiento fiscal por traspaso entre fondos; en el caso de los proyectos de equity de Urbanitae (aquellos en los que el inversor entra a formar parte como accionista de la sociedad vehículo que desarrollará el proyecto), tenemos nuestra propia ventaja fiscal: la rentabilidad del inversor que invierte desde persona jurídica más del 5% del capital está fiscalmente exenta, ya que habrá tributado por IS la propia sociedad.
¿Cómo ha ido evolucionando la percepción de Urbanitae desde que lanzó su primer proyecto de financiación en junio de 2019?
Los inversores institucionales, cuando conocen Urbanitae, compran la idea, pero son cautelosos hasta ver la ejecución. Es lógico, siendo un operador nuevo en el mercado. Pero a medida que van avanzando los proyectos y viendo nuestra implicación en su desarrollo (y cómo no, los primeros resultados visibles), esa confianza se va incrementando y ellos mismos van seleccionando su propia cartera modelo y construyendo su portfolio con mayores aportaciones y nuevos proyectos.
¿Qué tipo de activos demandan actualmente estos inversores? ¿Cómo está influyendo la crisis sanitaria y económica en sus estrategias de inversión?
Los inversores institucionales contemplan el mercado entre la cautela por el devenir a corto y la confianza en la recuperación del mercado a medio y largo plazo. Los que cuentan con liquidez esperan su momento, y sólo se animan si ven proyectos con rentabilidades sobresalientes que tengan en cuenta las nuevas condiciones del mercado.
En Urbanitae nos hemos adaptado a este nuevo entorno, y estamos explorando y ofreciendo oportunidades viables a corto plazo y con valor a largo plazo. Miramos mucho la situación comercial (número y calidad de preventas) y el acceso a financiación, si es que ésta es necesaria (la banca ha restringido de forma notable el préstamo promotor). Necesitamos mucha visibilidad y no nos valen los escenarios y supuestos pre COVID-19.
Hasta la fecha, los inversores nos van acompañando sin vacilar, estamos batiendo récords en cuanto a velocidad de financiación y esto hace que tengamos a veces falta de proyectos donde invertir, pero preferimos calidad a cantidad. La verdad es que nos sentimos muy honrados de seguir contando con su confianza en momentos tan complejos.
¿Cómo ves el futuro a medio plazo de la inversión inmobiliaria? ¿Cuáles son los segmentos que mejor van a sortear la crisis que estamos viviendo?
Estamos viviendo una situación muy complicada, con impacto en todos los sectores y actividades. Esto afecta no sólo a la marcha de los negocios, sino también a la valoración de los activos.
En lo relativo al inmobiliario, no todos los sectores se van a comportar igual. Creemos que hay dos elementos que van a ser decisivos en esa evolución: el comportamiento de la demanda y el grado de apalancamiento del activo.
En el primero, la demanda, hay sectores como el logístico que parece verán incrementado su atractivo, mientras que otros como oficinas y locales están viendo un retroceso que puede llegar a ser estructural si se consolidan los cambios de hábitos (teletrabajo, compra on line, etc.).
Respecto al segundo factor, el nivel de deuda, puede provocar que activos valiosos tengan que salir al mercado porque la caída de actividad e ingresos impida atender el servicio de la deuda. Veremos operaciones oportunistas, aunque no necesariamente llevarán a un retroceso en las valoraciones de activos comparables, porque serán ventas forzosas puntuales.
En el mundo residencial, que es donde estamos más activos en Urbanitae, creemos que la demanda de obra nueva y sus precios se van a mover poco; hay poca oferta y en general los promotores, financieramente saneados, podrán aguantar; de hecho, no se está viendo una mayor caída de las reservas que en el periodo pre COVID19. Por otro lado, activos apalancados que no tengan cubierta sus ventas pueden empezar a aparecer en el mercado con precios atractivos, para ser explotados en modalidad build to rent.
En los mercados que están saliendo de la crisis (China, USA, etc.) se observa que el inmobiliario vuelve con fuerza, suben precios y valoraciones y actúa como valor refugio contra la inflación y la incertidumbre. Por tanto, nuestra apuesta sigue siendo el residencial, sobre todo primera vivienda y zonas de precios medios y altos; y el build to rent. Siempre con un sesgo oportunista y amarrando muy bien los aspectos comerciales (ventas) y financieros (préstamo promotor) para evitar sorpresas. Trabajando con la máxima cautela y de la mano de promotores altamente profesionales.
