«Una plataforma de crowdfunding debe estar autorizada y supervisada por la CNMV»
El crowdfunding ha irrumpido con fuerza en el sector inmobiliario. Especialmente, desde el año 2015, que supuso un punto de inflexión para el mercado al alcanzar los 2.600 millones de dólares, lo que representó un aumento del 150%.
Una tendencia que se mantendrá en los próximos años, ya que se prevé que este mercado mueva en 2025 entre 90.000 y 100.000 millones de dólares a nivel mundial.
Las plataformas de financiación inmobiliaria democratizan las opciones del público para invertir en el sector pero, al mismo tiempo que se consolidan en el mercado, surgen dudas sobre este modelo de inversión. ¿Es seguro invertir a través de una plataforma de crowdfunding inmobiliario?, ¿qué riesgos existen? Si un proyecto no funciona, ¿afecta al resto? Y, sobre todo, ¿qué pasa con la inversión si una plataforma de crowdfunding inmobiliario cierra?
La inversión en crowdfunding inmobiliario es una opción muy interesante, aunque debemos tener claro qué requisitos debe cumplir la plataforma que elijamos para realizarla y cuáles son los posibles riesgos que corremos. Este es uno de los puntos que aborda una entrevista a Diego Bestard, CEO de Urbanitae, publicada por el portal EjePrime. Además, en este post, Diego profundiza en el tema y aclara muchas de las dudas más habituales sobre este tipo de inversiones:
¿Cuáles son los motivos que pueden llevar al cierre de una plataforma de crowdfunding inmobiliario?
Una plataforma de crowdfunding es como cualquier otra empresa. Si no va bien y no es rentable termina cerrando. A esto se le suma que las PFP (plataformas de financiación participativa) están reguladas por la CNMV y, por ello, han de cumplir todas las exigencias que marca el regulador de forma rigurosa. El incumplimiento de la normativa suele conllevar sanciones importantes, la inhabilitación de los responsables de la empresa e incluso la retirada de la autorización para seguir operando.
Al invertir a través de una plataforma de crowdfunding, ¿qué sucede con mi dinero si el proyecto al que destino mi inversión no sale adelante? ¿Y si el que no funciona es otro proyecto de la PFP?
Si el proyecto queda financiado pero al final, por alguna variable inesperado, no se llega a comprar el inmueble, en Urbanitae se devuelve la totalidad de la inversión a cada uno de los inversores. AL final, invertir a través de una PFP conlleva riesgos como cualquier otra inversión. Si un proyecto no genera las plusvalías o rentas esperadas, lógicamente afectará a la rentabilidad esperada. También es cierto que se puede dar el caso de que al final el proyecto varía para bien, y genera rentabilidades superiores.
En el caso de que sea otro proyecto de la plataforma el que fracase, el regulador marca unas barreras de seguridad muy claras que ayudan a separar las inversiones para que el resto no se vean afectadas. Incluso si la PFP desapareciera, los proyectos seguirían su curso sin ningún tipo de problema, ya que no se vería afectada la relación contractual entre los inversores y el promotor del proyecto. Bajo mi punto de vista, esta es una de las grandes ventajas de invertir en crowdfunding inmobiliario a diferencia de invertir, por ejemplo, en un fondo de inversión, donde todos los activos están juntos y afectan a la rentabilidad global.
No obstante, la clave está en asegurarse de que la plataforma en la que realizamos nuestra inversión cumple con la regulación y está autorizada y supervisada por la CNMV.
¿Cuáles son las medidas que deben tomar las plataformas de crowdfunding para evitar que la inversión de los usuarios incurra en posibles riesgos?
Las PFPs estamos obligadas a adoptar muchas medidas para mitigar los riesgos. Por ejemplo, utilizamos una entidad de pagos externa y regulada por el Banco de España, que custodia y gestiona todos los fondos de nuestros usuarios. Esto hace que el capital nunca pase por nuestras cuentas y que, además, cada proyecto esté separado del resto.
