Quando se fala do crescimento da defesa na Europa, é fácil pensar em fábricas, estaleiros navais ou grandes unidades de produção. No entanto, a mudança em curso vai mais longe. Uma parte crescente do impulso de investimento não se dirige apenas para a indústria pesada tradicional. Está também cada vez mais ligada à tecnologia, à inovação e à investigação. E isso começa também a sentir-se no imobiliário.
O ponto-chave não está apenas no facto de a Europa vir a gastar mais em defesa. Está no facto de a natureza dessa despesa estar a mudar. À medida que ganham peso áreas como a inteligência artificial, a cibersegurança, os drones, os sistemas autónomos, os sensores avançados ou as tecnologias espaciais, também mudam os espaços de que as empresas do setor precisam. Já não basta pensar em solo industrial ou em armazéns convencionais. Começa a surgir uma oportunidade mais seletiva em ativos capazes de combinar I&D, engenharia e produção avançada.
Da defesa clássica à defesa tecnológica
A defesa continua a precisar de capacidade industrial. No entanto, uma parte cada vez mais importante do valor acrescentado concentra-se em atividades intensivas em tecnologia. Isto impulsiona o crescimento de empresas especializadas, integradores de sistemas, centros de investigação e companhias que desenvolvem soluções de dupla utilização. Ou seja, soluções aplicáveis tanto ao domínio civil como ao militar.
Esta viragem tem uma consequência direta: a procura imobiliária também muda. Face às instalações tradicionais, estas empresas procuram espaços capazes de integrar investigação, desenvolvimento, conceção, testes e fabrico ligeiro num mesmo ambiente. Não se trata simplesmente de mais metros quadrados, mas de metros quadrados diferentes.
O tipo de ativo que começa a ganhar relevância
Uma das mensagens mais interessantes do relatório da Colliers é precisamente esta: a defesa tecnológica precisa de um tipo de imóvel diferente do da indústria convencional. A procura concentra-se em edifícios híbridos que combinam laboratórios, escritórios de engenharia, zonas de I&D e áreas de fabrico avançado.
Além disso, estes ativos devem cumprir requisitos técnicos mais exigentes. A segurança física ganha importância, com controlos de acesso, proteção perimetral e cumprimento regulamentar específico. Também pesam a capacidade energética, as ligações logísticas e a proximidade a talento qualificado.
Dito de outra forma, a oportunidade não está em qualquer ativo industrial. Faz mais sentido em imóveis capazes de responder a atividades tecnológicas complexas, onde o edifício já não é apenas um contentor. Passa a fazer parte da proposta de valor.
Uma oportunidade que não se distribui de forma igual em todos os locais
Como acontece noutras indústrias avançadas, esta nova procura não se distribui de forma homogénea. Tende a concentrar-se em polos onde já existem empresas âncora, fornecedores especializados, universidades, centros tecnológicos e ecossistemas de inovação.
A Colliers identifica 38 clusters-chave de defence tech na Europa. Isto reforça uma ideia importante para o imobiliário: neste mercado, a localização não se mede apenas pelos acessos ou pela disponibilidade de solo. Depende também da proximidade a redes de conhecimento, capacidade tecnológica e especialização industrial.
Espanha está bem posicionada neste novo mapa
Neste cenário, Espanha parte de uma posição favorável. A Colliers inclui o país num segundo grupo de países europeus altamente especializados e tecnológicos, juntamente com a Suécia, Itália, Polónia e Noruega.
Isto não significa que Espanha lidere o mercado europeu. No entanto, mostra que o país conta com capacidades relevantes para captar parte desta nova procura. Madrid destaca-se pela sua concentração empresarial, institucional e tecnológica. Por outro lado, o sul da Península apresenta uma especialização relevante em atividades aeroespaciais e navais. Esta combinação reforça a atratividade do país para novos investimentos ligados à defesa tecnológica. Além disso, pode favorecer o desenvolvimento de projetos imobiliários mais sofisticados.
Uma oportunidade real, mas muito seletiva
Convém sublinhar: o crescimento da defesa tecnológica não implica uma procura indiscriminada por armazéns ou solo industrial. Pelo contrário, tudo aponta para um mercado mais seletivo, onde a qualidade da infraestrutura, a disponibilidade energética, a segurança, a proximidade ao talento e a capacidade de adaptação do ativo serão fatores decisivos.
A oportunidade concentra-se sobretudo em ativos capazes de combinar usos industriais e tecnológicos dentro de ecossistemas já consolidados. Nesse sentido, esta evolução reflete uma tendência mais ampla que já se observa noutras indústrias avançadas: a convergência entre tecnologia, investigação e atividade produtiva.
O que isto diz sobre o imobiliário europeu
Para lá da defesa, este movimento confirma uma mudança de fundo. O imobiliário industrial já não pode ser entendido apenas a partir da lógica do armazenamento, da logística ou da produção pesada. Cada vez mais, parte do valor desloca-se para ativos especializados, híbridos e tecnicamente complexos.
É aí que está o verdadeiro interesse desta tendência. Não tanto numa expansão massiva, mas no aparecimento de uma procura nova, exigente e muito localizada, que premeia a especialização. Neste cenário, Espanha tem condições para desempenhar um papel relevante, se souber converter a sua base tecnológica e industrial em produto imobiliário adequado.
Porque, no fundo, a oportunidade não está apenas no facto de a Europa investir mais em defesa. Está no facto de este novo ciclo precisar de espaços diferentes. E isso, para o setor imobiliário, muda bastante as regras do jogo.