Otro ejemplo es que los proyectos que subimos a la plataforma vienen de promotores externos, por lo que la plataforma es absolutamente imparcial y no hay posibilidad de conflictos de interés. En este sentido, en Urbanitae también tenemos unos procesos de due diligence muy extensos sobre los proyectos que autorizamos a subir a nuestra plataforma, que incluye tanto el estudio minucioso del proyecto inmobiliario (con tasaciones oficiales) como el estudio minucioso de la solvencia, los precedentes, y la reputación del promotor que lo trae.
Aún con todo esto, es importante explicar que ningún tipo de inversión está garantizada al 100%. Se puede garantizar que todos los procedimientos se cumplen y de que se toman todas las medidas de mitigación de riesgo, pero al igual que cuando uno se compra un inmueble para reformarlo y venderlo por su cuenta, nunca se tiene la garantía de que esto vaya a salir bien. Decir o pensar lo contrario es un error y es llevar al público al engaño.
Ante el cierre de una plataforma de este tipo, ¿cuál es el procedimiento a seguir?, ¿es obligatorio continuar con los proyectos que se encuentran activos hasta que finalice el proceso?, ¿se debe dar por concluida en su totalidad cualquier tipo de actividad de la compañía?
El regulador marca un proceso claro ante esta situación. Las PFPs debemos tener estos procedimientos claramente estipulados en nuestra página web y disponible para nuestros usuarios. En Urbanitae está visible en el apartado de información para el inversor, donde también se encuentra el reglamento interno de conducta y el reglamento de defensa del cliente.
A este respecto, en nuestra web se expone que, en el supuesto de que la actividad de Urbanitae cese, se informará en una parte visible de la página con una antelación de 60 días. Asimismo, también se comunicará que no se publicarán más proyectos, ni se permitirá el registro de nuevos usuarios. No obstante, aunque Urbanitae cesara su actividad la relación contractual entre el inversor y el promotor y/o socios no se vería afectada y continuaría acorde a lo establecido en las condiciones particulares suscritas entre las partes. Además, los fondos de los inversores no se verían afectados en ningún caso, dado que se depositan en una cuenta segregada, segura e independiente en la entidad de pago Lemonway. Lemonway, entidad autorizada por el Banco de España, gestiona los pagos entre todas las partes implicadas durante el desarrollo de los proyectos.
Si invierto en un proyecto con el objetivo de obtener una plusvalía y la PFP cierra, ¿qué ocurre con los proyectos que ya están en curso?
La PFP, por ley, no puede encargarse de la gestión de los proyectos cuya financiación ya ha sido cerrada en el pasado. Cada proyecto, una vez cerrado, debe ser 100% independiente de la plataforma.
¿Qué responsabilidades asume una plataforma de crowdfunding de cara a los promotoresen el caso de que se produzca un cese de actividad?
Ninguna. Una vez cerrado el proyecto la responsabilidad de la PFP ha terminado, aunque por lo general las plataformas servimos como herramienta de comunicación entre el promotor y los inversores.
¿Qué previsiones/aspectos debe tener un ciudadano interesado en invertir en crowdfunding a la hora de elegir una plataforma u otra?
Sin lugar a dudas, lo más importante es que sea una plataforma seria y autorizada por el regulador. La CNMV publica un listado de Chiringuitos Financierosdonde se pueden ver muchas plataformas que están operando sin autorización. Y también es fundamental asegurarse de que la plataforma es completamente transparente; en cualquier inversión es tan importante hablar de las rentabilidades como hablar de los riesgos.
En el caso del cierre de una plataforma, ¿Qué acciones legales se pueden tomar?
Siempre y cuando la plataforma haya hecho su trabajo correctamente y cumplido con lo que marca el regulador, los inversores no deben ver ningún tipo de cambio en su inversión y no debería ser necesario tomar ningún tipo de acción legal.
